Maakaaren myyjän vastuu kiinteistön laatuvirheestä rakentuu viidestä perusteesta. Ratkaisevaa on, mitä sovittiin, mitä kerrottiin, mitä jätettiin kertomatta ja mitä ostajan piti tarkastuksessa havaita. Salainen virhe vaatii merkittävän poikkeaman perustelluista odotuksista. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitkä ovat maakaaren viisi laatuvirheperustetta?
Maakaaren 2 luvun 17 § kokoaa laatuvirheen viiteen kohtaan. Ensimmäinen koskee sovitun vastaista laatua. Toinen koskee myyjän ennen kauppaa antamaa virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kolmas koskee olennaisen tiedon salaamista. Neljäs ja viides erotetaan seuraavaksi. Neljäs peruste syntyy, jos myyjä huomaa ostajan erehtyneen kiinteistön olennaisesta ominaisuudesta eikä korjaa käsitystä.
Viides on salainen virhe. Siinä kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kohteelta voidaan hinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti odottaa.
Kaikissa kohdissa tarvitaan yhteys kauppaan. Väärä tieto ei johda seuraamukseen, jos sillä ei ollut merkitystä päätökseen tai hintaan. Myyjän vastuu mökkikaupassa käsittelee mökin erityisiä käytännön kysymyksiä.
Milloin kiinteistön kunto arvioidaan?
Maakaaren 2 luvun 21 § sitoo virheen vaaranvastuun siirtymishetkeen. Myyjä vastaa tuolloin vallinneesta virheestä, vaikka vaurio tulisi näkyviin vasta myöhemmin. Ostajan pitää puolestaan erottaa kaupanteon aikainen puute myöhemmästä käytöstä, huollosta tai uudesta vahingosta. Pyydä asiantuntijalta perusteltu ikäarvio. Näyttöä voivat olla ennen kauppaa otetut kuvat, tarkastusraportti, rakennusasiakirjat ja asiantuntijan arvio vaurion iästä.
Pelkkä korjaustarve kaupanteon jälkeen ei todista, että laatuvirhe oli olemassa vaaranvastuun siirtyessä.
Korjauskulut eivät yksin ratkaise virhettä. Vanhan rakennuksen uusiminen voi parantaa kohdetta ja pidentää sen käyttöikää. Hinnanalennuksessa erotetaan virheen poistaminen siitä hyödystä, jonka ostaja saa paremmasta tai uudemmasta rakenteesta.
Mitä ostajan tarkastusvelvollisuus rajaa?
Maakaaren 2 luvun 22 § estää ostajaa vetoamasta seikkaan, jonka hän tiesi tai jonka hän olisi voinut havaita tavallisessa tarkastuksessa. Ilman erityistä syytä ostajan ei tarvitse tehdä teknisiä tai rakenteita rikkovia tutkimuksia eikä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Lue raportin tutkimuskehotukset ennen tarjousta.
Erityinen tarkastusvelvollisuus voi syntyä, jos näkyvä vaurio, haju tai kuntotarkastusraportin riskimerkintä antaa aiheen epäillä ongelmaa. Silloin ostaja ei voi sivuuttaa varoitusta ja vedota myöhemmin samaan seikkaan salaisena virheenä.
Pyydä tarkastajaa yksilöimään, mitä ei voitu tutkia ja mitä jatkotutkimusta suositellaan. Ostajan kannattaa lykätä kauppaa, kunnes merkittävä epäily on selvitetty tai riski on tietoisesti hinnoiteltu sopimukseen.
Mitä myyjältä voi vaatia?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen. Kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen. Purkukynnys on siis hinnanalennusta korkeampi ja arvioidaan virheen käytännön merkityksen perusteella. Salainen virhe ei oikeuta vahingonkorvaukseen. Ostajalla on lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen vain 1 momentin kohtien 1, 2, 3 ja 4 virheiden perusteella.
Kohtaan 5 perustuva salainen virhe voi johtaa hinnanalennukseen tai olennaisena purkuun, mutta ei vahingonkorvaukseen.
Reklamaatiossa erota hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus. Liitä kustannusarvio ja kerro, millä virheperusteella vaatimus esitetään. Anna myyjälle mahdollisuus tutustua kohteeseen ennen laajaa purkua.
Milloin reklamaatio vanhenee?
Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää virheilmoitusta ja vaatimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Yksityisen myyjän vastuuseen vedotaan tavallisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Ilmoita vaatimus, vaikka määrä tarkentuu myöhemmin. Viiden vuoden määräaika ei ole lupa odottaa.
Kohtuullinen aika voi päättyä paljon aiemmin. Poikkeus takarajaan voi koskea myyjän kunnianvastaista, arvotonta tai törkeän huolimatonta menettelyä.
Tee ensimmäinen reklamaatio heti, vaikka korjaushinta ei vielä olisi tarkka. Yksilöi havainto ja alustava seuraamus. Täydennä euromäärä tutkimusten valmistuttua.
Miten myyjän tiedonantovelvollisuus täytetään?
Myyjän kannattaa antaa ostajalle kirjallisesti kaikki tiedossaan olevat olennaiset tiedot rakennuksen vaurioista, korjauksista ja käyttöhäiriöistä. Myös epävarma havainto on syytä kuvata havaintona eikä varmana diagnoosina. Ostajalle annetaan raportit riittävän ajoissa ennen sitovaa tarjousta ja kaupantekoa. Kuittaa asiakirjojen vastaanotto. Jos myyjä ei tiedä korjauksen laajuutta, hänen ei pidä luvata rakenteen olevan kunnossa.
Hän voi kertoa, mitä tehtiin, kuka työn teki ja mitä asiakirjoja on säilynyt. Tiedon avoimuus ei kuitenkaan korvaa asianmukaista korjausta.
Myynti-ilmoituksen yleinen ilmaus hyväkuntoinen ei syrjäytä yksityiskohtaista riskitietoa. Välittäjälle annettu tieto pitää varmistaa myös ostajalle toimitetuista asiakirjoista. Myyjän kannattaa lukea kuntotarkastusraportti itse ja korjata havaitsemansa väärä käsitys ennen kauppaa.
Miten seuraamuksen määrä arvioidaan?
Hinnanalennus perustuu virheen vaikutukseen kauppahintaan, ei automaattisesti korjauksen loppulaskuun. Korjauskustannus on usein tärkeä näyttö, mutta siitä voidaan vähentää tasonparannus ja käyttöiän pidentymisestä tuleva hyöty. Myös välttämätön tutkimus ja vahingon rajoittaminen pitää erottaa varsinaisesta korjauksesta. Erittele tarjoukset työvaiheittain. Purku edellyttää olennaista virhettä.
Arvioon vaikuttavat korjauksen kesto, asumisen mahdollisuus, epävarmuus ja virheen suhde koko kauppaan. Pelkkä korkea euromäärä ei yksin ratkaise olennaisuutta.
Vahingonkorvaus voi kattaa virheestä aiheutuneita erillisiä menetyksiä, jos lain edellytykset täyttyvät. Tositteet, syy-yhteys ja vahingon rajoittaminen pitää näyttää. Samasta erästä ei voi saada sekä hinnanalennusta että vahingonkorvausta kahteen kertaan.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi ratkaisua: KKO 2009:49:n ja Vaasan hovioikeuden ratkaisun 24.9.2018 nro 414. Hovioikeuden asiassa kauppahinta oli 138 000 euroa. Kosteasta kellarista annettu tieto synnytti ostajille erityisen tarkastusvelvollisuuden, ja kanne hylättiin kokonaisuudessaan. Pesuhuoneen korjauskuluksi arvioitiin 11 360 euroa, mutta noin 17 vuotta vanhan pesuhuoneen kunto ei muodostanut kokonaisuutena salaista virhettä.
Hovioikeus hylkäsi vaatimukset ja määräsi ostajat korvaamaan 27 254,88 euroa vastapuolen oikeudenkäyntikuluja.
KKO 2009:49 koski asunto-osakkeita, ei maakaaren kiinteistökauppaa. Siinä ennen lopullista kauppaa löytynyt objektiivisesti merkittävä kosteusvaurio oikeutti ostajan vetäytymään. Ratkaisu on tässä vain vertailu sille, kuinka havainto ennen kauppaa voi muuttaa osapuolten asemaa.
Mitä asiantuntijalausunnolta vaaditaan?
Lausunnon pitää yksilöidä rakennusosa, vaurio, syy ja arvioitu syntyaika. Siinä kerrotaan tehdyt tutkimukset ja niiden rajoitukset. Korjaustapa ja kustannusarvio erotetaan siitä oikeudellisesta kysymyksestä, täyttyykö maakaaren virheperuste. Pyydä kaikki havaintojen valokuvat päivättyinä liitteiksi. Asiantuntijalle annetaan kuntotarkastusraportti, kauppakirja, korjaushistoria, myyntitiedot ja valokuvat.
Hänen ei pidä päätellä ostajalle annettuja tietoja pelkästä rakenteesta. Ne näytetään myyntiasiakirjoilla ja viesteillä.
Lausunto kannattaa toimittaa vastapuolelle ennen korjausta. Myyjälle annetaan katselmusmahdollisuus, jollei kiireellinen vahingontorjunta estä sitä. Näin havaintojen ja korjaustarpeen kiistäminen voidaan käsitellä ennen kuin rakenne häviää.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Myyjän kannattaa kertoa kirjallisesti kaikki tiedossaan olevat olennaiset havainnot ja korjaukset. Ostajan kannattaa lukea raportin riskikohdat, pyytää jatkotutkimus ja kirjata kauppakirjaan ratkaisematta jäänyt riski. Säilytä raporttien alkuperäiset versiot. Reklamoi heti, jos kaupanteon jälkeen löytyy uusi vaurio. Virheen ilmetessä dokumentoi lähtötilanne, ilmoita myyjälle heti ja tilaa puolueeton selvitys.
Älä rakenna vaatimusta vain korjauslaskun varaan. Yhdistä kustannus siihen, mikä viidestä virheperusteesta täyttyy ja miksi ostaja ei voinut havaita asiaa ajoissa.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan maakaaren virheperustetta ja näyttöä. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
