Asuntokaupan purku ja asuntokauppariidat
Asuntokaupan purku voi tulla ajankohtaiseksi, kun ostetusta asunnosta tai talosta löytyy vakava virhe. Onko purku perusteltu vai kannattaako vaatia hinnanalennusta? Autamme selvittämään vaihtoehdot ennen kuin ryhdyt kalliiseen riitaan.
Palvelemme sekä ostajia että myyjiä. Arvioimme kaupan asiakirjat, virhettä koskevan näytön ja kuluriskin. Toimistomme on hoitanut yli 1 000 riitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asunnosta löytyy virhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin asuntokaupan purkaminen on mahdollista?
Selvitä ensin, mitä ostit ja keneltä. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, talon ja tontin kauppaan maakaarta. Uuden asunnon kaupassa virhe oikaistaan ensin, ja purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta (AsKL 4 luku 25 §).
Asunto-osakkeen kaupan purku
Käytetyn asunto-osakkeen ostaja saa vaatia asuntokaupan purkamista, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (AsKL 6 luku 16 §). Virhe voi olla sovitusta poikkeaminen, väärä tai puuttuva tieto tai salainen virhe. Salainen virhe tarkoittaa, että asunto on merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §). Arviossa painavat muun muassa asunnon hinta ja ikä.
Talokaupan purku ja kiinteistökaupan purku
Omakotitalon kaupan purku ratkeaa maakaaren mukaan. Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa (MK 2 luku 17 §). Purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Virheestä on lisäksi ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa (MK 2 luku 25 §).
Lähtisin itse siitä, että purkua kannattaa vaatia vain, jos et olisi ostanut kohdetta lainkaan virheestä tietäen. Tämä on korkeimman oikeuden oma lähtökohta ratkaisussa KKO 2015:58. Muissa tapauksissa hinnanalennus on yleensä realistisempi tavoite.
Jos kyse on tilaamasi remontin virheestä, sopimusvastuu arvioidaan erikseen. Siirry remonttiriitojen ohjeeseen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu taas käsitellään vastuunjakotaulukossa.
Purku vai hinnanalennus?
Hinnanalennus ja purku ovat eri seuraamuksia, eikä niitä mitata samalla asteikolla. Hinnanalennus vastaa virheen arvoa. Asunto-osakkeen kaupassa se on virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen määrä (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistön kaupassa se on sovitun hinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotus (MK 2 luku 31 §). Purussa myyjä palauttaa koko kauppahinnan korkoineen ja sinä luovutat kohteen takaisin (AsKL 6 luku 28 §, MK 2 luku 33 §).
Hinnanalennus voi tulla kyseeseen, vaikka purkukynnys ei ylity. Ratkaisussa KKO 2009:39 lämmitysjärjestelmän virhe maksoi 4 000 euroa 395 000 euron talossa, noin prosentin hinnasta. Ostaja sai silti hinnanalennuksen, koska virhe haittasi asumista. Vahingonkorvaus arvioidaan erikseen. Asunto-osakkeen myyjä vapautuu siitä osoittamalla, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §).
Vaadi purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta samassa kanteessa. Ratkaisussa KKO 2013:23 ostaja oli hävinnyt purkukanteen lainvoimaisesti. Myöhempää hinnanalennuskannetta samoista virheistä ei enää tutkittu. Yksi oikeudenkäynti, molemmat vaatimukset.
Oletko saanut vaatimuksen asunnon myyjänä?
Pyydä yksilöity selvitys virheestä ja sen perusteella vaaditusta hyvityksestä. Kerää kauppaa edeltäneet tiedot, tarkastusraportit ja viestit. Vaatimuksen saaminen ei vielä osoita sen oikeellisuutta. Ostaja ei lähtökohtaisesti saa vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Yksityisen myyjän vastuu asunto-osakkeesta päättyy pääsääntöisesti kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Myyjän vastuun koko kuva on sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa. Kosteusvauriota koskeva myyjän ohje on omalla sivullaan.
Kokemuksia asuntokaupan purusta: milloin oikeus on purkanut kaupan?
KKO 2015:58: purku ei ratkea prosenttilaskulla. Ostaja oli maksanut vuonna 1955 rakennetusta talosta 68 000 euroa. Hovioikeus arvioi alapohjan ja pesutilojen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta ja hylkäsi purun. Korkein oikeus purki kaupan. Sen mukaan ”salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella”, eikä 40 prosentin rajaa ole. Korjaus oli välttämätön ja sen lopullinen hinta epävarma, joten riski sai palautua myyjälle. Lue KKO 2015:58 Finlexistä.
Helsingin hovioikeus 22.12.2016, nro 1811 (S 15/3050): purku pysyi. Ostajat olivat maksaneet vuonna 1962 rakennetun rivitaloyhtiön huoneistosta 480 000 euroa. Kaupan jälkeen huoneistossa todettiin kosteus- ja mikrobivaurio, joka vaati huoneiston laajaa purkamista ja korjaamista. Ostajat joutuivat muuttamaan pois useita kertoja, ja heille aiheutui terveyshaitta. Ostajien osakkeisiin kohdistui huoneiston korjauksista noin 15 000 euroa. Hovioikeuden mukaan virheet maksaisivat ostajille kaikkiaan vähintään noin 95 000 euroa, eikä lopullista summaa tiedetty. Hovioikeus totesi: ”kaupan kohteen virheestä on aiheutunut Ostajille olennaista haittaa. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena.” Myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta ja korvaamaan ostajien hovioikeuskuluja 62 222 euroa.
Helsingin hovioikeus 21.12.2017, nro 1505 (S 16/2002): ei purkua, mutta 74 854 euron hinnanalennus. Ostajat vaativat 458 000 euron asunto-osakkeen kaupan purkua. Virheet olivat merkittäviä, mutta korjattavissa kuudesta kahdeksaan viikossa ilman kohtuutonta haittaa. Hovioikeus piti hinnanalennusta riittävänä seuraamuksena ja korotti sen 74 854 euroon.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Purku on poikkeus, hinnanalennus pääsääntö. Kauppa puretaan yleensä vain, kun vaurio estää asumisen tai korjauksen hinta ja onnistuminen ovat aidosti epävarmoja. Pelkkä iso korjauslasku ei yleensä riitä, eikä pieni lasku yksin sulje purkua pois. Vaadi purkua, jos et olisi ostanut virheestä tietäen edes alennettuun hintaan. Vaadi hinnanalennusta rinnalla, jotta et jää tyhjin käsin.
Mitä asiakirjoista arvioidaan?
Kauppakirja ja myyntitiedot kertovat, mitä sinulle luvattiin. Tarkastusraportti kertoo, mitä tiesit ennen kauppaa. Tekninen lausunto tarvitaan vaurion, korjaustavan ja kustannusten epävarmuuden arviointiin. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa, eikä sitä pidä lykätä lopulliseen korjauslaskuun asti. Kiinteistön ilmoitusohjeet löydät sivulta Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kerro tilanteesi, niin arvioimme sen maksutta
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, mitä on tapahtunut ja missä asiassa tarvitset apua. Mainitse myös mahdollinen lähestyvä määräaika.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Asunnon myyjältä vaaditaan korvausta
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Käytetyn asunto-osakkeen kaupan voi purkaa, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä hinnanalennus riitä seuraamukseksi (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistön kaupassa virheen on oltava olennainen (MK 2 luku 17 §). Ratkaisussa KKO 2015:58 kauppa purettiin, vaikka korjaus maksoi 29 prosenttia hinnasta. Ratkaisevaa on kokonaisarvio, ei prosenttiluku.
Voiko asuntokaupan perua kaupanteon jälkeen?
Allekirjoitettu kauppa sitoo. Jos perut elinkeinonharjoittajalta ostamasi asunnon kaupan ennen hallinnan luovutusta, rikot sopimuksen ja myyjällä on oikeus vahingonkorvaukseen (AsKL 4 luku 32 §). Virheen vuoksi kaupasta pääsee irti vain purkamalla sen. Tarjousvaiheessa tilanne on toinen. Ratkaisussa KKO 2009:49 ostajat saivat 4 400 euron käsirahan takaisin, koska asunnosta löytyi kosteusvaurio tarjouksen ja kaupanteon välillä.
Miten talokaupan purku eroaa asunto-osakkeen kaupan purusta?
Talokaupassa sovelletaan maakaarta: ostaja saa vaatia kiinteistökaupan purkamista, jos laatuvirhe on olennainen (MK 2 luku 17 §). Purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Asunto-osakkeen kaupassa purku edellyttää olennaista haittaa (AsKL 6 luku 16 §). Kummassakin kaupassa hinnanalennus on purkua tavallisempi seuraamus.
Onko asuntokaupan purulle prosenttiraja?
Asuntokaupan purulle ei ole kiinteää prosenttirajaa. Korkein oikeus hylkäsi ratkaisussa KKO 2015:58 ajatuksen, että korjauskustannusten pitäisi olla vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Purun edellytys on lähtökohtaisesti se, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa. Arviossa painavat myös korjauksen välttämättömyys ja kustannusten epävarmuus.
Mitä asuntokaupan purussa palautetaan?
Myyjä palauttaa kauppahinnan ja maksaa sille korkolain mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta lukien (AsKL 6 luku 28 §, MK 2 luku 33 §). Sinä luovutat asunnon tai kiinteistön takaisin. Merkittävästä tuotosta tai hyödystä maksat myyjälle korvauksen. Myyjä puolestaan maksaa kohtuullisen korvauksen tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksistasi. Kiinteistön kaupassa hyödyllisten kustannusten on pitänyt lisätä kiinteistön arvoa.
Onko myyjällä kahden tai viiden vuoden takuu?
Ei. Käytetyn asunnon kaupan kahden vuoden sääntö ja kiinteistön laatuvirheen viiden vuoden sääntö koskevat virheestä ilmoittamisen takarajaa. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kahden vuoden rajaa ei sovelleta elinkeinonharjoittajana toimivaan myyjään (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
