Liikehuoneiston vuokrasopimus kannattaa tehdä kirjallisesti, koska laki liikehuoneiston vuokrauksesta vaatii sitä. Lain 4 §:n mukaan vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti, ja suullinen sopimus katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi. Vuokrasopimus on muutenkin voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu (LHVL 3 § 1 mom). Liikehuoneiston vuokrauksessa lain säännöksistä saa sopimuksella poiketa, jollei laissa toisin säädetä (LHVL 2 §). Se, mitä paperiin kirjoitat, ratkaisee siis yleensä riidan. Esimerkiksi vakuuden on liikehuoneistossa oltava kohtuullinen, mutta laissa ei ole sille euromääräistä ylärajaa (LHVL 7 §). Asunnossa yläraja on kolmen kuukauden vuokra (AHVL 8 §). Sovitut ehdot sitovat vuokralaista, ja niiden olennainen rikkominen voi olla vuokranantajan purkuperuste (LHVL 48 § 1 mom 7 kohta).
Tässä pikaoppaassa käyn läpi tärkeimmät asiat, jotka liikehuoneiston vuokrasopimuksessa kannattaa sopia. Vuokrasuhteen päättämisestä kirjoitan erikseen: liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen vuokralaisen näkökulmasta.
Mikä on liikehuoneisto?
Liikehuoneisto on rakennus tai sen osa, joka vuokrataan käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen (LHVL 1 §). Käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö. Määritelmä on väljä. Se kattaa esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastotilat. Liikehuoneistojen ja asuinhuoneistojen vuokraus on tärkeää erottaa toisistaan, koska niitä sääntelee kumpaakin oma lakinsa. Aiemmin oli yksi huoneenvuokralaki, mutta käyttötarkoitusten erojen vuoksi säännökset jaettiin kahteen lakiin. Esimerkiksi asuinhuoneiston vuokralaisen irtisanomisaikaa ei saa pidentää sopimuksella (AHVL 52 § 4 mom), kun liikehuoneistossa irtisanomisajoista saa sopia vapaasti (LHVL 42 § 2 mom).
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen muoto
Vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti (LHVL 4 §). Jos sopimus tehdään suullisesti, se katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi. Sama koskee kirjallista sopimusta, jossa kestosta ei sanota mitään (LHVL 3 § 1 mom). Määräaikainen sopimus on siis mahdollinen vain kirjallisena. Sähköinen sopimus, joka on tallennettavissa ja toisinnettavissa, täyttää kirjallisen muodon 1.10.2026 alkaen (LHVL 4 a §, L 532/2026).
Muodolla on seurauksia. Määräaikainen sopimus päättyy määräajan umpeuduttua (LHVL 3 § 2 mom). Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua (41 §). Jollei irtisanomisajasta ole sovittu, se on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa (42 § 2 mom). Aika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen tehtiin (42 § 1 mom). Irtisanomisilmoitus on aina kirjallinen (43 §). Tiedoksiannosta säädetään 1.10.2026 alkaen lain 11 a, 11 b, 11 c ja 11 d §:ssä (L 532/2026).
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen sisältö
Aloita kestosta. Mieti, kumpi palvelee sinua paremmin: toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen sopimus. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on irtisanottavissa sovitun tai lain irtisanomisajan puitteissa. Määräaikaisessa sopimuksessa liikehuoneistoa on lähtökohtaisesti käytettävä tai ainakin siitä on maksettava vuokraa koko määräajan (LHVL 3 § 2 mom ja 41 § 2 mom).
Kirjaa käyttötarkoitus tarkasti. Lähtisin itse siitä, että käyttötarkoitus kirjoitetaan sopimukseen sanatarkasti. Syy on LHVL 48 §:n 1 momentin 3 kohdassa: se antaa vuokranantajalle purkuoikeuden, jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty. Purkuoikeutta ei ole, jos menettelyllä on vähäinen merkitys (48 § 3 mom). Vuokralainen ei siis voi omin päin aloittaa tilassa muuta liiketoimintaa kuin sovitun. Vuokranantaja voi myös asettaa omia ehtoja, esimerkiksi ravintolan aukioloajoista, koska liikehuoneiston vuokrauksessa ehdot ovat sopimuksenvaraisia (LHVL 2 §). Kirjaa tällaiset ehdot sopimukseen, jotta riitatilanteessa ei jää epäselväksi, oliko kyse suosituksesta vai ehdosta.
Kirjaa vuokra, eräpäivät ja mahdollinen arvonlisävero selvästi. Liikehuoneisto on mahdollista vuokrata myös arvonlisäverollisena, ja silloin sopimuksesta pitää näkyä, sisältääkö vuokra veron. Sovi myös vuokran korottamisesta, koska ilman korotusehtoa korotus on sopimuksen muutos, joka on tehtävä kirjallisesti (LHVL 4 §). Kirjaa huoneiston kunto. Lain mukaan huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavien huoneistojen kunnon ja paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia (LHVL 18 § 1 mom). Kirjaa, saako vuokralainen tehdä muutostöitä. Ilman vuokranantajan lupaa vuokralainen saa vain korjata 18 §:ssä tarkoitetun puutteen ja torjua välittömän vahingon (LHVL 19 § 1 mom). Sovi lopuksi vakuudesta ja siitä, mihin vuokranantaja saa sen käyttää. Laki sallii kohtuullisen vakuuden sen varalle, ettei sopijapuoli täytä velvoitteitaan (LHVL 7 §). Jos vakuutta ei aseteta sovitussa ajassa, toisella osapuolella on oikeus purkaa sopimus, ellei vakuutta ole asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Tee sopimus kirjallisesti ja päivää se. Kirjoita kesto, käyttötarkoitus, vuokra, eräpäivä, arvonlisävero ja vakuus omiksi kohdikseen. Kirjaa huoneiston kunto vastaanotettaessa, valokuvat mukaan. Sovi muutostöistä ja siitä, kuka maksaa ne vuokrasuhteen päättyessä. Sovi irtisanomisajat, jos lain kolme kuukautta ja yksi kuukausi eivät sovi. Muista, että vuokralainen saa ilman lupaa antaa enintään puolet tilasta toisen käyttöön (LHVL 16 §). Jos haluat kieltää sen, kirjoita kielto sopimukseen, sillä siitä saa lähtökohtaisesti sopia toisin (LHVL 2 §). Liikehuoneistossa sopimus on laki, joten lue se ennen allekirjoitusta.
Liikehuoneistojen vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä ja kysymyksissä käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen. Sen avulla asiasi voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen puhelun aikana. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Näin voit olla varma, ettet maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
