Avustimme taannoin päämiestämme riita-asiassa, jossa hänet oli haastettu oikeuteen asuinhuoneiston vuokraa koskevassa vahingonkorvausasiassa. Asiassa kantajana oli iso asuinhuoneiston vuokrausta harjoittava yhtiö (jäljempänä vuokranantaja) ja meidän päämiehenämme ja asian vastaajana yksityinen henkilö (jäljempänä vuokralainen).Vuokralainen oli saanut asunnosta pois muutettuaan vuokranantajalta erittelemättömän muutaman sadan euron suuruisen siivouslaskun, jonka ilmoitettiin koskevan puutteellista loppusiivousta. Osapuolet olivat erimielisiä loppusiivouksen riittämättömyydestä, ja vuokralainen kiisti maksuvelvollisuutensa.
Osapuolet kävivät keskenään sovintoneuvotteluita, mutta vuokranantajan siirrettyä laskuasian hoitamisen perintään ja asiamiehen hoidettavaksi, vaati vuokranantaja vuokralaista maksamaan laskun lisäksi myös heidän asiamieskulujansa moninkertaisesti laskun summaan nähden.
Kun vuokralainen kieltäytyi maksamasta vaadittuja kuluja, ilmoitti vuokranantaja vuokralaiselle vievänsä asian tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tapauksesta tekee mielenkiintoisen se, että laskua koskeva erimielisyys oli ennen tätä vuokralaisen toimesta viety Kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi. Myös osapuolten välisessä vuokrasopimuksessa oli ehto, jonka mukaisesti vuokralaisella oli mahdollisuus saattaa vuokrasuhteeseen liittyvä erimielisyys Kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi. Vuokranantaja oli myös neuvonut vuokralaista olemaan yhteydessä kuluttajaneuvontaan ja viemään asian tarvittaessa lautakunnan ratkaistavaksi.
Vuokranantajan nostettua asiassa haasteen, otti vuokralainen meihin yhteyttä ja pyysi apuamme asian hoitamisessa tuomioistuimessa. Tässä vaiheessa vuokranantaja vaati vuokralaiselta sekä siivouslaskun määrää viivästyskorkoineen, 530 euron oikeudenkäyntimaksua sekä oikeudenkäyntikuluja reilusti yli tuhat euroa.Vuokralainen oli ennen haasteen nostamista tarjonnut sovinnollisesti vuokranantajalle lähes koko laskun summaa ja haasteen nostamisen jälkeen vuokranantajalle tarjottiin vielä koko vaadittua summaa. Vuokranantaja ei tähän suostunut, vaan jatkoi oikeudenkäyntiä oikeudenkäyntikulujen takia.
Asiassa pidettiin yhdistetty valmistelu- ja pääkäsittely, jossa vuokralaisen puolelta keskityttiin vahvasti siihen, että vuokranantaja olisi voinut välttää oikeudenkäynnin ja siihen liittyvät kulut, mikäli olisi jättänyt asian käsittelyn Kuluttajariitalautakuntaan. Tämän lisäksi argumentoimme sen puolesta, ettei vuokranantajalla osapuolten asemat huomioiden ollut perusteltua syytä viedä muutaman sadan euron riita-asiaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Vetosimme asiassa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:ssä mainittuun tarpeettomaan oikeudenkäyntiin ja siihen, että oikeudenkäynnin jatkaminen tulisi viimeistään katsoa tarpeettomaksi sen jälkeen, kun koko laskussa vaadittu summa oli tarjottu vuokranantajalle. OK 21 luvun 4 §:ää koskevassa hallituksen esityksessä (HE 191/1993 vp) todetaan, että tarpeettomaksi oikeudenkäynniksi voidaan katsoa tilanne, jossa asia olisi järjestynyt ilman oikeudenkäyntiä kantajan haluamalla tavalla ilman, että kantaja tarvitsee tähän täytäntöönpanokelpoisen tuomion. Meidän näkemyksemme oli se, ettei kymmenien miljoonien liikevaihtoa tekevän yrityksen ollut tarpeellista viedä lautakunnassa käsittelyssä ollutta asiaa tuomioistuimeen, varsinkin kun huomioitiin se, että vuokralainen oli tarjonnut koko vaadittua laskun summaa vuokranantajalle.
Vetosimme tuomioistuimessa siihen, että vuokranantajan tulisi asian lopputuloksesta riippumatta pitää omat oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, sekä korvaamaan myös vuokralaisen oikeudenkäyntikulut korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 2008:52 ja 2022:56 ilmenevät periaatteet huomioiden. Ratkaisusta 2008:52 ilmenee, että sovintotarjous, joka kattaa vastapuolen todellisen saatavan merkitsee sitä, että velkojalla on mahdollisuus periä saatavansa jatkamatta oikeudenkäyntiä. Tässä tapauksessa oikeudenkäynnin jatkamiseen ei ollut perusteita.
Viimeisimpänä vetosimme vielä siihen, että oikeudenkäyntikulujen jakamista koskevassa ratkaisussa tulisi joka tapauksessa huomioida oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n kohtuullistamissäännös, jonka mukaisesti tuomioistuin voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, mikäli asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.
Tuomioistuin päätyi ratkaisussaan siihen, että vuokralaisen tuli maksaa vaaditusta siivouslaskusta vain osa. Vuokranantaja oli siten voittanut asiansa 74,6 prosenttisesti, eli kanne hyväksyttiin vain osaksi. Tuomioistuin totesi ratkaisun perusteluissa, että vuokralainen velvoitetaan tästä syystä korvaamaan vuokranantajan oikeudenkäyntikulut vain osaksi. Lähtökohtana ja kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden määränä voitiin tuomioistuimen mukaan pitää hyväksytyn vaatimuksen suhteellista osuutta vaatimuksen kokonaismäärästä, eli 74,6 %. Tämä olisi tarkoittanut sitä, että vuokralainen olisi joutunut korvaamaan vuokranantajan oikeudenkäyntikuluja usean tuhannen euron verran.Kuluttajariitalautakuntaa vaihtoehtoisena riidanratkaisukeinona koskevaa vuokrasopimuksen ehtoa tuomioistuin piti informatiivisena, eikä sillä ollut tuomioistuimen mukaan sellaista sitovuutta, ettei vuokranantaja olisi voinut viedä asiaa tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tällä ei siis ollut vaikutusta oikeudenkäyntikulujen jakamista koskevassa arvioinnissa.
Tuomioistuin otti kantaa myös siihen, oliko oikeudenkäynnin jatkaminen tarpeetonta sen jälkeen, kun vuokralainen oli tarjonnut sovinnon saamiseksi koko laskusaatavaa vuokranantajalle. Tuomioistuin totesi, että oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen oli vuokranantajan näkökulmasta ymmärrettävää, vaikka kyse oli enää pelkistä oikeudenkäyntikuluista.
Sen sijaan tuomioistuin kiinnitti huomiota osapuolten eri asemaan, sovintotarjouksiin ja kuluttajariitalautakuntaa koskevaan ehtoon kokonaisuutena ja päätyi siihen, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8b §:n nojalla vuokralainen velvoitettiin korvaamaan oikeudenkäyntikuluja vain oikeudenkäyntimaksun (530 euroa) verran. Muilta osin vuokranantajan oikeudenkäyntikuluvaatimus hylättiin.
Lopputulos oli siis se, että tuomioistuimeen viety muutaman sadan euron siivouslaskua koskeva riita päättyi siten, että vuokranantaja tuli saamaan laskusta vain osan sekä oikeudenkäyntimaksun määrän 530 euroa. Molemmat osapuolet joutuivat vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan, jotka molempien osalta olivat useita tuhansia euroja. Tuomio on lainvoimainen.
Riitelyn sijaan vuokranantajan olisi kannattanut pohtia riidan intressiä ja sen perusteella asian kannalta järkevintä riidanratkaisuinstanssia. Tämä riita olisi ollut järkevintä käsitellä loppuun Kuluttajariitalautakunnan maksuttomassa käsittelyssä. Tällöin osapuolet olisivat välttyneet kaikilta oikeudenkäyntikuluilta.
Artikkelin on kirjoittanut lakimies, OTM Iida Alestalo.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon sen kunnon ja hoidon valvomista varten. Vuokranantajalla on esimerkiksi oikeus ennen korjaustöiden suorittamista selvittää korjaustöiden tarpeellisuus huoneistossa, korjaustöiden aikana valvoa työn suorittamista sekä korjaustöiden jälkeen tarkistaa työn laatu. Lisäksi vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon silloin, kun hän on myymässä tai uudelleen vuokraamassa huoneiston. Vuokranantajan on kuitenkin sovittava etukäteen vuokralaisen kanssa, milloin hän tulee tarkistamaan huoneiston.
Vuokralaisen voi häätää, jos jokin vuokrasopimuksen purkuperusteista täyttyy. Yleensä häätöperusteena on maksamattomat vuokrat tai häiritsevän elämän viettäminen asunnossa, joskus asunnon huono hoitaminen. Vaikka vuokranantajalla olisikin jo häätötuomio, on vuokralaiselle annettava ensiksi mahdollisuus lähteä asunnosta vapaaehtoisesti ennen kuin ryhdytään konkreettisiin häätötoimenpiteisiin.
Vuokrasopimus päättyy välittömästi, kun purkamisilmoitus on annettu tiedoksi. Tämä pätee sekä vuokranantajan että vuokralaisen purkaessa vuokrasopimuksen. Purkamisilmoituksessa on kuitenkin mahdollista myös ilmoittaa vuokrasuhde päättymään myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.
Vuokralaisen on korvattava asunnolle aiheuttamansa vahingot. Vuokralaisen vastuulla on sekä tahallisesti että laiminlyönnillä tai huolimattomuudella aiheutetut vahingot. Vuokralainen ei vastaa asunnon tavanomaisesta kulumisesta, joka on seurausta normaalista elämisestä asunnossa. Vuokranantaja voi kattaa vahinkojen kulut vuokralaisen vuokravakuudesta, jos vuokralainen ei muuten korvaa vahinkoja.
Vuokralaista ei voi irtisanoa ilman syytä. Irtisanomisen syy voi tosin olla melkein mikä vain, kunhan syy on hyvän tavan mukainen. Irtisanomisen syynä on usein asunnon ottaminen omaan käyttöön tai sen myyminen, joskus myös asunnon laajamittainen remontointi
Kolmen kuukauden irtisanomisaika on laillinen niissä tilanteissa, joissa vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, joka on kestänyt alle vuoden. Jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Vuokranantaja ei voi omilla ehdoillaan lyhentää irtisanomisaikaa.
