Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen vuokralaisen näkökulmasta tarkoittaa sopimuksen päättämistä heti, ilman irtisanomisaikaa. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta antaa vuokralaiselle kolme yleistä purkuperustetta: terveysvaara, huoneiston joutuminen pois hallinnasta ja vuokranantajan olennainen sopimusrikkomus (LHVL 50 § 1 mom). Jos perusteen aiheuttaneella seikalla on vain vähäinen merkitys, purkuoikeutta ei ole (50 § 2 mom). Määräajat ratkaisevat: hallinnan menetykseen on vedottava kuukauden kuluessa ja sopimusrikkomukseen kohtuullisessa ajassa (50 § 3 mom). Purkuperusteet ovat samat määräaikaisessa ja toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa (3 § 2 mom). Lähtisin itse siitä, että vuokralaisen kannattaa neuvotella sopimukseen omia purkuperusteita. Syy on LHVL 52 §:n 2 momentissa, joka sallii sen, kun taas vuokranantajan purkuperusteita ei voi laajentaa (52 § 1 mom).
Tässä artikkelissa käyn läpi tilanteet, joissa vuokralainen voi purkaa liikehuoneiston vuokrasopimuksen, ja määräajat, joissa purkuoikeus pitää käyttää.
Vuokrasopimuksen purkaminen: viimesijainen keino
Sopimuksia solmittaessa lähtökohta on, että sopimukset pidetään voimassa. Pienet suoritushäiriöt on siedettävä, eivätkä ne oikeuta purkamaan sopimusta. Laki sanoo saman: jos purkuperusteen aiheuttaneella seikalla on vain vähäinen merkitys, purkuoikeutta ei ole (LHVL 50 § 2 mom). Purkaminen eroaa irtisanomisesta ajallisesti. Irtisanottu sopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua (41 §), purettu sopimus heti tai purkamisilmoituksessa mainittuna myöhempänä ajankohtana (53 § 1 mom).
Purkamisilmoitus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on mainittava purkuperuste (LHVL 53 § 1 mom). Ilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Tiedoksiannosta säädetään 1.10.2026 alkaen lain 11 a, 11 b, 11 c ja 11 d §:ssä (L 532/2026). Väärin tehty purkaminen on silloin tehoton (53 § 3 mom). Jos purkaminen johtuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä tai laiminlyönnistä, vuokralaisella on oikeus vahingonkorvaukseen (51 § 2 mom). Ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää, vuokralaisella on oikeus vapautukseen vuokrasta tai kohtuulliseen alennukseen, jollei puute johdu vuokralaisesta (21 § 2 mom).
Milloin vuokralaisella on oikeus purkaa vuokraamansa liikehuoneiston vuokrasopimus?
Ensimmäinen peruste on terveysvaara. Vuokralainen saa purkaa sopimuksen, jos hänen tai hänen palveluksessaan olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen (LHVL 50 § 1 mom 1 kohta). Laissa ei edellytetä, että vaara johtuu vuokranantajasta. Tähän perusteeseen voi vedota koska tahansa (50 § 3 mom).
Toinen peruste on hallinnan menetys. Vuokralainen saa purkaa sopimuksen, jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois hänen hallinnastaan (50 § 1 mom 2 kohta). Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun huoneisto otetaan taloyhtiön hallintaan. Tähän perusteeseen on vedottava kuukauden kuluessa siitä, kun peruste ilmeni (50 § 3 mom). Jos menetät vain vähämerkityksisen osan, esimerkiksi erillisen varastotilan, purkuoikeutta ei todennäköisesti synny (50 § 2 mom). Jos vain osa huoneistosta on joutunut pois hallinnastasi vuokranantajan vaihtumisen vuoksi, sinulla on oikeus vahingonkorvaukseen ja kohtuulliseen vuokranalennukseen (35 § 2 mom).
Kolmas peruste on vuokranantajan olennainen sopimusrikkomus (50 § 1 mom 3 kohta). Laki ei yksilöi rikkomusta, joten sopimuksen ehdot ratkaisevat. Tähän perusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun rikkomus tuli tietoosi. Oikeus ei kuitenkaan lakkaa niin kauan kuin rikkomus jatkuu (50 § 3 mom).
Muita purkuperusteita
Purkuoikeus voi syntyä myös muista lainkohdista, ja niissä on omat määräajat. Huoneisto ei ehkä ole valmis tai vapaa silloin, kun sinulla on oikeus saada se hallintaasi. Saat silloin purkaa sopimuksen, jos viivästyksestä on sinulle olennaista haittaa (LHVL 15 § 2 mom). Voit purkaa jo ennen sovittua päivää, jos viivästys on ilmeinen. Jos viivästyksestä on sovittu korvaus, purkuoikeutta ei ole, paitsi jos sopimuksessa pysyminen olisi kohtuutonta.
Jos huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja vastaa siitä, saat purkaa sopimuksen kahdella ehdolla (18 § 2 mom). Puutteella on oltava olennainen merkitys, eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä korjaa sitä tai puutetta ei voi korjata. Sana kehotus muuttuu 1.10.2026 ilmoitukseksi (L 532/2026). Ilmoita puutteesta siis kirjallisesti ja anna vuokranantajalle tilaisuus korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö korjauksen, voit purkamisen sijasta korjata puutteen hänen kustannuksellaan, kunhan kustannukset pysyvät kohtuullisina. Tätä oikeutta ei ole, jos puute johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käytön.
Vuokranantajan korjaus- ja muutostyöt jakautuvat kahteen ryhmään (19 § 2 ja 3 mom). Työn, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää, vuokranantaja saa tehdä heti. Työn, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä, hän saa tehdä 14 päivän ilmoituksella. Kummassakaan tapauksessa sinulla ei ole purkuoikeutta. Muusta työstä vuokranantajan on ilmoitettava vähintään kuusi kuukautta etukäteen. Silloin saat purkaa sopimuksen 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta, päättymään siitä, kun työ aikaisintaan saadaan aloittaa.
Purkuoikeus voi syntyä myös vuokranantajan vaihtuessa. Uusi vuokranantaja voi kuukauden kuluessa tiedon saatuaan ilmoittaa, ettei hyväksy sopimukseen tehtyä muutosta tai lisättyä ehtoa. Silloin saat purkaa sopimuksen kuukauden kuluessa ilmoituksesta (34 § 1 ja 2 mom).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Kirjaa ylös päivä, jona peruste ilmeni, koska määräaika lasketaan siitä. Ilmoita puutteesta vuokranantajalle kirjallisesti ja anna hänelle tilaisuus korjata (18 §). Tee purkamisilmoitus kirjallisesti ja mainitse peruste (53 §). Toimita se todistettavasti ja säilytä kuitti. Vetoa hallinnan menetykseen kuukaudessa ja muutostyöilmoitukseen 14 päivässä, muuten oikeus on mennyt. Jos peruste johtuu vuokranantajasta, vaadi vahingonkorvausta erikseen ja kirjallisesti (51 § 2 mom). Jos et ole varma perusteen riittävyydestä, selvitä se ennen ilmoitusta.
