Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen

Viime vuoden lopulla korkein oikeus antoi ratkaisun siitä, kuinka nopeasti kiinteistön ostanut taho on velvollinen reklamoimaan virheen johdosta. Ratkaisu on osaltaan jatkumoa korkeimman oikeuden vuonna 2008 antamaan ratkaisuun samasta aihepiiristä. Asia saattaa kuulostaa vähäpätöiseltä silloin kun ostamassasi asunnossa on hometta joka puolella ja olet kuumeisesti etsimässä perheellesi tilapäistä asuntoa. Kuitenkin lähes kaikissa virhetilanteissa, virheeseen vetoavalle on asetettu määräaika vaatimustensa esittämiseksi. Mikäli vaatimusta ei esitetä lain määräämässä määräajassa menettää virheeseen vetoava osapuoli mahdollisuuden vaatia korvausta. Seuraamus on siis yleensä ankarin mahdollinen. Tämä perusajatus on kirjoitettuna siis lähes kaikkeen lainsäädäntöön ja perimmäinen ajatus on se, ettei toista osapuolta voi roikottaa löysässä hirressä yhtään sen kauempaa, kun on pakko.

Kiinteistö oli ostettu syksyllä 2011 ja ostajat saaneet tietää joulukuussa 2011 tarkastusraportin perusteella, että talon ylä- ja alapohjassa oli rakennusvirheitä. Ensimmäisen reklamaation ostajat olivat toimittaneet myyjille helmikuussa 2012. Reklamaatiossa oli vain todettu, että ostajat varaavat oikeuden vedota tulevissa tarkemmissa tutkimuksissa ilmi käyviin virheisiin myöhemmin. Ostajat ovat kuitenkin vasta joulukuun lopussa 2012 lähestyneet myyjiä seuraavan kerran kirjeellä, jonka sisällöstä ei täysin yksiselitteisesti käynyt ilmi mitä myyjiltä tullaan vaatimaan. Tarkemmat perusteet ja vaatimukset ostajat ovat tehneet vasta haastehakemuksessa vuoden 2013 joulukuussa.

Korkein oikeus on päätöksessään todennut:

”Korkein oikeus toteaa, että myyjän tietoisuudella virheestä voi olla merkitystä erityisesti arvioitaessa, onko ostajalla perusteita vaatia vahingonkorvausta. Ostaja voi kuitenkin epäselvässä tilanteessa esittää aluksi sekä vahingonkorvausta että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja tarvittaessa luopua vahingonkorvausvaatimuksesta myöhemmin. Lisäksi reklamaatio on tehokas riippumatta siitä, onko ostaja siinä nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Ostajien epävarmuutta siitä, olivatko myyjät tienneet virheistä, ei näistä syistä voida pitää perusteltuna syynä pidättyä virheeseen perustuvien vaatimusten täsmentämisestä.

Tieto virheiden korjauskustannuksista on ollut tarpeen sekä sen arvioimiseksi, onko asiassa edellytyksiä kaupan purkamiselle, että sen arvioimiseksi, minkä suuruista rahamääräistä hyvitystä ostajat ovat voineet vaatia. Ostajat olisivat sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi Korkein oikeus katsoo, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ole voitu edellyttää ennen kuin ostajilla on ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan.

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Havaitut virheet eivät ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaa vievää. ”