Vuokrasopimuksen irtisanomisaika
Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi (AHVL 52 § 3 mom). Vuokranantajan aika riippuu vuokrasopimuksen tekopäivästä ja vuokrasuhteen kestosta. Aika alkaa lähtökohtaisesti sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen tehtiin (52 § 1 mom).
Ennen 1.10.2026 tehty sopimus: vuokranantajan aika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, ja muuten kolme kuukautta. Uudempi sopimus: aika on neljä kuukautta vähintään kaksi vuotta kestäneessä vuokrasuhteessa ja muuten kolme kuukautta. Vanhan sopimuksen osapuolet voivat lain tultua voimaan sopia uusien sääntöjen soveltamisesta (L 531/2026).
Uudessa sopimuksessa ehto ensimmäisen irtisanomispäivän siirtämisestä on mitätön. Sopimus voidaan kuitenkin tehdä aluksi määräaikaiseksi ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevaksi. Silloin sen voi irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun (AHVL 4 § 2 mom). Tavallisen määräaikaisen sopimuksen irtisanominen edellyttää laissa säädettyä perustetta, esimerkiksi tuomioistuimen lupaa (51 ja 55 §).
Kuten aiemmin kirjoitin, vuokrasopimus on sopimus siinä missä muutkin sopimukset, joten sen tekemiseen kannattaa paneutua. Alla käsittelen ensimmäisen irtisanomispäivän siirtämistä erityisesti vanhoissa sopimuksissa. Kaikki lain muutokset: Uusi huoneenvuokralaki 1.10.2026: vanha sopimus ja vakuus.
Miten irtisanomisilmoitus toimitetaan?
Irtisanomisilmoitus on annettava kirjallisesti (AHVL 54 §). Myös käyttötarkoitukseensa sopivan ajan tallennettavissa ja toisinnettavissa oleva sähköinen ilmoitus täyttää kirjallisen muodon (5 a §). Tiedoksianto on eri kysymys: ilmoituksen vastaanottaminen on voitava osoittaa (13 a § 1 mom). Pyydä vastaanottajalta kuittaus. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei osoita perillemenoa.
Vaihtoehtona on toimittaa ilmoitus yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä kanavassa. Lisäksi lähetetään heräteviesti toisessa, samalla tavalla sovitussa kanavassa (13 a § 2 mom). Lähettäessä ei saa olla ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut heräteviestiä. Myös 13 §:n 2 ja 4 momentin ehdot on täytettävä. Jollei muuta näytetä, tiedoksianto tapahtuu kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä. Tämä vaihtoehto ei poista mahdollisuutta antaa ilmoitus tiedoksi todisteellisesti.
Säännöt koskevat lähtökohtaisesti myös vanhoja vuokrasopimuksia. Ennen 1.10.2026 annettuun tai lähetettyyn ilmoitukseen sovelletaan kuitenkin aiempia sääntöjä (L 531/2026).
Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakko osana vuokrasopimusta
Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakot olivat vuokrasopimuksissa käytössä jo 2000-luvulla, kuten alla olevat ratkaisut osoittavat. Ehdolla vuokranantaja sitouttaa vuokralaisen pidempään kuin lain irtisanomisajat antavat myöten. Määräaikaisilla sopimuksilla sitouttamista rajoittaa laki. Jos saman vuokralaisen kanssa sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin enintään kolmen kuukauden määräajasta, sopimus on toistaiseksi voimassa oleva (AHVL 4 § 1 mom). Siksi markkinoille tuli ehto, jolla irtisanomispäivä siirretään noin vuoden päähän ja aikaisempi irtisanominen sanktioidaan sopimussakolla. Ennen 1.10.2026 tehdyissä sopimuksissa ehto voi edelleen sitoa, jollei lain tultua voimaan sovita toisin. Sopimuksissa, jotka on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, ehto on mitätön (AHVL 52 § 4 mom, L 531/2026).
Lähtisin itse siitä, että uudessa sopimuksessa vuokralainen sitoutetaan lain omalla mallilla. Sopimus on aluksi määräaikainen ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva, jolloin vuokrasuhde voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun (AHVL 4 § 2 mom). Syy on yksinkertainen: mitätön ehto ei sido ketään, eikä siihen sidottua sopimussakkoa voi lähtökohtaisesti periä. Seuraavassa muistutus siitä, että myös vanhassa ehdossa on syytä olla tarkkana.
Oikeustapauksia vuokrasopimuksen irtisanomisajasta
Seuraavat ratkaisut koskevat vanhan lain aikaisia sopimuksia. Lain 6 § muuttui 1.10.2026: sovittelusta säädetään nyt oikeustoimilain 36 §:ssä ja kuluttajansuojalain 4 luvussa.
Kuluttajariitalautakunta hyväksyi ensimmäistä irtisanomispäivää koskevan ehdon päätöksessään 1373/83/2007. Enemmistö piti ehtoa asianmukaisena eikä suosittanut hyvitystä. Vuokranantaja oli vaatinut kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden vahingonkorvauksena eikä edellyttänyt vuokralaista pysymään sopimuksessa. Kyse oli vahingonkorvauksesta, ei ratkaisussa hyväksytystä erillisestä sopimussakkoehdosta.
Vuonna 2009 lautakunta arvioi epäselvää sopimussakkoehtoa päätöksessä 3813/83/2007. Ehdosta ei ilmennyt selvästi, ratkaisiko sakon irtisanomispäivä vai sopimuksen päättymispäivä. Lautakunta tulkitsi ehtoa laatijansa vahingoksi. Sopimus päättyi ehdossa mainitun päivän jälkeen, joten vuokralaisen ei tarvinnut maksaa sakkoa. Lisäksi vain vuokralaista velvoittava sakkoehto oli lautakunnan mukaan epätasapainoinen ja kohtuuton. Lautakunta suositti 330 euron palauttamista viivästyskorkoineen.
Yhden ratkaisun perusteella ei voi sanoa varmaa sääntöä, mutta vanhan sopimuksen sakkoehdon sanamuoto ja molemminpuolisuus kannattaa tarkistaa. Näistä kahdesta ratkaisusta näkee, kuinka paljon sopimuksen sanamuoto painaa riidassa.
Mitä tulisi ottaa huomioon vuokrasopimuksen irtisanomisaika pohdittaessa?
Hyvin tehty vuokrasopimus helpottaa sekä irtisanomista että irtisanoutumista. Ankarat yksipuoliset ehdot eivät yleensä palvele ketään. Tämä koskee vuokrasopimusta siinä missä muitakin sopimuksia.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle vuokralaisena. Tarkista sopimuksesi tekopäivä. Jos sopimus on tehty ennen 1.10.2026 ja siinä on ensimmäinen irtisanomispäivä, ehto sitoo sinua lähtökohtaisesti, ja aikaisemmasta lähdöstä voi seurata sopimussakko. Jos sopimus on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, ensimmäisen irtisanomispäivän siirtävä ehto on mitätön (AHVL 52 § 4 mom). Aluksi määräaikaiseksi sovittua sopimusta arvioidaan edellä kuvatulla tavalla. Irtisano kirjallisesti (54 § 2 mom). Laske aika kuukauden viimeisestä päivästä. Maksa vuokra irtisanomisajan loppuun, koska vuokrasuhde päättyy vasta sen kuluttua (51 § 1 mom).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle vuokranantajana. Kirjoita irtisanomisilmoitukseen päättymisajankohta ja peruste (AHVL 54 § 1 mom). Ennen 1.10.2026 tehdyssä sopimuksessa irtisanomisaikasi on kolme tai kuusi kuukautta vuokrasuhteen kestosta riippuen, jollei lain tultua voimaan toisin sovita. Sen jälkeen tehdyssä sopimuksessa se on kolme tai neljä kuukautta (52 § 2 mom, L 531/2026). Älä kirjoita uuteen sopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää. Käytä sen sijaan lain mallia: aluksi määräaika, sen jälkeen toistaiseksi (4 § 2 mom). Näillä neuvoilla pärjää jo yleensä pitkälle. Jos sopimusehto silti mietityttää, kysy. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Asunnon vuokraamista käsittelevät artikkelit
(Kuvassa: Maakunnan rauhassa auringon noustessa)
