Mitä ostajat ja myyjät sopivat?

Kiinteistön kauppahinta oli 455 000 euroa. Ostajat löysivät kaupanteon jälkeen puutteita lattian pohjarakenteista ja lämminvesivaraajasta. Noin kolme kuukautta kaupasta osapuolet sopivat 15 000 euron korvauksesta.

Sopimukseen kirjattiin myös, ettei osapuolilla ollut tämän jälkeen mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Ostajien mukaan myöhemmin ilmeni salaojitukseen ja viemäröintiin liittyviä ongelmia. He vaativat niiden vuoksi 30 000 euron hinnanalennusta tai toissijaisesti 17 903 euron vahingonkorvausta. Myyjät kiistivät virheet, eikä niiden olemassaoloa tutkittu, koska asia ratkesi sovinnon sitovuuteen.

Ostajien mukaan kyse oli uusista salaisista virheistä, joista he eivät olleet tienneet sovintoa tehdessään. Sovinnon vaikutus ulottui KKO:n mukaan myös näihin myöhemmin löytyneisiin virheisiin perustuviin vaatimuksiin.

Riidan ytimeksi nousi aikaisempi sovinto. Oliko kyse kauppakirjan täydentämisestä vai erillisestä sopimuksesta, jolla jo syntynyt riita oli päätetty?

KKO piti sovintoa itsenäisenä sopimuksena

Korkein oikeus arvioi sopimusta suhteessa jo toteutuneeseen kauppaan. Kauppahinta oli maksettu, omistusoikeus siirtynyt ja ostajat olivat esittäneet havaitsemistaan virheistä korvausvaatimuksen. Sovinto tehtiin tämän riidan ratkaisemiseksi.

Ratkaisun perusteluissa puhutaan ”itsenäisenä sovintosopimuksena” arvioitavasta sopimuksesta. Kauppakirjan vastuunrajoituksen yksilöintiä koskeva maakaaren 2 luvun 9 § ei tullut välittömästi sovellettavaksi, koska kyse oli itsenäisestä sovinnosta. KKO katsoi ostajien luopuneen sitovasti myös uusista vaatimuksistaan.

Tämä rajaus on tärkeä. Ratkaisu ei tarkoita, että mikä tahansa kaupanteon jälkeen allekirjoitettu paperi poistaisi kaiken vastuun. Sopimuksen tarkoitus, syntytilanne ja sisältö ratkaisevat. Sopimuksen sovittelu ei enää ollut KKO:n käsiteltävänä, joten ratkaisu ei myöskään sulje yleisesti pois kohtuuttomuuden arviointia.

Älä myy avointa riskiä vahingossa

Minusta ratkaisun käytännön opetus on selvä: sovintosumman rinnalla on luettava, mistä oikeuksista luovutaan. Ostaja voi kuvitella sopivansa yhdestä korjauksesta. Sopimusteksti voi samalla päättää koko kauppaa koskevan riidan paljon laajemmin.

Ennen allekirjoitusta kannattaa yksilöidä ainakin sovittavat puutteet, hyvitys ja se, jäävätkö muut mahdolliset virheet sopimuksen ulkopuolelle. Myyjän kannalta puolestaan juuri lopullisuus voi olla sovinnon keskeinen tarkoitus. Epäselvä teksti jättää molemmat uuden riidan varaan.

Sovintoa arvioitaessa tarvitaan kauppakirja, reklamaatiot, tutkimusraportit ja sovintoluonnos. Pelkkä yksittäinen vastuuvapauslause ei kerro, mistä kokonaisuudessa on sovittu.

Tutkimme tätä sarjaa varten kolme KKO:n ratkaisua kiinteistön ostajan vaatimusten rajoista: sovinnon, reklamaation ja ennakkotarkastuksen vaikutuksesta. Ne käsittelevät eri esteitä vaatimukselle, eivät ostajan menestymisen todennäköisyyttä.

Sovintoluonnos tarkistettavaksi

Autamme asuntokauppariidan ja sovinnon arvioinnissa. Lähetä yhteydenotossa lyhyt kuvaus riidasta ja kerro, onko sopimukselle asetettu määräaika. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lue myös, miten kiinteistökaupan virheestä ilmoitetaan ja mitä myyjän vastuu asuntokaupassa tarkoittaa.

Lähde

KKO 2014:70. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.