Välillä vuokrasuhteen aikana tulee ilmi ongelmia, joiden vallitessa vuokrasuhdetta ei ole tarkoituksellista jatkaa. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on tietenkin mahdollista irtisanoa, mutta välillä eteen tulee tilanteita niin määräaikaisten kuin toistaiseksi voimassa olevien sopimusten kohdalla, että on turvauduttava vuokrasopimuksen purkamiseen. Tässä artikkelissa tarkastelun kohteeksi otetaankin liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen tilanteessa, jossa vuokralainen haluaa purkaa vuokrasopimuksen. Seuraavassa artikkelissa perehdytään liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamiseen vuokranantajan toimesta.
Sopimuksia solmittaessa lähtökohtana on, että sopimukset pyritään pitämään voimassa. Ongelmat ja suoritushäiriöt sopimuksen sisältöä toteutettaessa saattavat turhauttaa, mutta tietyn asteisina ne on pakko sietää, eivätkä ne siten anna mahdollisuutta sopimuksen purkamiselle. Sopimuksen purkaminen on pääsääntöisesti aina viimesijainen keino, ja mahdollisuus sopimuksen purkamiseen aktualisoituu vain tietyissä lailla määritellyissä tilanteissa. Liikehuoneistojen osalta laki liikehuoneiston vuokrauksesta määrittelee edellytykset, joiden vallitessa vuokralaisella on oikeus vuokraamansa liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamiseen.
Lain säännöksillä pyritään turvaamaan vuokralaisen purkuoikeus kattavasti, mutta kuitenkin siten, että kynnys purkuoikeuden käyttämiseksi on asetettu tarpeeksi korkealle sopimusten pysyvyyden turvaamiseksi. Lain nimenomainen purkamista koskeva säännös mahdollistaa vuokralaisen purkaa kolmessa tilanteessa liikehuoneiston vuokrasopimus. Ensimmäinen niistä oikeuttaa vuokrasopimuksen purkamiseen, jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa, kun vuokrattua liikehuoneistoa käytetään sopimuksessa sovittuun tarkoitukseen. Vuokranantajan omalla toiminnalla ei ole merkitystä tämän purkuperusteen käytön kannalta; vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus sekä niissä tilanteissa, joissa terveyden vaarantuminen johtuu vuokranantajasta johtuvasta syystä, mutta myös niissä tilanteissa, joissa terveyden vaarantuminen johtuu jostakin ulkopuolisesta tekijästä. Merkittävää tämän purkuperusteen osalta on myös sen subjektiivisuus, sillä terveyden vaarantumista on tarkasteltava kyseessä olevan vuokralaisen kannalta. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen on oikeutettu vuokrasopimuksen purkamiseen, vaikka yleisesti ottaen ihmisille ei aiheutuisi liikehuoneistossa työskennellessään terveydellisiä haittoja.
Vuokralaisella on oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus myös tilanteessa, jossa huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun asunto-osakeyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa eikä enää vuokraa liikehuoneistoa takaisin vuokralaiselle. Vuokralaiselle voidaan kuitenkin tällaisessakin tilanteessa tarjota vuokrasuhteen jatkamista, mutta ehtoja saatetaan haluta muuttaa. Jos sopimusehtoihin tehdään muutoksia ankarampaan suuntaan, esimerkiksi vuokraa korottaen, ei vuokralaisen tarvitse näitä ehtoja hyväksyä. Tällöin hänelle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus. Tätä purkuoikeutta on kuitenkin tarkasteltava kokonaisvaltaisesti, joka käytännössä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että jos vuokralainen on nimenomaisen liikehuoneiston lisäksi saanut käyttöönsä varastotilaa, ja hän menettää oikeuden käyttää tätä tilaa, ei purkuoikeutta todennäköisesti synny.
Lisäksi vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokranantaja rikkoo olennaisesti sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu. Tässä purkuperusteessa ei ole yksilöity mitään tiettyä perustetta, joka oikeuttaisi vuokralaisen purkamaan vuokrasopimuksen. Tämä mahdollistaa siten vuokrasopimusten ja niiden sisältämien ehtojen tarkastelun yksilöllisellä tasolla, joka on tärkeää, sillä ehdot liikehuoneistojen vuokrasopimusten välillä voivat vaihdella merkittävästikin. Vuokralaisen kannalta onkin tärkeää, että tällainen yleinen purkuperuste on olemassa, mutta purkuperusteen käyttäminen edellyttää kuitenkin sitä, että vuokranantajan toiminta olennaisesti rikkoo vuokrasopimuksessa sovittua.
Vuokralaisen vuokrasopimuksen purkuoikeus voi syntyä myös yllä mainitun nimenomaisen purkusäännöksen purkuperusteiden lisäksi muutamalla muulla perusteella. Yksi purkamiseen oikeuttava osa-alue liittyy liikehuoneiston käyttöön, kuntoon ja kunnossapitoon. Ensinnäkin vuokralaiselle voi syntyä oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, mikäli huoneisto ei ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisen oli tarkoitus saada huoneisto hallintaansa. Purkuoikeus voi myös syntyä, mikäli huoneisto ei vastaa kuntonsa puolesta sitä, mitä oli sovittu. Tätä purkuoikeutta kaventaa kuitenkin vuokranantajan mahdollisuus korjata huoneistoa tarpeen vaatimalla tavalla taikka vuokralaiselle sallittu mahdollisuus korjata huoneistoa vuokranantajan kustannuksella. Purkuoikeus voi myös syntyä siinä tilanteessa, että vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa jonkin muutos- taikka korjaustyön. Tämänkaltainen vuokranantajan korjaus- tai muutostyö ei tarkoita edellä mainittua puutteellisuuden korjaamista tai jonkin vahingon syntymisen estämistä, vaan työtä, joka haittaisi tai häiritsisi vuokralaisen liikehuoneiston käyttömahdollisuutta taikka työtä, joka ei ole kiireellistä.
Näiden lisäksi on vielä mahdollista, että vuokralaiselle syntyy purkuoikeus vuokranantajan vaihtumisen myötä. Uusi vuokranantaja voi ilmoittaa, ettei hyväksy kaikkia vuokrasopimukseen liittyviä ehtoja, joista vuokralainen ja aiempi vuokranantaja ovat sopineet. Jos näin tapahtuu, syntyy vuokralaiselle oikeus purkaa vuokrasopimus.
Liikehuoneistojen vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä ja kysymyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Liikehuoneistojen osalta laki liikehuoneiston vuokrauksesta määrittelee edellytykset, joiden vallitessa vuokralaisella on oikeus vuokraamansa liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamiseen. Lain nimenomainen purkamista koskeva säännös mahdollistaa vuokralaisen purkaa kolmessa tilanteessa liikehuoneiston vuokrasopimus.
1. Jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa, kun vuokrattua liikehuoneistoa käytetään sopimuksessa sovittuun tarkoitukseen.
2. Tilanteessa, jossa huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta.
3. Jos vuokranantaja rikkoo olennaisesti sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Edellä mainittujen perusteiden lisäksi purkamiseen oikeuttava osa-alue liittyy liikehuoneiston käyttöön, kuntoon ja kunnossapitoon. Vuokralaiselle voi syntyä oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, mikäli huoneisto ei ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisen oli tarkoitus saada huoneisto hallintaansa. Purkuoikeus voi myös syntyä, mikäli huoneisto ei vastaa kuntonsa puolesta sitä, mitä oli sovittu. Tätä purkuoikeutta kaventaa kuitenkin vuokranantajan mahdollisuus korjata huoneistoa tarpeen vaatimalla tavalla taikka vuokralaiselle sallittu mahdollisuus korjata huoneistoa vuokranantajan kustannuksella. Purkuoikeus voi myös syntyä siinä tilanteessa, että vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa jonkin muutos- taikka korjaustyön. Näiden lisäksi on vielä mahdollista, että vuokralaiselle syntyy purkuoikeus vuokranantajan vaihtumisen myötä.
Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa irtisanomisesta ehtojensa lisäksi siten, että vuokrasuhde päättyy purkamisen johdosta välittömästi, kun irtisanottaessa vuokrasuhde päättyy irtisanomisajan päätyttyä. Sopimus voidaan purkaa samoilla ehdoilla sekä toistaiseksi voimassa olevan että määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Määräaikainen vuokrasopimus on molempia osapuolia sitova eikä sitä pääperiaatteen mukaisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa sopimuksessa sovitun mukaisesti ja sopimus päättyy irtisanomiskauden loputtua.
Liikehuoneistoja on mahdollista vuokrata myös arvonlisäverollisena, ja mikäli kyseessä on arvonlisäverollinen vuokra, olisi se selkeyden vuoksi syytä mainita vuokrasopimuksessa.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen on poikkeuksellinen ja varsin ankara toimenpide. Purkamisen perusteena täytyy olla sellaisia seikkoja, joiden perusteella vuokrasuhteen voimassapysymistä ei voida enää pitää kohtuullisena.
Vuokralaisen suojaksi on säädetty kaksi tilannetta, joiden vallitessa vuokranantajan irtisanomisilmoitus voidaan tuomioistuimessa julistaa tehottomaksi. Ensimmäinen näistä koskee vuokranantajan halua korottaa vuokraa. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa, mutta vuokralainen ei sitä hyväksy. Edellytyksenä kuitenkin on, että vaadittu vuokrankorotus vastaa normaalia vuokratasoa ja ei siten ole kohtuuton. Toiseksi irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos irtisanomista on pidettävä muutoin kohtuuttomana vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen ja irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä. Tämän yleissäännöksen avulla on mahdollista tarkastella jokaiseen vuokrasuhteeseen liittyviä yksilöllisiä piirteitä. Huomioon on otettava esimerkiksi vuokralaisen mahdollisuus saada toinen huoneisto käyttöönsä irtisanomisen jälkeen.
Liikehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Kirjallisen vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa, sillä kirjallisen vuokrasopimuksen avulla on helpompi myöhemmässä mahdollisessa riitatilanteessa esittää, mistä on tosiasiallisesti sovittu.
