Tähän pikaoppaaseen on koottu oleellisia ja tärkeitä huomioon otettavia seikkoja liittyen vastaavan työnjohtajan rooliin. Vastaavaa työnjohtajaa tarvitaan esimerkiksi tilanteissa, joissa rakennetaan omakotitalo tai asunto-osakeyhtiö teettää julkisivuremontti. Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää, että luvanvaraisissa rakennustöissä on oltava rakennustyötä johtava vastaava työnjohtaja. Lisäksi tietyissä tilanteissa myös toimenpidelupaa edellyttävät rakennustyöt vaativat vastaavan työnjohtajan.
Aluksi on kuitenkin syytä tuoda lyhyesti esiin, mitä vastaavan työnjohtajan tehtävät pitävät sisällään. Ensinnäkin hän johtaa ja koordinoi rakennuskohteen toteutusta ja edistymistä, jonka lisäksi hänellä on yleinen seurantavastuu koko rakennusurakasta. Oleellista myös on, että vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että rakennustyöt tehdään rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti.
Lisäksi varsinkin yksityishenkilöiden rakennusprojektien kohdalla korostuu myös vastaavan työnjohtajan velvollisuus neuvoa asiakastaan rakentamiseen liittyen. Voidaankin todeta, että vastaavan työnjohtajan tehtävien kirjo on laaja ja sisältää paljon vastuuta.
Koska vastaavaa työnjohtajaa tarvitaan monissa rakentamiseen liittyvissä tapauksissa, on syytä tuoda ilmi muutama oleellinen asia vastaavan työnjohtajan palkkaamisen osalta. Ensinnäkin huomionarvoista on se, että vastaavan työnjohtajan tehtäviin kykenevistä henkilöistä ei ole mitään yksittäistä listaa, joten kannattaa tutkia huolella kenet palkkaa kyseiseen tehtävään.
Kunnan rakennusvalvonnan tulee hyväksyä vastaava työnjohtaja. Näin ollen välillä syntyy tilanteita, joissa vastaava työnjohtaja voi toimia asemassa toisessa kunnassa mutta ei toisessa. Välttämättä kaikki kunnan rakennusvalvonnan hyväksymät vastaavat työnjohtajat eivät kuitenkaan ehdi, pysty tai kykene hoitamaan kaikkia heille kuuluvia työtehtäviään kunnolla. Tämä taas altistaa rakentamisessa tapahtuville virheille ja siten riidoille.
Sitten, kun sopiva ehdokas vastaavaksi työnjohtajaksi on löytynyt, tulee ottaa huomioon itse sopimuksen tekeminen. Sopimus on mahdollista tehdä sekä suullisesti että kirjallisesti. Kirjallisesti tehdyn sopimuksen avulla on kuitenkin huomattavasti helpompi määritellä sopimuksen sisältö ja vastaavan työnjohtajan tehtävät. Mahdollisessa riitatilanteessa on kirjallisen sopimuksen avulla helpompi näyttää toteen mitä on sovittu. Suullisessa sopimisessa tulee huomattavasti herkemmin eteen tilanteita, joissa toinen osapuoli väittää sovitun toisin kuin mitä toinen osapuoli taas kokee sovitun. Lisäksi epäselvyyksiä ilmenee helposti sen suhteen, mitkä ehdot ovat tulleet osaksi sopimusta, jos niistä ei ole selkeästi sovittu.
Tätä tilannetta avaa korkeimpaan oikeuteen asti edennyt tapaus (KKO:2006:56), jossa oli tehty suullinen sopimus asunto-osakeyhtiön ja vastaavan työnjohtajan välillä asunto-osakeyhtiössä tehtävän julkisivuhankkeen suunnittelusta. Riidan yksi osa koski sitä, olivatko konsulttitoiminnan yleiset ehdot tulleet osaksi sopimusta. Kummankaan osapuolen kertomusta siitä, olivatko ehdot tulleet osaksi sopimusta, ei voitu pitää toista uskottavampana. Tämä havainnollistaa suullisen sopimisen ongelmaa riitatilanteissa.
Jos rakennusvirhe kuitenkin syystä tai toisesta tapahtuu, herää kysymys kuka vastaa ja mistä. Tämä artikkeli koskee vastaavaa työnjohtajaa, joten tarkastellaan, mistä vastaava työjohtaja vastaa tilanteessa, jossa on ilmennyt rakennusvirhe.
Kun vastaava työnjohtaja on palkattu valvomaan rakennustyötä, toimii hän tällöin konsultin roolissa. Konsultin roolissa toimiminen tarkoittaa sitä, että vastaava työnjohtaja on useimmissa tilanteissa huomattavasti asiantuntevampi tilaajaan verrattuna. Tällöin vastaava työnjohtaja on vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat hänen itsensä tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä tehtäviään suorittaessaan. Vastaavan työnjohtajan vastuuta kuitenkin kaventaa tilaajan oma tietotaito rakentamisen osalta. Tämä johtuu siitä, että tilaajan asiantuntemus osoittaa sen, ettei hän ole täysin konsultin varassa, vaan pysyy myös itse havainnoimaan rakentamisen etenemistä ja mahdollisia ongelmia. Huomioitavaa on myös se, että vastaava työnjohtaja vastaa vain harvoin rakennusvirheistä tilanteissa, joissa virhe ei ole ollut ennakoitavissa.
Tilaajan asemaa rakennusvirheen sattuessa helpottaa se, että vastaavan työnjohtajan vastuulla on osoittaa, että hän on toiminut huolellisesti hoitaessaan hänen vastuullaan olevia tehtäviä. Mikäli hän ei pysty osoittamaan huolellista toimintaansa, tulee kysymykseen mahdollisesti vahingonkorvaus tilaajalle aiheutuneen vahingon johdosta. Virhe voi myös synnyttää tilaajalle oikeuden sopimuksen purkamiseen. Lähtökohtaisesti tämä ei ole kuitenkaan kummankaan osapuolen intressissä, vaan sopimus pyritään säilyttämään, ja siten virhe pyritään korjaamaan muiden keinojen avulla.
Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Osakkaamme Petteri Lehtosen projekti, jolla heidän omakotitalon sisäkatot muutettiin osin vinokatoiksi lisätilan saamiseksi. Tällainen projekti vaati hyvän vastaavan mestarin, koska vanhoja kattorakenteita muokatessa ei koskaan tiedä mitä tulee vastaan ja siinä ammattitaitoinen vastaava mestari on kultaakin kalliimpi.)
Kunnan rakennusvalvonnan tulee hyväksyä vastaava työnjohtaja. Näin ollen välillä syntyy tilanteita, joissa vastaava työnjohtaja voi toimia toisessa kunnassa mutta ei toisessa.
Vastaava työnjohtaja johtaa ja koordinoi rakennuskohteen toteutusta ja edistymistä, jonka lisäksi hänellä on yleinen seurantavastuu koko rakennusurakasta. Oleellista myös on, että vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että rakennustyöt tehdään rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Lisäksi varsinkin yksityishenkilöiden rakennusprojektien kohdalla korostuu myös vastaavan työnjohtajan velvollisuus neuvoa asiakastaan rakentamiseen liittyen.
Vastaavaa työnjohtajaa tarvitaan esimerkiksi tilanteissa, joissa rakennetaan omakotitalo tai asunto-osakeyhtiö teettää julkisivuremontin. Luvanvaraisissa rakennustöissä on oltava rakennustyötä johtava vastaava työnjohtaja. Lisäksi tietyissä tilanteissa myös toimenpidelupaa edellyttävät rakennustyöt vaativat vastaavan työnjohtajan.
Kun vastaava työnjohtaja on palkattu valvomaan rakennustyötä, toimii hän tällöin konsultin roolissa. Konsultin roolissa toimiminen tarkoittaa sitä, että vastaava työnjohtaja on useimmissa tilanteissa huomattavasti asiantuntevampi tilaajaan verrattuna. Tällöin vastaava työnjohtaja on vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat hänen itsensä tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä tehtäviään suorittaessaan. Vastaavan työnjohtajan vastuuta kuitenkin kaventaa tilaajan oma tietotaito rakentamisen osalta. Tämä johtuu siitä, että tilaajan asiantuntemus osoittaa sen, ettei hän ole täysin konsultin varassa, vaan pysyy myös itse havainnoimaan rakentamisen etenemistä ja mahdollisia ongelmia. Huomioitavaa on myös se, että vastaava työnjohtaja vastaa vain harvoin rakennusvirheistä tilanteissa, joissa virhe ei ole ollut ennakoitavissa.
Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisena mahdollisten riitatilanteiden helpottamiseksi. Näin kuluttajan on helpompi myöhemmin osoittaa, mitä myyjän kanssa on todellisuudessa keskusteltu. Reklamaation kirjallisuus helpottaa myös sovittelevan tai neuvoa-antavan osapuolen, esimerkiksi kuluttajaneuvonnan tai lakimiehen, suosituksen antamista.
Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto tai kiinteistö ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun. Asunnosta tai kiinteistöstä voi löytyä esimerkiksi piilevä virhe, josta myyjäkään ei ollut tietoinen. Laatuvirhe voi johtua myös myyjän toiminnasta, jos myyjä antaa virheellistä, puutteellista tai harhaanjohtavaa tietoa taikka ei korjaa ostajan virheellisiä käsityksiä asunnosta.
