Urakkasopimuksia on monenlaisia. Itse urakat voivat vaihdella pienurakoista suururakoihin. Samoin urakoiden osapuolina voi olla monenlaisia toimijoita. Sopimusosapuolina voi olla kaksi elinkeinonharjoittajaa, mutta urakoita tehdään myös paljon esimerkiksi elinkeinonharjoittajien ja taloyhtiöiden välillä sekä elinkeinonharjoittajien ja yksittäisten kuluttajien välillä. Tässä artikkelissa keskitytään elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisiin urakkasopimuksiin ja nostetaan esille tärkeimmät huomioon otettavat seikat näihin sopimuksiin liittyen.
Rakennusalalla on tehty omia vakiosopimusehtoja rakennusurakoita varten. Nämä ovat laajalti tunnettuja ja käytettyjä, joten ne ovat monen urakkasopimusten taustalla. Elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisiä urakkasopimuksia varten on luotu kahdet vaihtoehtoiset sopimusehdot. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot eli RYS-9 1998 on toinen näistä sopimusehdoista. Näitä sopimusehtoja käytetään, kun urakkahinta arvonlisäveroineen on noin 10 000 euroa tai enemmän. Toinen vaihtoehto on rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset sopimusehdot eli REYS-8 1995. Näitä sopimusehtoja voidaan puolestaan käyttää tilanteissa, joissa urakkahinta arvonlisäveroineen on enintään noin 10 000 euroa.
Kun on kyse elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisistä urakkasopimuksista, on myös katsottu tarpeelliseksi säännellä näitä sopimuksia kuluttajansuojalailla. Kuluttaja on pääsääntöisesti elinkeinonharjoittajaan nähden heikommassa asemassa, joten on tärkeää, että kuluttajia suojataan myös rakennusurakoiden osalta. Kuluttajansuojalain yhdeksäs luku sääntelee taloelementtien kauppaa ja rakennusurakoita. Tämä luku sääntelee taloudellisesti merkityksellisiä urakoita. Kuluttajansuojalain kahdeksas luku puolestaan sääntelee muita kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiä urakkasopimuksia.
Urakkasopimukset voidaan tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Erityisen toivottavaa ja suositeltavaa on kuitenkin molempien osapuolten kannalta, että sopimus tehdään kirjallisesti. Kirjallisen sopimuksen avulla on helpompi näyttää toteen, mitä urakasta on todellisuudessa sovittu. Urakkasopimuksia varten on myös luotu valmiita yleisesti hyväksyttyjä sopimuspohjia. Niiden käyttö on suositeltavaa sopimuksia tehtäessä.
Kuluttaja ja elinkeinonharjoittaja voivat sopia rakennusurakan ehdoista monilta osin haluamallaan tavalla, käyttää valmiita vakioehtoja tai yhdistelmää niistä. Osa kuluttajansuojalain säännöksistä on kuitenkin pakottavaa sääntelyä, joten näistä säännöksistä ei ole mahdollista poiketa kuluttajan vahingoksi. Nämä soveltuvat siis aina elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisiin urakkasopimuksiin ja rajoittavat siten osittain osapuolten sopimusvapautta. Pakottavaa sääntelyä liittyy muun muassa sopimusrikkomustilanteisiin.
Urakkasopimuksen sisältöön kannattaa kiinnittää erityistä huomiota, jotta kaikki urakan kannalta oleellinen tulee kirjatuksi. Jokainen urakka on erilainen ja sopimuksia tehtäessä kannattaakin kiinnittää huomiota mahdollisiin oman urakan erityispiirteisiin. Kuitenkin tietyt sovittavat seikat toistuvat useimmissa sopimuksissa, jotka on syytä tuoda tässä ilmi.
Ensinnäkin on tärkeää sopia urakan hinta. Urakalle voi olla haastavaa antaa tarkkaa kokonaishintaa, jonka vuoksi usein urakoitsijat antavat hinta-arvioita. Jos urakoitsija antaa hinta-arvion urakalle, ei urakan lopullinen hinta saa ylittyä enempää kuin 15 %:a annetusta hinta-arviosta, ellei muuta ole sovittu. Hinnan suhteen tulee sopia myös se, toteutetaanko urakka tuntityönä vai urakkatyönä.
Urakan laskutuksesta kannattaa myös sopia. Kannattavaa on, että urakasta maksetaan vasta, kun se on valmis ja hyväksytty. Ei siis kannata suostua etukäteismaksamiseen. Vaihtoehtoisesti laskutus voidaan toteuttaa siten, että urakkaa maksetaan sitä mukaan, kun se valmistuu. Tämä on suositeltavakin vaihtoehto, jos kyseessä on isompi urakka.
Hinnan ja laskutuksen lisäksi urakkasopimuksia tehtäessä kannattaa sopia muun muassa siitä, kenen vastuulla on urakkaan käytettävien materiaalien hankkiminen. Hyvä vaihtoehto on, että urakoitsija vastaa materiaaleista, koska silloin tämä on vastuussa myös niiden laadusta ja sopivuudesta urakkaan. Urakoissa saattaa tulla eteen myös pakottava tarve lisätöiden tekemiselle. Tällaiset ovat mahdollisia esimerkiksi tilanteissa, joissa urakan yhteydessä löytyykin yllättäen kosteusvaurioita. Lisätöiden teettämisestä on siten hyvä sopia jo urakkasopimusta tehtäessä.
Lisäksi urakkasopimuksessa kannattaa sopia siitä, saako urakassa käyttää aliurakoitsijoita. Tietyissä tilanteissa tämä voi olla jopa välttämätöntä, mikäli pääurakoitsijalla ei ole kelpoisuutta tehdä kaikkia urakassa vaadittavia toimenpiteitä, esimerkiksi sähkötöitä. Usein aliurakoitsijoita käytettäessä vastuu heistä on pääurakoitsijalla, mutta urakkasopimuksessa kannattaa kaikki asiat tehdä selväksi epäselvyyksien välttämiseksi.
Urakkasopimukseen kannattaa kirjata vielä se, millainen takuu urakalla on ja miten mahdollisissa viivästys- ja virhetilanteissa toimitaan. Vahinkoihin liittyen on myös tärkeää sopia, kenen vastuulla vakuutusten ottaminen on. Jos tällaisia ei-toivottuja tilanteita sattuu urakan aikana tai sen jälkeen on niiden selvittäminen helpompaa, kun jo sopimuksen tekovaiheessa on näistä asioista sovittu.
Asuntokaupan virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 5 ja 8 luvuista. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n kattava osaaminen asuntoihin liittyvästä tekniikasta, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Kun on kyse elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisistä urakkasopimuksista, on myös katsottu tarpeelliseksi säännellä näitä sopimuksia kuluttajansuojalailla. Kuluttaja on pääsääntöisesti elinkeinonharjoittajaan nähden heikommassa asemassa, joten on tärkeää, että kuluttajia suojataan myös rakennusurakoiden osalta. Kuluttajansuojalain yhdeksäs luku sääntelee taloelementtien kauppaa ja rakennusurakoita. Tämä luku sääntelee taloudellisesti merkityksellisiä urakoita. Kuluttajansuojalain kahdeksas luku puolestaan sääntelee muita kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiä urakkasopimuksia.
Urakkasopimukset voidaan tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Erityisen toivottavaa ja suositeltavaa on kuitenkin molempien osapuolten kannalta, että sopimus tehdään kirjallisesti. Kirjallisen sopimuksen avulla on helpompi näyttää toteen, mitä urakasta on todellisuudessa sovittu. Urakkasopimuksia varten on myös luotu valmiita yleisesti hyväksyttyjä sopimuspohjia. Niiden käyttö on suositeltavaa sopimuksia tehtäessä.
Asuntokauppa voidaan purkaa virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa, jos virheellä tai viivästyksellä on ostajalle olennainen merkitys, eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Purkaminen tehdään myyjän ja ostajan välisellä asuntokaupan purkusopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Asuntokaupasta maksettu varainsiirtovero on haettava erikseen verottajalta takaisin. Jos purku on perustunut sopimukseen, voi verottaja kuitenkin olla maksamatta varainsiirtoveroa takaisin, jos verottajan mielestä edellytykset kaupan purkamiselle eivät ole täyttyneet.
Asunnon ostotarjous on sitova. Ostotarjouksen voi tehdä kirjallisesti tai suullisesti, kummatkin sitovat yhtälailla antajaansa. Myyjä sitoutuu annettuun ostotarjoukseen, jos hän hyväksyy sen. Jos taas myyjä tekee ostajalle vastatarjouksen, ei ostaja ole enää sidottu alkuperäiseen ostotarjoukseensa. Ostotarjous on mahdollista antaa myös ehdollisena. Yleistä esimerkiksi on, että ostotarjouksen ehtona on oman asunnon onnistunut myyminen.
Asunnon virheet ovat usein laatuvirheitä. Ostajalla on näissä tilanteissa oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Se, mikä on kohtuullinen hinnanalennus, määräytyy tapauskohtaisen arvion perusteella. Huomioon otettavia seikkoja ovat muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Lisäksi huomioon voidaan ottaa se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Kuluttajakaupassa ostajan on maksettava hinta, joka on kohtuullinen ottaen huomioon tavaran laatu ja ominaisuudet, kaupantekohetken käypä hinta sekä muut olosuhteet, jos kauppahinnasta ei ole erikseen sovittu. Ostajan on maksettava kauppahinta myyjän sitä vaatiessa, mutta ei kuitenkaan aiemmin kuin tavara on sopimuksen mukaisesti hänen saatavillaan, jos kauppahinnan maksamisesta ei ole muuta sovittu ostajan ja myyjän välillä.
