Kylpyhuoneen kosteusvaurio
Kylpyhuoneen kosteusvaurio on yksi vanhojen taloyhtiöiden vaikeimmista ja eniten ristiriitoja aiheuttavista ongelmista. Vastuunjako osakkaan ja taloyhtiön välillä ei ole aina yksiselitteinen, varsinkaan silloin, kun rakennus on rakennettu aikana, jolloin kosteuseristysratkaisut poikkesivat merkittävästi nykyvaatimuksista. Vanhoissa taloyhtiöissä joudutaan usein arvioimaan sitä, kuuluuko vaurio osakkaan vai taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin ja miten rakennusajan määräykset vaikuttavat arviointiin. Tällä sivulla käydään läpi erityisesti vanhojen kylpyhuonerakenteiden aiheuttamia tulkintaongelmia.
Muista nämä asiat, jos huomaat kylpyhuoneessa kosteusvaurion
Ilmoita havainnoista heti taloyhtiölle
Kosteusjäljet, tunkkainen haju, irtoavat laatat tai saumojen tummuminen kannattaa ilmoittaa viipymättä taloyhtiölle. Nopea reagointi voi estää vaurion laajenemisen ja pienentää korjauskustannuksia.
Pyydä kosteuskartoitus ja dokumentoi havainnot
Kosteusvaurion laajuus ja syy kannattaa selvittää ammattilaisen tekemällä kosteuskartoituksella. Ota samalla valokuvia ja säilytä kaikki raportit sekä viestit mahdollista myöhempää riitatilannetta varten.
Soita Laki Lakilehtoselle
Vanhoissa taloyhtiöissä vastuunjako osakkaan ja taloyhtiön välillä ei ole aina yksiselitteinen. Jos korjausvastuusta, kustannuksista tai remontin laajuudesta syntyy epäselvyyttä, tilanteeseen kannattaa hakea juridista apua mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.
Kuka vastaa kosteusvauriosta kylpyhuoneessa?
Tämän päivän suurimpia ongelmia asuntomarkkinoilla ovat kylpyhuoneen kosteusvauriot vanhoissa taloyhtiössä.
Kosteusvaurio on ongelma, joka juontaa juurensa yleensä eri vuosikymmenellä tehtyyn rakenteeseen. Tietysti kosteusvaurio voi syntyä ja syntyykin monesti myös remonteissa ja uudemmissa rakennuksissa, mutta niissä tapauksissa vastuunjako on yleensä helpompi hahmottaa, koska tapauksiin voidaan soveltaa varsin suoraviivaisesti vastuunjakoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
Tilanne muuttuu huomattavasti, jos talo on rakennettu ennen vuosituhannen vaihdetta, jolloin esimerkiksi vesieristäminen ei ollut nykyisellä tasolla. Tällaisissa tilanteissa voimassa olevaa lakia joudutaan tulkitsemaan, tai olisi mielestäni ainakin syytä tulkita rakennusvuoden määräysten mukaisesti.
Osakkaamme Petteri Lehtonen ottaa tässä esiin mielestään varsin erikoisen linjanvedon Korkeimmalta oikeudelta vuodelta 2015 (KKO:2015:87), jossa 1950-luvulla rakennetun kerrostalon kylpyhuoneen kosteusvaurio on katsottu kuuluvan taloyhtiön kunnossapitovastuun alaisuuteen. Mielestäni linjaus on varsin erikoinen, koska se asettaa mielestäni osakkaat varsin eriarvoiseen asemaan. Toteamukseni perustuu siihen ajatukseen, että ainoastaan asumalla voi osakas maksattaa muilla osakkailla kylpyhuoneremonttinsa.
Lue onko asukkaalla oikeus hyvitykseen taloyhtiön kylpyhuoneremontissa
Taloyhtiön vastuu kosteusvauriosta hovioikeuden mukaan
Tapauksessa oli kysymys siis 1950-luvulla rakennetusta kerrostalosta. Huoneiston kylpyhuoneessa oli havaittu kosteutta niin sanotussa pintalaatassa sekä seinien alareunoissa. Kosteus oli todennäköisesti päässyt laattojen läpi osin siitä syystä, että alkuperäisestä kylpyhuoneesta oli poistettu kylpyamme. Taloyhtiö oli mitannut ja havainnut kosteuden, mutta todennut osakkaalle, ettei kosteus ollut päässyt rakenteisiin saakka.
Tämän ikäisessä talossa kosteussuoja on toteutettu siten, että kosteussulku on sivelty vasta pintalaatan alle. Näin ollen on varsin yleistä, että tuo 5-10 cm pintalaattaa kostuu ajan myötä, mutta kosteus ei mene rakenteisiin, koska rakenteet on suojattu.
Kaikki oikeusasteet ovat todenneet, että kosteusvaurio on aiheutunut siitä, että tilasta on poistettu kylpyamme eikä kosteuseristettä ole tässä vaiheessa parannettu. Tätä tulkintaa voi minun mielestä varsin vahvasti kummeksua.
Hovioikeus katsoi tuomiossaan, että rakennus oli aikanaan rakennettu voimassa olleen rakennusmääräyksen mukaisesti. Vaikka rakenne ei täyttänyt tämän päivän vaatimuksia, hovioikeuden mukaan taloyhtiö ei ollut velvoitettu maksamaan kylpyhuoneen korjaamista. Hovioikeus kumosi näin käräjäoikeuden tuomion, jossa taloyhtiö oli velvoitettu korvaamaan kylpyhuoneen korjaamisesta osakkaalle aiheutuneet kulut.
Korkeimman oikeuden ratkaisu taloyhtiön vastuusta
Korkein oikeus katsoi kuitenkin, että niin sanottu pintalaatta kuului taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin:
”Yhtiön kylpyhuoneet on rakennettu 1950-luvulla, ja niiden rakenne ei ole kosteita tiloja koskevien nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Vedeneriste ei ole ollut tässäkään tapauksessa välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä on ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta. Korkein oikeus katsoo, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito on lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.”
Ratkaisu voi olla juridisesti perusteltavissa, mutta siitä paistaa läpi varsin vahvasti se, ettei ratkaisijoilla ole kovinkaan kummoista rakennusteknistä osaamista.
Taloyhtiön varautuminen kustannuksiin
Miten tämän tyyppiseen oikeustilaan voi taloyhtiö sitten varautua muutenkin kun remonttibudjettia lisäämällä? Säännöllinen kosteustilojen tarkkailu ja yhtiönkokouksen hyväksymä tarkka toimenpideohjelma ovat hyvä lähtökohta.
Yhtenä hyvänä vaihtoehtona on myös taloyhtiön asennuttama suihkukaappi kylpyhuoneeseen tilanteessa, jossa kosteutta ensimmäisen kerran havaitaan. Tällöin kosteuden eteneminen saadaan pysäytettyä, eikä taloyhtiö joudu kustantamaan koko remonttia.
Tosiasia on kuitenkin se, että kustannuksia edellä mainittu tuomio tulee lisäämään taloyhtiöille.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokaupan ja taloyhtiön ongelmat ratkeavat eri säännöillä sen mukaan, mistä virheessä tai riidassa on kyse. Valitse tilanteesi:
Asunnosta tai talosta löytyi iso virhe ja harkitset kaupan purkua. Asuntokaupan purku on mahdollinen, jos virhe on tarpeeksi olennainen, ja korkein oikeus on madaltanut purkukynnystä. Lue: Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset
Asunnosta paljastui kosteusvaurio kaupanteon jälkeen. Laaja kosteusvaurio voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun. Lue: Asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi
Löysit virheen ja mietit, miten ja missä ajassa siitä pitää ilmoittaa myyjälle. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vaatia mitään. Lue: Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Taloyhtiössä on riitaa hallituksen toiminnasta tai vahingon korvaamisesta. Lue: Taloyhtiön hallituksen vastuu
Haluat tarkistaa, mikä korjaus kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko antaa pääsäännöt. Lue: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Kaikki asuntokaupan ja taloyhtiöriitojen aiheet yhdestä paikasta: Asuntoriidat ja asuntokaupan purku. Jos et ole varma, mihin tilanteesi kuuluu, ota yhteyttä. Ensimmäinen kartoittava keskustelu on maksuton.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.
Usein kysytyt kysymykset
Kenen vakuutus korvaa vesivahingon?
Lähtökohtana on, että taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa talon rakenteille ja perusjärjestelmille aiheutuneet vahingot ja asukkaan kotivakuutus asunnon sisäpinnoille ja irtaimistolle aiheutuneet vahingot. Vahingon syy ja laajuus vaikuttavat kuitenkin siihen, kenen vakuutuksesta vahinko korvataan ja kuinka laajasti.
Mikä on suorituskyvyttömyysvakuus?
Suorituskyvyttömyysvakuus on asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan ottama vakuus uudiskohteen rakennusvirheiden varalle. Vakuus on voimassa 10 vuotta ja sen myöntää yleensä vakuutusyhtiö. Suorituskyvyttömyysvakuus antaa turvaa virhetilanteissa silloin, kun perustajaosakas eli pääsääntöisesti rakennusyhtiö on lopettanut toimintansa, ajautunut konkurssiin tai ei enää ole vastuussa virheestä.
Mitä vastuita asunnon myyjällä on asuntokaupassa?
Myyjän vastuulla on kertoa ostajalle kaikki oleelliset tiedot ja oikaista ostajan mahdolliset virheelliset tiedot asunnosta, myyjän tiedonantovelvollisuus on siten hyvin laaja. Asunnossa on virhe, jos myyjä ei noudata annettua tiedonantovelvollisuutta ja tällaisen laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Milloin vaaranvastuu siirtyy asunnon ostajalle?
Asunnon vaaranvastuu siirtyy ostajalle sillä hetkellä, kun asunnon hallinta luovutetaan hänelle. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu joka tapauksessa ostajalle jo sillä hetkellä, jolloin hallinnan luovutuksen olisi tullut tapahtua. Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu puolestaan siirtyy ostajalle heti kaupantekopäivänä.
Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä?
Vastuunjakamisesta kylpyhuoneremonteissa voidaan löytää tietty pääsääntö. Lähtökohtana on, että taloyhtiö vastaa pysyvimmistä, rakenteellisista elementeistä. Esimerkiksi eristeet kylpyhuoneessa, veden tulo ja viemäröinti eli hanat ja wc-pöntöt ovat taloyhtiön vastuulla. Muut osat kylpyhuoneremontista jäävät osakkaan vastuulle. Osakkaan vastuulla ovat siten kylpyhuoneen kalusteet, esimerkiksi kylpyhuoneen kaapit, hyllyt sekä suihkukaapit ja altaat.
Milloin taloyhtiö maksaa vesieristyksen?
Vesieristys ja sen kunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle. Mikäli osakas haluaa purkaa ja vaihtaa kunnossa olevan vesieristeen kuuluu tässä tilanteessa veriseristyksen maksaminen osakkaalle.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
