Asuntokaupan purku kosteusvaurio
Kosteusvaurio voi pahimmillaan johtaa asuntokaupan purkamiseen, mutta purku edellyttää yleensä sitä, että kyse on olennaisesta virheestä. Asuntokaupoissa asiaa arvioidaan asuntokauppalain perusteella ja kiinteistökaupoissa maakaaren nojalla. Käytännössä arvioinnissa merkitystä annetaan muun muassa kosteusvaurion laajuudelle, korjauskustannuksille, asumishaitalle sekä siihen liittyville epävarmuustekijöille. Tällä sivulla käydään läpi, milloin kosteusvaurio voi oikeuttaa kaupan purkamiseen, mitä velvollisuuksia ostajalla on virheeseen vedottaessa.
Voiko asuntokaupan purkaa kosteusvaurion takia?
Voi, jos kosteusvaurio on olennainen virhe eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Asunto-osakkeen kaupassa arvio tehdään asuntokauppalain ja kiinteistön kaupassa maakaaren perusteella. Käytännössä ratkaisevia ovat:
- kosteusvaurion laajuus ja korjauskustannukset,
- asumiselle aiheutuva haitta, ja
- korjaukseen liittyvät epävarmuustekijät.
Ilmoita vauriosta myyjälle kirjallisesti ilman aiheetonta viivytystä — reklamaation ajankohta ratkaisee usein sen, säilyvätkö ostajan oikeudet.
Muista nämä asiat, jos asunnossasi on kosteusvaurio
Selvitä vaurion laajuus
Tilaa tarvittaessa kosteuskartoitus tai asiantuntijalausunto. Kosteusvaurion laajuus, korjaustapa ja kustannukset ovat usein ratkaisevassa asemassa arvioitaessa myyjän vastuuta ja mahdollisia vaatimuksia.
Reklamoi kirjallisesti
Ilmoita havaitusta kosteusvauriosta myyjälle ilman aiheetonta viivytystä. Kirjallinen reklamaatio auttaa myöhemmin osoittamaan, milloin virheestä on ilmoitettu ja mitä vaatimuksia asiassa on esitetty.
Soita Laki Lehtoselle
Jos kosteusvaurio on laaja, asumista haittaava tai korjauskustannukset ovat merkittäviä, tilanteeseen kannattaa pyytää juridinen arvio mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Usein oikea toimintatapa heti alussa helpottaa asian selvittämistä merkittävästi. Me Laki Lehtosella autamme ja ensimmäinen kartoittava yhteydenotto on maksuton.
Kosteusvaurio ja asuntokaupan purku ostajan toimesta
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on ikävä yllätys niin ostajalle kuin myyjällekin. Asunnon kosteusvaurio voi oikeuttaa jopa kaupan purkamisen, mikä ei tietenkään kummankaan osapuolen kannalta ole toivottava lopputulos. Se missä tilanteessa purkuoikeus syntyy, määräytyy asuntokaupoissa asuntokauppalain ja kiinteistökaupoissa maakaaren perusteella.Asunnon kosteusvaurio voi oikeuttaa jopa kaupan purkamisen, mikä ei tietenkään kummankaan osapuolen kannalta ole toivottava lopputulos. Se missä tilanteessa purkuoikeus syntyy, määräytyy asuntokaupoissa asuntokauppalain ja kiinteistökaupoissa maakaaren perusteella.
Kosteusvaurio on asunnon laatuvirhe
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on laatuvirhe. Laatuvirheiden oikaisukeinona on ensisijaisesti hinnanalennus. Ostajalla on oikeus vaatia myyjältä virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Virheen oikaisukeinona voi kuitenkin toimia myös virheen korjaus. Tämä tulee tosin pääsääntöisesti kyseeseen vain, jos kyse on uudisasunnosta havaitusta virheestä taikka käytetyn asunnon korjaus- tai muutostöistä aiheutuneesta virheestä, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä on itse suorittanut korjaus- tai muutostyöt. Kaupan purkua voidaan arvioida virheen oikaisukeinona vasta, kun on ilmennyt, ettei virhettä voida oikaista edellä mainituilla keinoilla.
Asuntokaupan purkuoikeus edellyttää olennaisuutta
Asuntokaupan purkuun ei kevein perustein ryhdytä ja kaupan purkamisen edellytykseksi onkin asetettu myyjän sopimusrikkomuksen olennaisuus. Kysymykseksi kuitenkin herää, mikä on olennainen sopimusrikkomus, joka oikeuttaisi kaupan purkamisen? Asiaa on pyritty selventämään lain esitöissä sekä oikeuskäytännössä, koska itse laista ei tähän löydy suoraa vastausta.
Lain esitöissä lähdetään siitä, että olennaisuutta on arvioitava objektiivisesti. Arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon virheen merkitys ostajalle, mutta sitä vastoin ostajan omilla subjektiivisilla näkemyksillä ei ole vaikutusta arviointiin. Lain esitöissä havainnollistetaan myös sitä, milloin virhe on konkreettisesti sellainen, että se merkitsee olennaista sopimusrikkomusta. Merkittävässä asemassa arvioinnissa pidetään asunnon käyttömahdollisuutta. Esimerkiksi terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuinolosuhteita merkittävästi heikentävä virhe oikeuttaa kaupan purkamisen. Lisäksi asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava virhe voi oikeuttaa kaupan purkamisen.
Oikeuskäytännössä on tarkennettu sopimusrikkomuksen olennaisuuden sisältöä ja sen rajoja. Olennaisuutta arvioitaessa merkittävässä roolissa on ollut se, kuinka suuret virheen korjauskustannukset tulisivat olemaan. Lisäksi arvioinnissa on annettu merkitystä korjauksiin liittyville epävarmuustekijöille, korjauksen kestolle sekä asunnon asumiskelvottomuudelle. Lopputuloksena ja siten oikeuskäytännön linjauksena on päädytty siihen, että virheen, jonka korjauskustannukset ylittävät 30 % kauppahinnasta, katsotaan merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta ja siten kaupan purkuoikeutta. Kuitenkin on katsottu, että myös tämän alle jäävät korjauskustannukset voivat oikeuttaa kaupan purkamisen, jos tilanteen voidaan kokonaisuutena katsottuna merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta.
Asunnon ostajan velvollisuudet
Ostajalla on myös velvollisuutensa täytettävänään, jotta asuntokaupan purkuoikeus syntyisi. Ensinnäkin ostajalla on ennen kaupantekoa velvollisuus tarkastaa asunto. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti voi nimittäin johtaa siihen, ettei ostaja ole oikeutettu vetoamaan virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut havaita asunnon tarkastuksen yhteydessä. Lisäksi ostajan on hyvä pitää mielessä se, ettei hän voi vedota virheenä myöskään sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppojen tekoa.
On kuitenkin muistettava, ettei ostajalla ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottamaan asunnon tarkastusta esimerkiksi erityisiä teknillisiä toimenpiteitä vaativaan toimintaan. Ostajan purkuoikeus ei siten kavennu, vaikka hän ei olisi huomannut sellaista virhettä, jonka havaitseminen olisi vaatinut erityisiä järjestelyitä. Lisäksi ostajan purkuoikeuden syntyminen ei kavennu tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Asunnon tarkastusvelvollisuuden lisäksi ostajalla on velvollisuus reklamoida myyjää havaitsemastaan virheestä eli tässä tapauksessa kosteusvauriosta kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Jos ostaja ei reklamoi myyjää kohtuullisessa ajassa, voi seurauksena olla se, ettei ostaja ole enää oikeutettu purkamaan kauppaa.
Lisäksi on huomioitava, ettei myyjä ole loputtomiin vastuussa asunnon virheistä. Asunto-osakkeiden kaupassa myyjä on vastuussa asunnon virheistä kaksi vuotta, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja uudisasuntojen kohdalla vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu on viiden vuoden mittainen. Näiden määräaikojen kuluttua umpeen, ei ostaja voi enää vaatia kaupan purkamista havaitsemiensa virheiden perusteella.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokaupan ja taloyhtiön ongelmat ratkeavat eri säännöillä sen mukaan, mistä virheessä tai riidassa on kyse. Valitse tilanteesi:
Asunnosta tai talosta löytyi iso virhe ja harkitset kaupan purkua. Asuntokaupan purku on mahdollinen, jos virhe on tarpeeksi olennainen, ja korkein oikeus on madaltanut purkukynnystä. Lue: Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset
Löysit virheen ja mietit, miten ja missä ajassa siitä pitää ilmoittaa myyjälle. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vaatia mitään. Lue: Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, etkä tiedä, maksaako korjauksen taloyhtiö vai sinä. Vanhoissa taloissa vastaus riippuu myös rakennusajan määräyksistä. Lue: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Taloyhtiössä on riitaa hallituksen toiminnasta tai vahingon korvaamisesta. Lue: Taloyhtiön hallituksen vastuu
Haluat tarkistaa, mikä korjaus kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko antaa pääsäännöt. Lue: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Kaikki asuntokaupan ja taloyhtiöriitojen aiheet yhdestä paikasta: Asuntoriidat ja asuntokaupan purku. Jos et ole varma, mihin tilanteesi kuuluu, ota yhteyttä. Ensimmäinen kartoittava keskustelu on maksuton.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.
Usein kysytyt kysymykset
Onko asunnon ostotarjous sitova?
Asunnon ostotarjous on sitova. Ostotarjouksen voi tehdä kirjallisesti tai suullisesti, kummatkin sitovat yhtälailla antajaansa. Myyjä sitoutuu annettuun ostotarjoukseen, jos hän hyväksyy sen. Jos taas myyjä tekee ostajalle vastatarjouksen, ei ostaja ole enää sidottu alkuperäiseen ostotarjoukseensa. Ostotarjous on mahdollista antaa myös ehdollisena. Yleistä esimerkiksi on, että ostotarjouksen ehtona on oman asunnon onnistunut myyminen.
Voiko myyjä perua asunnon myynnin?
Myyjä saa perua asunnon myynnin ilman seuraamuksia siihen asti, kunnes hän on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, sitoo ostotarjous myös myyjää. Jos myyjä haluaa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen vetäytyä kaupasta, on hänen palautettava käsiraha sekä lähtökohtaisesti maksettava käsirahaa vastaava määrä tai sovittu vakiokorvaus ostajalle.
Miten tehdään kaupan purku?
Asuntokauppa voidaan purkaa virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa, jos virheellä tai viivästyksellä on ostajalle olennainen merkitys, eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Purkaminen tehdään myyjän ja ostajan välisellä asuntokaupan purkusopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Asuntokaupasta maksettu varainsiirtovero on haettava erikseen verottajalta takaisin. Jos purku on perustunut sopimukseen, voi verottaja kuitenkin olla maksamatta varainsiirtoveroa takaisin, jos verottajan mielestä edellytykset kaupan purkamiselle eivät ole täyttyneet.
Milloin kiinteistökaupan voi perua?
Kiinteistökaupan voi perua ennen kuin kauppakirja on tehty lain edellyttämässä muodossa eli ennen kuin kauppa on sitova. Jos kaupasta on jo tehty esisopimus, on kaupan toisella osapuolella kuitenkin halutessaan oikeus vaatia kanteella kiinteistökaupan tekemistä. Jos kiinteistökauppa halutaan perua kaupan tekemisen jälkeen, on tällöin kyse kiinteistökaupan purkamisesta.
Milloin ostaja voi purkaa kiinteistökaupan myyjän viivästyksen johdosta?
Ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa myyjän viivästyksen perusteella, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai luovuta kiinteistön saantokirjoja ja muita kauppaan liittyviä asiakirjoja sovittuna ajankohtana. Viivästymisen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Lisäksi edellytyksenä on, että ostaja ei ole ottanut kiinteistöä vastaan. Kiinteistön vastaanottamisena pidetään esimerkiksi sitä, että ostaja on muuttanut kiinteistölle tai ostaja on hakenut kiinteistölle rakennuslupaa.
Milloin asuntokaupassa voi vaatia hinnanalennusta?
Asunnon virheet ovat usein laatuvirheitä. Ostajalla on näissä tilanteissa oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Se, mikä on kohtuullinen hinnanalennus, määräytyy tapauskohtaisen arvion perusteella. Huomioon otettavia seikkoja ovat muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Lisäksi huomioon voidaan ottaa se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Voiko asuntokaupan purkaa kosteusvaurion takia?
Voi, jos kosteusvaurio on olennainen virhe eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Arvioon vaikuttavat vaurion laajuus, korjauskustannukset, asumishaitta ja korjaukseen liittyvät epävarmuustekijät. Ilmoita vauriosta myyjälle kirjallisesti ilman aiheetonta viivytystä.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
