Vuokrasopimuksen irtisanomisaika
Lakimuutos 1.10.2026 (L 531/2026). Sopimuksissa, jotka tehdään 1.10.2026 tai sen jälkeen, ehto, jonka mukaan irtisanomisaika voi alkaa ensimmäisen kerran vasta tietyn ajan kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta, on mitätön (AHVL 52 § 4 mom). Samalla vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee: neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta, ja muuten kolme kuukautta (52 § 2 mom). Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan näiltä osin edelleen vanhoja sääntöjä, jollei toisin sovita. Jos haluat sitouttaa vuokralaisen uudessa sopimuksessa, tee sopimus aluksi määräaikaisena ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana (AHVL 4 § 2 mom). Alla oleva teksti kuvaa vanhan lain aikaista käytäntöä, joka koskee edelleen ennen 1.10.2026 tehtyjä sopimuksia.
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta ja sen 7. lukuun. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi (AHVL 52 § 3 mom). Vuokranantajan irtisanomisaika on nykyisin kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, ja muuten kolme kuukautta (52 § 2 mom). Aika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen tehtiin, jollei toisin ole sovittu (52 § 1 mom). Ehto, jolla vuokralaisen aikaa pidennetään tai vuokranantajan aikaa lyhennetään, on mitätön (52 § 4 mom). Irtisanominen tehdään kirjallisesti, ja muuten se on tehoton (54 §). Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa kuin laissa mainituissa tapauksissa, esimerkiksi tuomioistuimen luvalla (51 § 2 mom, 55 §). Kuten aiemmin kirjoitin, vuokrasopimus on sopimus siinä missä muutkin sopimukset, joten sen tekemiseen kannattaa paneutua. Tässä artikkelissa käyn läpi yhtä irtisanomisajan ulottuvuutta, ensimmäisen irtisanomispäivän siirtämistä vuokrasopimuksessa.
Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakko osana vuokrasopimusta
Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakot olivat vuokrasopimuksissa käytössä jo 2000-luvulla, kuten alla olevat ratkaisut osoittavat. Ehdolla vuokranantaja sitouttaa vuokralaisen pidempään kuin lain irtisanomisajat antavat myöten. Määräaikaisilla sopimuksilla sitouttamista rajoittaa laki. Jos saman vuokralaisen kanssa sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin enintään kolmen kuukauden määräajasta, sopimus on toistaiseksi voimassa oleva (AHVL 4 § 1 mom). Siksi markkinoille tuli ehto, jolla irtisanomispäivä siirretään noin vuoden päähän ja aikaisempi irtisanominen sanktioidaan sopimussakolla. Ennen 1.10.2026 tehdyissä sopimuksissa ehto on edelleen voimassa. Sopimuksissa, jotka tehdään 1.10.2026 tai sen jälkeen, ehto on mitätön (AHVL 52 § 4 mom, L 531/2026).
Lähtisin itse siitä, että uudessa sopimuksessa vuokralainen sitoutetaan lain omalla mallilla. Sopimus on aluksi määräaikainen ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva, jolloin vuokrasuhde voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun (AHVL 4 § 2 mom). Syy on yksinkertainen: mitätön ehto ei sido ketään, eikä siihen sidottua sopimussakkoa voi lähtökohtaisesti periä. Seuraavassa muistutus siitä, että myös vanhassa ehdossa on syytä olla tarkkana.
Oikeustapauksia vuokrasopimuksen irtisanomisajasta
Ennen 1.10.2026 tehtyjen sopimusten osalta oikeuskäytäntö on hyväksynyt ehdon. Helsingin hovioikeus vahvisti vuonna 2007 antamallaan ratkaisulla (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510) sitouttamisen irtisanomispäivää koskevalla ehdolla ja sopimussakolla. Hovioikeus totesi, ettei kohtuullinen sopimussakko ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 §:n nojalla kohtuuton. Huomaa, että 6 § muuttuu 1.10.2026: sovittelusta säädetään sen jälkeen oikeustoimilain 36 §:ssä ja kuluttajansuojalain 4 luvussa (L 531/2026).
Kuluttajariitalautakunta siunasi saman käytännön vuonna 2008. Päätöksessään 1373/83/2007 lautakunta katsoi, ettei huoneenvuokralaissa ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää koskevaa ehtoa. Lautakunta piti kohtuullisena sopimussakkona kahden kuukauden vuokraa vastaavaa summaa.
Vuonna 2009 lautakunta ratkaisi saman aiheen toisin. Päätöksessä 3813/83/07 se katsoi, että kyseisessä tapauksessa irtisanomisajan siirtoon sidottu sopimussakko oli lain vastainen. Lautakunta vetosi ehdon tulkinnanvaraisuuteen ja katsoi, ettei sakkoa tarvinnut maksaa. Mielenkiintoisin kohta on, että lautakunta piti sopimusta epätasapainoisena, koska sakko koski vain vuokralaista, ja siksi koko sakkoa kohtuuttomana. Yhden ratkaisun perusteella ei voi sanoa varmaa sääntöä, mutta sopimussakko kannattaa ulottaa koskemaan molempia osapuolia. Näistä kolmesta ratkaisusta näkee, kuinka paljon sopimuksen sanamuoto painaa riidassa.
Mitä tulisi ottaa huomioon vuokrasopimuksen irtisanomisaika pohdittaessa?
Hyvin tehty vuokrasopimus helpottaa sekä irtisanomista että irtisanoutumista. Ankarat yksipuoliset ehdot eivät yleensä palvele ketään. Tämä koskee vuokrasopimusta siinä missä muitakin sopimuksia.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle vuokralaisena. Tarkista sopimuksesi tekopäivä. Jos sopimus on tehty ennen 1.10.2026 ja siinä on ensimmäinen irtisanomispäivä, ehto sitoo sinua lähtökohtaisesti, ja aikaisemmasta lähdöstä voi seurata sopimussakko. Jos sopimus on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, ehto on mitätön ja irtisanomisaikasi on yksi kuukausi (AHVL 52 § 3 ja 4 mom). Irtisano kirjallisesti (54 § 2 mom). Laske aika kuukauden viimeisestä päivästä. Maksa vuokra irtisanomisajan loppuun, koska vuokrasuhde päättyy vasta sen kuluttua (51 § 1 mom).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle vuokranantajana. Kirjoita irtisanomisilmoitukseen päättymisajankohta ja peruste (AHVL 54 § 1 mom). Ennen 1.10.2026 tehdyssä sopimuksessa irtisanomisaikasi on kolme tai kuusi kuukautta vuokrasuhteen kestosta riippuen, jollei toisin sovita. Sen jälkeen tehdyssä sopimuksessa se on kolme tai neljä kuukautta (52 § 2 mom, L 531/2026). Älä kirjoita uuteen sopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää. Käytä sen sijaan lain mallia: aluksi määräaika, sen jälkeen toistaiseksi (4 § 2 mom). Näillä neuvoilla pärjää jo yleensä pitkälle. Jos sopimusehto silti mietityttää, kysy. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Asunnon vuokraamista käsittelevät artikkelit
(Kuvassa: Maakunnan rauhassa auringon noustessa)
