Vuokrasopimuksen irtisanomisaika perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta ja sen 7. lukuun. Irtisanominen on määrämuotoista ja irtisanomisaika on tarkkaan määräitely laissa. Lisäksi vuokrasopimuksen irtisanomisaikaan liittyvistä ongelmista on varsin kattava oikeuskäytäntö.Käyn tässä artikkelissa kuitenkin tarkemmin läpi vuokrasopimuksen irtisanomisajan yhtä ulottuvuutta, eli ensimmäisen irtisanomispäivän siirtämistä vuokrasopimuksessa. Kuten aiemmin kirjoitin on vuokrasopimus sopimus siinä missä muutkin sopimukset, eli sopimuksen tekemiseen on syytä kiinnittää huomiota.
Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakot yleistyivät vuokraamisessa viime vuosikymmenen lopussa siitä syystä, että vuokranantajilla oli halu löytää jokin tapa ”sitouttaa” vuokralainen pitempään vuokrasuhteeseen kuin laissa mainitut irtisanomisajat antavat myöten. Lisäksi käytäntöön vaikutti tietysti se, että aikaisemmin käytetty tapa hyödyntää määräaikaisia vuokrasopimuksia sitouttamisessa todettiin aikanaan laittomaksi. Tällä hetkellä markkinoilla on siis varsin yleinen käytäntö siirtää irtisanomispäivää noin vuoden päähän ja sanktioida aikaisemmin tehty irtisanominen sopimussakolla. Seuraavassa hiukan muistutusta siihen, että myös tässä yleisesti käytetyssä ehdossa on syytä olla tarkkana.
Helsingin hovioikeus on vuonna 2007 antamallaan ratkaisulla (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510) vahvistanut edellä mainitun sitouttamistavan vuokrasopimukseen otettavalla irtisanomispäivää koskevalla ehdolla ja sopimussakolla. Hovioikeus on ratkaisussaan todennut, ettei kohtuullinen sopimussakko ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 §:n nojalla kohtuuton.Kuluttajariitalautakunta on vuonna 2008 antamallaan päätöksellä myös siunannut irtisanomisajankohtaa koskevan käytännön. Päätöksessään 1373/83/2007 lautakunta on katsonut, ettei huoneenvuokralaissa ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää koskevaa ehtoa. Tämän lisäksi lautakunta on pitänyt kohtuullisena sopimussakkona kahden kuukauden vuokraa vastaavaa summaa.Kuluttajariitalautakunta on antanut samasta aiheesta myös ratkaisun vuonna 2009. Näitä kolmea ratkaisua katsomalla käy hyvin selväksi vuokrasopimuksen sisällön merkitys riitatilanteessa. Lautakunta on katsonut päätöksessä 3813/83/07 toisin kuin se itse ja hovioikeus aikaisemmin, että määrätyssä tapauksessa irtisanomisajan siirtoon sidottu sopimussakko on lain vastainen. Lautakunta on ratkaisussaan vedonnut sopimusehdon tulkinnanvaraisuuteen ja sen perusteella katsonut, ettei sopimussakkoa tarvitse maksaa. Mielenkiintoisin kohta ratkaisussa on, että lautakunta on katsonut sopimuksen epätasapainoiseksi yksipuolisen sopimussakon perusteella ja näin ollen koko sopimussakon kohtuuttomaksi. Toisin sanoen sopimussakko on ulotettava koskemaan molempia osapuoli, jottei se olisi kohtuuton.
Ensinnäkin se, että hyvin tehty vuokrasopimus helpottaa myös sen irtisanomista sekä irtisanoutumista. Kuten kaikissa sopimuksissa myös vuokrasopimuksessa on hyvä pitää mielessä, ettei ankarat yksipuoliset ehdot palvele yleensä ketään. Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti, oli sitten kyseessä vuokralainen tai vuokranantaja ja lähtökohtaisesti tarkistaa mitä on sovittu vuokrasopimuksen irtisanomisajasta. Näillä neuvoilla pärjää jo yleensä pitkälle.
Asunnon vuokraukseen liittyvissä riidoissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista sekä huoneistojen vuokrauksiin liittyvistä riidoista, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Maakunnan rauhassa auringon noustessa)
Vuokralainen voi irtisanoa lähtökohtaisesti ainoastaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Irtisanominen tapahtuu antamalla vuokranantajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanomisilmoituksen sisällölle ei ole asetettu erityisiä muotovaatimuksia; riittää siis, että vuokralainen ainoastaan ilmaisee halunsa irtisanoa vuokrasopimuksen.
Vuokrasopimus on irtisanottava kirjallisesti ja todistettavasti. Irtisanomisilmoitus on mahdollista tehdä sähköisesti, esimerkiksi monilla yrityksillä ja säätiöillä on sähköinen kaavake irtisanomista varten. Vuokranantaja voi myös hyväksyä sähköpostitse tehdyn irtisanomisen, mutta tätä ei läheskään aina hyväksytä. Jotta sähköpostitse tehtävä irtisanominen olisi pätevä, tulee sen olla tallennettavissa ja sellaisessa muodossa, että sitä ei voi yksipuolisesti muuttaa. Lisäksi edellytetään, että vastaanottaja varmistaa irtisanomisilmoituksen vastaanottamisen.
Irtisanomisaika on yksi kuukausi, kun vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan lähtökohtaisesti sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Vuokranantaja ei voi omilla ehdoillaan pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa.
Vuokrasuhteen aikaisin irtisanomispäivä riippuu siitä, mitä vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on sovittu. Vuokrasopimuksiin otetaan usein ehto vuokrasuhteen ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä. Yleinen ehto on, että vuokrasuhteen voi aikaisintaan irtisanoa päättymään vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta. Jos mitään ei kuitenkaan ole sovittu, noudatetaan lain mukaisia irtisanomisaikoja.
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, ellei toisin ole sovittu. Lisäksi poikkeuksena ovat tilanteet, joissa vuokrasopimuksessa on sovittu ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä. Irtisanomisaika alkaa kulumaan näissä tilanteissa vasta tästä sovitusta päivästä, vaikka irtisanominen olisikin tehty jo aiemmin.
Vuokrasuhde päättyy vasta irtisanomisajan päätyttyä, joten irtisanomisajalta on maksettava vuokraa. Irtisanomisajan pituus riippuu vuokrasuhteen kestosta sekä siitä, onko vuokranantaja vai vuokralainen irtisanonut vuokrasopimuksen.
