Asuntokaupan purku
Asuntokaupan purkaminen on yleensä laaja asuntokauppaan liittyvä riitatilanne. Purkaminen tulee kyseeseen yleensä silloin, kun asunnosta tai kiinteistöstä löytyy merkittävä virhe, jota ostaja ei ole voinut havaita ennen kaupantekoa ja jonka vaikutus asumiseen tai korjauskustannuksiin on olennainen. Asuntokaupan purkamista arvioidaan aina tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttavat muun muassa virheen laatu, korjausten laajuus, asumiskelpoisuus sekä korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät. Tällä sivulla käydään läpi, millä edellytyksillä asuntokauppa voidaan purkaa.
Muista nämä asiat, kun haluat purkaa asuntokaupan
1. Reklamoi kirjallisesti
Kun asunnosta löytyy merkittävä virhe, ilmoita siitä myyjälle mahdollisimman pian kirjallisesti. Kerro reklamaatiossa selkeästi, mitä virheitä asunnossa on havaittu ja miksi pidät niitä olennaisina. Voit käyttää apunasi Kuluttaja- ja kilpailuviraston reklamaatioapuria.
2. Hanki asiantuntijan lausunto
Asuntokaupan purkaminen edellyttää yleensä näyttöä virheen vakavuudesta. Tämän vuoksi kannattaa hankkia esimerkiksi kuntotarkastajan, rakennusalan asiantuntijan tai muun ammattilaisen lausunto virheistä, niiden syistä ja arvioiduista korjauskustannuksista.
3. Soita Laki Lehtoselle
Asuntokaupan purkaminen on vaativa prosessi. Laki Lehtoseen kannattaa ottaa yhteyttä erityisesti silloin, kun virheet ovat laajoja, asuminen vaikeutuu merkittävästi tai myyjä kiistää vastuunsa. Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto on maksuton.
Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset
Asuntokaupan purkaminen on ongelma, joka johtuu monista rakentamiseen sekä sen sääntelyyn liittyvistä ongelmista. Toisaalta vanhenevia asuntoja myydään tällä hetkellä paljon, minkä lisäksi ennen asunto- tai kiinteistökauppaa tehtävää kuntoarviota ei vieläkään säädellä kunnolla.
Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa taas maakaaressa. Molemmissa periaatteet asuntokaupan purkamiselle ovat samantyyppiset. Virheen on oltava olennainen, jotta purkaminen tulee kysymykseen.
Ensimmäisenä vaihtoehtona virheen oikaisemisessa on molemmissa laissa hinnanalennus. Tämän lisäksi asuntokaupassa voi tulla kyseeseen vahingonkorvaus niissä tilanteissa, joissa myyjä on tiennyt kaupan kohteessa olevasta virheestä. Asuntokaupassa voidaan myös rajoitetusti sopia siitä, että myyjällä on korjausoikeus määrättyihin virheisiin. Korjausoikeus ei kuitenkaan ole niin laaja kuin esimerkiksi kuluttajansuojalaissa, jossa ensimmäisenä toimenpiteenä on aina korjausmahdollisuuden selvittäminen.
Asuntokaupan purkamisesta on varsin reilusti oikeuskäytäntöä, mutta käyn tässä kirjoituksessa läpi varsin tuoretta Korkeimman oikeuden ratkaisua, joka on muuttanut joltain osin sitä miten purkuperustetta tulkitaan. Aikaisemmin oikeuskäytäntönä on ollut lähtökohtaisesti se, että jos korjauskustannukset ovat yli 40 % asunnon kauppahinnasta, niin kauppa on voitu purkaa. Korkein oikeus otti vuonna 2015 antamassaan ratkaisussa hiukan erityyppisen näkemyksen purkuoikeuteen. Ratkaisussa Korkein oikeus linjasi, että pelkän kustannuksen lisäksi kauppaa purettaessa tulee ottaa huomioon korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät, korjauksen kesto sekä asunnon asumiskelvottomuus. Uusi linjaus tarkoittaa myös sitä, että korjauskulut, jotka ovat alle 30 % kauppahinnasta, voivat johtaa asuntokaupan purkuun.
Oikeustapauksen taustaa
Ratkaistavassa asiassa oli kyseessä 1950 – luvulla rakennettu talo, jossa oli riidattomasti kosteusvaurio pesutiloissa. Tämän lisäksi talon alapohjassa havaittiin lahovauriota, jonka korjaus vaatisi uuden alapohjan tekemisen.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO 2015/58) todennut:
”Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen … Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.”
Asuntokaupan purku
Korkeimman oikeuden ratkaisu madaltaa jonkin verran aikaisempaa purkukynnystä. Asuntokaupan purkaminen vaatii kuitenkin aina sen, että virhe on ostajalle ”kohtalokas”, eli hän eikä kukaan muukaan olisi asuntoa ostanut jos olisi virheestä tiennyt.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokaupan ja taloyhtiön ongelmat ratkeavat eri säännöillä sen mukaan, mistä virheessä tai riidassa on kyse. Valitse tilanteesi:
Asunnosta paljastui kosteusvaurio kaupanteon jälkeen. Laaja kosteusvaurio voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun. Lue: Asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi
Löysit virheen ja mietit, miten ja missä ajassa siitä pitää ilmoittaa myyjälle. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vaatia mitään. Lue: Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, etkä tiedä, maksaako korjauksen taloyhtiö vai sinä. Vanhoissa taloissa vastaus riippuu myös rakennusajan määräyksistä. Lue: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Taloyhtiössä on riitaa hallituksen toiminnasta tai vahingon korvaamisesta. Lue: Taloyhtiön hallituksen vastuu
Haluat tarkistaa, mikä korjaus kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko antaa pääsäännöt. Lue: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Kaikki asuntokaupan ja taloyhtiöriitojen aiheet yhdestä paikasta: Asuntoriidat ja asuntokaupan purku. Jos et ole varma, mihin tilanteesi kuuluu, ota yhteyttä. Ensimmäinen kartoittava keskustelu on maksuton.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko hyväksytyn ostotarjouksen perua?
Hyväksytyn ostotarjouksen voi perua tietyissä poikkeustilanteissa ilman seuraamuksia. Esimerkkinä voidaan mainita tilanne, jossa tarjouksen tekemisen jälkeen asunnossa havaitaan virhe, joista ei ole aiemmin ollut puhetta. Jos taas ostajalla ei ole perusteltua syytä perua ostotarjousta, on myyjä oikeutettu saamaan vahingonkorvauksen.
Voiko asuntokaupan perua?
Asuntokaupan voi purkaa, jos myyjä viivästyy asunnon luovuttamisesta ja ostajalle aiheutuu tästä olennaista haittaa eikä purkamista voida katsoa kohtuuttomaksi. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa myös, jos asunnossa ilmenee virhe, jota ei pystytä korjaamaan. Virheen tulee kuitenkin merkitä olennaista sopimusrikkomusta, jotta purkuoikeus syntyy.
Milloin myyjä voi purkaa kaupan?
Myyjä voi purkaa asuntokaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Ennen kaupan purkuun ryhtymistä myyjän on annettava ostajalle kohtuullinen lisäaika maksusuorituksen tekemiseksi. Vasta kun ostaja ei ole lisäajan kuluessa tehnyt maksusuoritusta, saa myyjä purkaa kaupan.
Onko suullinen ostotarjous sitova?
Kirjallisen ostotarjouksen ohella suullinen ostotarjous on sitova, jos kyse on asunto-osakekaupasta. Jos välittäjä hoitaa asunnon myyntiä, on ainoastaan kirjallinen ostotarjous sitova. Samoin jos kyse on kiinteistön kaupasta, ainoastaan kirjallinen ostotarjous on sitova.
Miten perua asuntokauppa?
Asuntokauppaa ei lähtökohtaisesti voi peruuttaa. Tämä perustuu siihen, että asuntokaupat tehdään useimmiten kahden yksityishenkilön välillä, eikä laki tunne ostajan peruuttamisoikeutta kahden yksityishenkilön välisessä kaupassa. Ostajalla on kuitenkin peruuttamisoikeus uuden asunnon kaupassa ennen kuin asunnon hallinta on luovutettu ostajalle sekä käytetyn asunnon kaupassa silloin, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Myyjällä on oikeus korvaukseen kaupan peruuntumisen johdosta aiheutuvasta vahingosta.
Voiko kiinteistökaupan perua?
Kiinteistökaupan voi perua siihen asti, kunnes kauppakirja on tehty lain asettamassa muodossa eli kunnes kauppa on sitovasti tehty. Kaupan toisella osapuolella on kuitenkin halutessaan oikeus vaatia kanteella kaupan tekemistä, jos kaupasta on jo tehty esisopimus. Kiinteistökauppaa ei voi perua ilman seuraamuksia. Seuraamukset riippuvat siitä, missä vaiheessa kauppa perutaan ja mitä osapuolten välillä on mahdollisesti sovittu.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
