Asunto-osakeyhtiöitä koskevassa asunto-osakeyhtiölaissa on säännelty, että jokaisella taloyhtiöllä on oltava hallitus. Tämän vuoksi taloyhtiön osakkaiden on tärkeää tietää, mitä hallituksen vastuulle kuuluu. Vastuukysymykset tulevat esiin myös epätoivotuissa mutta mahdollisissa vahinkotilanteissa. Osakkaiden on sen vuoksi tärkeää olla tietoisia myös vahinkotilanteiden vastuunjaon perusrakenteesta.
Hallituksen valinta ja kokoonpano
Ennen hallituksen vastuualueiden selventämistä on syytä tuoda ilmi, miten hallitus valitaan ja keitä hallitukseen voi kuulua. Hallitus valitaan yhtiökokouksessa ja valinnan hallituksen kokoonpanosta tekee taloyhtiön osakkaat. Pääsääntöisesti hallitukseen valitaan kolmesta viiteen jäsentä. Jäsenille ei ole erityisiä kelpoisisuusvaatimuksia; hallituksessa voi siten toimia lähes kuka tahansa täysi-ikäinen henkilö. Tämä tarkoittaa samalla sitä, ettei jäseniltä vaadita ammattiosaamista taloyhtiön asioiden hoitamisesta. Riittävää on kiinnostus hoitaa ja edistää taloyhtiön toimintaa.
Hallituksen vastuut
Kun hallitus on yhtiökokouksessa saatu valittua, tulee heidän vastuulleen samalla joukko erityyppisiä tehtäviä. Vaikka tehtävät ovatkin moninaisia, kaikkia niitä yhdistävänä tekijänä on hallituksen velvollisuus toimia aina taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti.
Hallituksen vastuulle kuuluu ensinnäkin laaja joukko hallinnollisia tehtäviä. Hallituksen vastuulla on muun muassa yhtiökokousten järjestäminen sekä taloyhtiön sopimusasioiden ja talouden hoitaminen. Myös taloyhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen valvomisesta vastaa hallitus. Kirjanpidon ja tilinpäätöksen hoitaa usein ulkopuolinen toimija, mutta hallituksen vastuulla on varmistaa ja valvoa, että nämä asiat tulee hoidetuksi vaaditulla tavalla. Näiden lisäksi hallituksen tulee yleisesti informoida asukkaita taloyhtiötä koskevista asioista.
Hallinnollisten tehtävien lisäksi hallituksen vastuualueisin lukeutuu kiinteistöstä ja sen rakennuksista huolehtiminen. Hallituksen vastuulla on yleisesti taloyhtiön ylläpidosta huolehtiminen, mutta myös mahdollisten huoltotoimenpiteiden hoitaminen. Lisäksi taloyhtiöille tulee lähes aina välttämättömiä korjaustarpeita, kuten julkisivu- taikka putkiremontteja, ja näiden korjaustoimenpiteiden vetovastuussa on hallitus. Huomioitava kuitenkin on, että tämän kaltaisiin isompiin hankkeisiin tai muunlaisten merkittävästi osakkaiden asemaan vaikuttaviin toimenpiteisiin tarvitaan yhtiökokouksen hyväksyntä, vaikka hallitus olisikin vastuussa itse asian hoitamisesta.
Isännöitsijä ja huoltoyhtiö
Hallituksen vastuukysymyksiä tarkastellessa on esiin nostettava vielä isännöitsijät ja huoltoyhtiöt. Yleistä varsinkin isommissa taloyhtiöissä on se, että tiettyjä taloyhtiön tehtäviä hoitamaan otetaan isännöitsijä ja huoltoyhtiö. Monet isännöintiyritykset hoitavat myös huoltotehtäviä, joten usein riittää yhden yrityksen palkkaaminen.
Hallituksen valitseman isännöintiyrityksen tehtäviin lukeutuu pääsääntöisesti kiinteistön ja sen rakennusten ylläpito, mutta myös taloyhtiön hallinnollisten asioiden hoitamista hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä tulee osalliseksi taloyhtiötä koskevaan päätöksentekoon, mikä onkin perusteltua, sillä isännöitsijältä löytyy ammattitaito taloyhtiön asioiden hoitamisesta. Koska isännöintiyritys tulee näin vastuuseen näiden tehtävien hoitamisesta, tarkoittaa se samalla sitä, ettei hallitus ole enää yksin vastuussa näistä tehtävistä.
Vastuu vahinkotilanteissa
Vahingot ovat epätoivottuja tilanteita, jotka helposti aiheuttavat riitaa. Vahinkotilanteissa ei läheskään aina ole selvää kenen vastuulle vahinko menee ja kuka korvaa vahingon aiheuttamat seuraukset. Vaikka vahinkotilanteet voivat olla haastavia vastuunjaon suhteen, löytyy asunto-osakeyhtiölaista säännökset vahinkotilanteiden vastuukysymysten ratkaisemiseksi. Kuitenkin haasteena on se, ettei niiden käytännön soveltaminen ole välttämättä niin yksiselitteistä. Niiden pohjata on kuitenkin mahdollista hahmottaa vahinkotilanteiden vastuunjaon perusajatus.
Vahinkotilanteiden vastuunjaon perusajatuksena on se, että hallitus vastaa vahingosta, joka aiheutuu sen seurauksesta, että hallitus ei hoida sille määrättyjä tehtäviä vaaditulla tavalla. Vastuukysymyksiä arvioitaessa merkittävässä roolissa on kysymys siitä, onko hallituksen toiminta ollut huolellista vai ei. Hallitus ei joudu vastuuseen vahingosta, mikäli sen katsotaan toimineen huolellisesti. Mikäli taas vahinko katsotaan aiheutetuksi tahallaan tai huolimattomuudesta, on hallitus vastuussa aiheutuneesta vahingosta. Se, kenen on osoitettava hallituksen toiminnan olleen tahallista tai huolimatonta taikka vastaavasti huolellista, vaihtelee tilanteesta riippuen.
Vastuukysymysten osalta on vielä nostettava esiin mahdollisen isännöitsijän rooli. Mikäli taloyhtiöllä on isännöitsijä, voi hallituksen vastuu vahinkotilanteissa kaventua huomattavastikin. Tämä johtuu siitä, että isännöitsijällä on ammattitaitoa hoitaa taloyhtiötä koskevia tehtäviä, toisin kuin hallituksen jäsenillä. Mahdollista siten on, että vastuu lankeaa isännöitsijälle. Edellytyksenä tälle on kuitenkin se, että hallituksen on katsottu toimineen huolellisesti. Joka tapauksessa, mikäli taloyhtiöllä on isännöitsijä, vastuu jakautuu näissä tilanteissa usein isännöitsijälle ja hallitukselle yhdessä.
