Tässä pikaoppaassa tehdään hiukan tarkempi katsaus liikehuoneistojen vuokraukseen. Tarkastelu kohdistuu liikehuoneiston vuokrasopimuksen tekemiseen, ja tarkoituksena on nostaa esiin pääpointit, jotka olisi hyvä huomioida liikehuoneiston vuokrasopimuksen tekemisessä. Tulevissa artikkeleissa tullaan myös jatkamaan liikehuoneiston vuokraukseen liittyvien kysymysten parissa, kun tarkastelun kohteeksi tulee vuokrasuhteen päättäminen ja siihen liittyvät ongelmat.
Alkuun on hyvä lyhyesti selventää, mikä liikehuoneisto on liikehuoneiston vuokrausta koskevan lain määritelmän mukaan. Lain mukaan liikehuoneistona pidetään kaikkia sellaisia huoneistoja, joita käytetään pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Määritelmä on väljä ja kattaa siten hyvin suuren kirjon erilaisia liiketiloja, joita voivat olla esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastotilat. Liikehuoneistojen pääasiallisena käyttötarkoituksena onkin liiketoiminnan harjoittaminen kyseisissä tiloissa, eikä tällaisia liikehuoneistoja ole usein edes mahdollista vuokrata asumiskäyttöön. Liikehuoneistojen ja asuinhuoneistojen vuokraus onkin tärkeää erotella toisistaan, sillä niitä sääntelee omat lakinsa. Aiemmin oli vain yksi laki sääntelemässä sekä liikehuoneistojen että asuinhuoneistojen vuokrausta, mutta niiden käyttötarkoitusten merkittävistä eroavaisuuksista johtuen päädyttiin nämä erottaa omiksi laeikseen.
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen tekemisessä kannattaa lähteä siitä, että päättää missä muodossa haluaa vuokrasopimuksen tehdä. Liikehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Kirjallisen vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa, sillä kirjallisen vuokrasopimuksen avulla on helpompi myöhemmässä mahdollisessa riitatilanteessa esittää, mistä on tosiasiallisesti sovittu.Sopimuksen muodolla on myös vaikutusta siihen, voidaanko sopimus tehdä toistaiseksi voimassa olevaksi vai määräaikaseksi. Mikäli vuokrasopimus tehdään suositellusti kirjallisena, kummatkin vaihtoehdot ovat mahdollisia eli vuokrasuhde voidaan tehdä toistaiseksi voimassa olevaksi taikka määräaikaiseksi. Mikäli taas vuokrasopimus tehdään suullisesti, tulee vuokrasopimuksesta tällöin aina toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimus on pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa oleva myös niissä tilanteissa, joissa kirjallisesti tehdyssä vuokrasopimuksessa ei ole mainittu mitään vuokrasuhteen kestosta.
Mitkä ovat sitten ne oleelliset seikat, jotka tulisi ottaa huomioon liikehuoneiston vuokrasopimuksen sisällössä? Aluksi kannattaa lähteä siitä, että sekä vuokranantaja että vuokralainen pohtivat, mikä olisi heille vuokrasuhteen keston kannalta optimaalisin vaihtoehto. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on nimensä mukaisesti voimassa toistaiseksi, mutta kuitenkin irtisanottavissa sovittujen tai lakiin perustuvien irtisanomisaikojen puitteissa. Mikäli taas vuokrasopimus on määräaikainen, on lähtökohtaisesti liikehuoneistoa käytettävä tai ainakin maksettava siitä vuokraa koko määräaikaisen vuokrasopimuksen ajan.
Liikehuoneiston vuokrasopimukseen on myös syytä kirjata mahdollisimman yksiselitteisesti se, mihin liikehuoneistoa tullaan käyttämään. Liikehuoneistoja on tarjolla moneen eri tarkoitukseen, jonka vuoksi sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta on tärkeää selvittää, soveltuuko vuokrattava liikehuoneisto juuri vuokralaisen omaan liiketoimintaan. Jos vuokranantaja hyväksyy harjoitetun liiketoimintamuodon, tulisi tämä kirjata vuokrasopimukseen. Tällöin vuokrasuhteen molemmilla osapuolilla on kirjallisena se, mihin liikehuoneistoa on tarkoitus käyttää. Tällä on samalla myös vuokralaista rajoittava vaikutus, sillä vuokralainen ei voi omin päin alkaa harjoittaa vuokraamassaan tilassa muuta liiketoimintaa kuin sitä, mitä vuokrasopimukseen on kirjattu.
Liiketoimintamuoto voi myös vaikuttaa siihen, että vuokranantaja haluaa asettaa vuokraamiselle joitakin omia ehtoja. Vuokranantajalla on oikeus esimerkiksi sellaiseen ehtoon, joka määrittää tietyt ajat, jolloin liiketoimintaa on liikehuoneistossa harjoitettava. Esimerkkinä tällaisesta on liikehuoneistossa toimiva ravintola, jonka on oltava auki vähintään vuokranantajan vaatimina kellonaikoina. Tällaisten ehtojen kirjaaminen vuokrasopimukseen on selvyyden kannalta tärkeää, jotta riitatilanteessa ei tule erimielisyyttä esimerkiksi siitä, onko kyse ollut vain vuokranantajan suosituksesta vai nimenomaisesta ehdosta.
Vuokrasopimukseen on hyvä kirjata selkeästi myös vuokran määrä ja eräpäivät, jottei tästä vuokrasuhteen kannalta keskeisestä seikasta tule epäselvyyttä. Liikehuoneistoja on mahdollista vuokrata myös arvonlisäverollisena, ja mikäli kyseessä on arvonlisäverollinen vuokra, olisi se selkeyden vuoksi syytä mainita vuokrasopimuksessa. Myös mahdollisuus vuokran korotukseen on hyvä sisällyttää vuokrasopimukseen.Liikehuoneiston vuokraamisessa sopimuksen keskiössä on vuokrattava liikehuoneisto itsessään. Liikehuoneiston vuokraamiseen vaikuttaa paljon sen sijainti, mutta myös liikehuoneiston kunto, pinta-ala ja muut ominaisuudet. Vuokrasopimukseen kannattaakin sisällyttää kohta, josta ilmenee liikehuoneiston kunto ja se, onko vuokralaisella oikeus tehdä muutostöitä liikehuoneistossa. Kun vuokranantaja ja vuokralainen sopivat yhteisymmärryksessä, mitä vuokralainen saa liikehuoneistossa tehdä, ei muutostöiden tekemisestä pitäisi aiheutua riitaa vuokrasuhteen päättyessä. Lopuksi vuokrasopimuksen teon yhteydessä on hyvä sopia vuokravakuudesta, ja siitä, millaisissa tilanteissa vuokranantaja saa vuokravakuutta käyttää. Oikeus vuokravakuuden käyttämiseen voi nimittäin syntyä juurikin vuokralaisen omin päin tekemistä muutoksista liikehuoneistossa taikka liikehuoneiston välttämättömien korjaustöiden laiminlyönneistä.
Liikehuoneistojen vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä ja kysymyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi. Edelleen vuokraus ei saa aiheuttaa vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Koko liikehuoneiston edelleen vuokraaminen on mahdollista joko vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti tai vuokranantajalta saadulla erillisille luvalla.
Liikehuoneistojen osalta laki liikehuoneiston vuokrauksesta määrittelee edellytykset, joiden vallitessa vuokralaisella on oikeus vuokraamansa liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamiseen. Lain nimenomainen purkamista koskeva säännös mahdollistaa vuokralaisen purkaa kolmessa tilanteessa liikehuoneiston vuokrasopimus.
1. Jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa, kun vuokrattua liikehuoneistoa käytetään sopimuksessa sovittuun tarkoitukseen.
2. Tilanteessa, jossa huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta.
3. Jos vuokranantaja rikkoo olennaisesti sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Edellä mainittujen perusteiden lisäksi purkamiseen oikeuttava osa-alue liittyy liikehuoneiston käyttöön, kuntoon ja kunnossapitoon. Vuokralaiselle voi syntyä oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, mikäli huoneisto ei ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisen oli tarkoitus saada huoneisto hallintaansa. Purkuoikeus voi myös syntyä, mikäli huoneisto ei vastaa kuntonsa puolesta sitä, mitä oli sovittu. Tätä purkuoikeutta kaventaa kuitenkin vuokranantajan mahdollisuus korjata huoneistoa tarpeen vaatimalla tavalla taikka vuokralaiselle sallittu mahdollisuus korjata huoneistoa vuokranantajan kustannuksella. Purkuoikeus voi myös syntyä siinä tilanteessa, että vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa jonkin muutos- taikka korjaustyön. Näiden lisäksi on vielä mahdollista, että vuokralaiselle syntyy purkuoikeus vuokranantajan vaihtumisen myötä.
Liikehuoneistoja on mahdollista vuokrata myös arvonlisäverollisena, ja mikäli kyseessä on arvonlisäverollinen vuokra, olisi se selkeyden vuoksi syytä mainita vuokrasopimuksessa.
Kun irtisanominen tulee ajankohtaiseksi, on siitä ensimmäiseksi ilmoitettava toiselle sopimusosapuolelle irtisanomisilmoituksella. Tämä koskee sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Irtisanomisilmoitus voi olla vapaamuotoinen tai sen tekemiseen voi käyttää valmiita lomakkeita. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen on tehtävä irtisanomisilmoitus kirjallisesti. Lisäksi irtisanomisilmoitus on toimitettava toisen sopimusosapuolen tiedoksi siten, että voidaan todisteellisesti sanoa toisen saaneen tiedon tästä. Irtisanomisilmoituksen saanutta sopimusosapuolta voidaan esimerkiksi pyytää allekirjoituksellaan kuittaamaan, että on saanut tiedon irtisanomisilmoituksesta.
Liikehuoneistoja säätelevän lain mukaan liikehuoneistona pidetään kaikkia sellaisia huoneistoja, joita käytetään pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Määritelmä on väljä ja kattaa siten hyvin suuren kirjon erilaisia liiketiloja, joita voivat olla esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastotilat. Liikehuoneistojen pääasiallisena käyttötarkoituksena onkin liiketoiminnan harjoittaminen kyseisissä tiloissa, eikä tällaisia liikehuoneistoja ole usein edes mahdollista vuokrata asumiskäyttöön.
Liikehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Kirjallisen vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa, sillä kirjallisen vuokrasopimuksen avulla on helpompi myöhemmässä mahdollisessa riitatilanteessa esittää, mistä on tosiasiallisesti sovittu.
