Tämän artikkelin tarkoituksena on valottaa yhtä tämän päivän uutisoiduimmasta aiheesta, eli talon myyntiä ja siitä aiheutuneita ongelmia. Tässä artikkelissa asiaan paneudutaan hiukan toisesta näkökulmasta, mihin asian käsittelyssä on totuttu.
Talon eli kiinteistön myyntiä säätelee maakaari, joka tuli voimaan noin 20 vuotta sitten. Maakaaren tultua voimaan, on talokauppaa piinannut varsin näkyvä ongelma, eli piilovirheen seurauksena syntyvä vastuu. Tämä vastuu aiheuttaa suuria hinnanalennuksia tai pahimmillaan jopa kaupan purkautumisen. Se miten ja miksi nykyisen kaltaiseen tilanteeseen on ajauduttu, on hyvin yksinkertaista. Onko kyseessä siten laiskuus, tietämättömyys vai ahneus on aivan oma kysymyksensä.
Maakaaren tultua voimaan, myyjälle asetettiin huomattavasti laajempi virhevastuu kuin aiemmin. Tämä on tarkoittanut pilattuja elämiä ja mahdollisesti pitkiäkin velkavankeuksia, kun ongelmista tietämätön henkilö on, myytyään omasta mielestä täysin ehjän talon, joutunut vastaamaan talosta löytyneistä piilovirheistä.
Kun lukee asiasta kirjoitettuja iltapäivälehtien juttuja ja varsinkin kommentteja jutuissa, voi jäädä siihen mielikuvaan, että maakaari on täysin epäonnistunut laki. Väittäisin kuitenkin, ettei vika ole itse laissa, vaan siinä miten talon myyntiin ja kauppaan on suhtauduttu uuden lain tultua voimaan. Oli erittäin tärkeää säädellä yksityiskohtaisesti sitä, miten vastuut jakautuvat taloa myytäessä, mutta samalla olisi ollut erittäin tärkeää tuoda kansalaisille esille se, että itse talon myyntiin liittyviä tapoja tulisi muuttaa.
Maakaaren 9 §:ssä säädetään sopimusvapaudesta kiinteistökaupassa. Varsinkin pykälän toinen momentti on erittäin tärkeä sisäistää. Sen perusteella, kun voidaan lähes täysin poistaa myyjän vastuu taloa myytäessä. Momentin tärkein sana on ”yksilöidysti”. Kyseistä momenttia avataan vielä lisää hallituksen esityksessä:
”Kiinteistön kaupassa erilaiset myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet ovat yleistyneet. Tavallinen on muun muassa ehto, jonka mukaan "kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on". Tällaisten yleisten vastuunrajoituslausekkeiden vaikutukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Ehdotuksen mukaan ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.”
Edellä mainittu, kun otetaan huomioon, voidaan todeta, että taloa myytäessä itse kauppakirja on vastuukysymysten osalta ensiarvoisen tärkeä asiakirja.
Kuinka moni lukijoista on myynyt talonsa kauppakirjalla, jossa lukee ehto ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on"? Uskoisin, että lähes kaikki, koska tapana on, että kiinteistönvälittäjä käyttää sitä samaa vuosien saatossa muotoutunutta kauppakirjaa. Näin tehdään, koska kaupan vaikeuttaminen turhan yksityiskohtaisella kauppakirjalla ei tietystikään ole välittäjän etu.
Minkälainen kauppakirja myyjän sitten tulisi laatia, kun hän on myymässä taloaan?
Kauppakirjan tulisi olla sellainen asiakirja, jossa käydään myytävä asunto huone huoneelta läpi hyödyntäen osaavaa kuntotarkastajaa, joka selvittää sekä myyjälle että ostajalle tilassa olevat riskit. Nämä asiat sitten kirjataan kauppakirjaan ja todetaan kumpi riskistä kantaa vastuun. Näin kun talo myydään, on myyjän tai ostajan riski joutua vastaamaan sellaisesta, josta hän ei ole tietoinen, erittäin pieni.
Yksityiskohtainen kauppakirja asianmukaisella kuntotarkastuksella maksaa tuhansia euroja. Kuitenkin lähes jokainen meistä on valmis maksamaan kiinteistönvälittäjälle tuhansia euroja siitä, että hän markkinoi taloa. Tämän lisäksi moni meistä on myös valmis maksamaan kuntotarkastajalle tuhansia euroja siitä, että hän tekee taloon kuntotarkastuksen. Osa meistä on lisäksi valmis maksamaan vakuutusyhtiölle satoja euroja siitä, että vakuutusyhtiö antaa myydylle talolle piilovirhevakuutuksen.
Näiden kustannusten jälkeen myyjän turvana on yleensä kauppakirja, jossa todetaan, että ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on" ja mahdollisesti, että ”myyjä ei vastaa kauppaan liittyvien kodinkoneiden kunnosta”. On jotenkin absurdia, ettei kauppakirjassa myös todeta, ettei märkätiloissa ole tämän päivän rakennusmääräysten mukaista kosteuseristystä, joka saattaa aiheuttaa talon rakennustapa huomioon ottaen vaikeasti korjattavan kosteusvaurion, jonka korjauskustannukset ovat 50 000 – 70 000 euron suuruiset ja korjauskustannuksista vastaa ostaja.
Mikäli olet myymässä kiinteistöä ota minuun yhteyttä. Hoidan yhdessä luotettavan ja ammattitaitoisen kuntotarkastajan kanssa sinulle parhaan mahdollisen suojan talon myyntiin liittyvien vastuukysymysten osalta.
Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Petteri Lehtonen asuu 60-luvulla rakennetussa omakotitalossa, jonka peruskorjaukset hän on pääsääntöisesti tehnyt itse. Kuvassa autotallin laajennusprojektin anturan tekeminen)
Asunnon voi myydä myös itse ilman välittäjää. Myyntiprosessiin kannattaa kuitenkin paneutua huolella, jotta saa asunnon myytyä onnistuneesti. Asunnon myynnissä kannattaa noudattaa näitä pääpiirteitä:
1. Hanki ensiksi kaikki tarvittavat asiakirjat ja tiedot asunnosta ostajia varten.
2. Päätä asunnon myyntihinta.
3. Tee laadukas ja kattava myynti-ilmoitus
4. Järjestä asuntoesittelyjä.
5. Perehdy huolella saamaasi ostotarjoukseen tai ostotarjouksiin.
6. Solmi asuntokauppa, tee kaupasta kauppakirja ja luovuta asunto.
7. Maksa mahdollinen luovutusvoittovero.
Asuntoa myydessä on tärkeää huomioida myyjän laaja tiedonantovelvollisuus. Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki asuntoa koskevat tiedot, joiden voidaan katsoa vaikuttavan kauppaan. Esimerkiksi viat ja puutteet sekä mahdolliset remontit on tärkeää kertoa ostajalle.
Ehdollisen ostotarjouksen voi perua, jos asetettu ehto ei ole täyttynyt tarjouksen voimassaollessa, vaikka myyjä olisikin hyväksynyt tarjouksen. Perumisesta ei pääsääntöisesti aiheudu seurauksia ostajalle. Jos myyjä hyväksyy ostotarjouksen ja ehdot täyttyvät, ei ostaja voi enää perua ostotarjoustaan sanktiotta.
Ostaja on sidottu tekemäänsä ostotarjoukseen. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen, tulee ostotarjouksesta kumpaakin osapuolta sitova. Jos taas myyjä esittää vastatarjouksen, ei ostaja ole enää sidottu alkuperäiseen ostotarjoukseensa.
Tehty ostotarjous sitoo ostajaa. Jos myyjä hyväksyy ostotarjouksen, ei ostaja voi enää vetäytyä kaupasta sanktiotta. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa ostajalla on perusteltu syy vetäytyä kaupasta. Esimerkiksi uusien virheiden ilmeneminen on perusteltu syy vetää ostotarjous sanktiotta pois.
Kiinteistön kauppa on mahdollista purkaa tietyissä virhetilanteissa. Kun kauppa puretaan, on ostajan palautettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut merkittävää hyötyä kiinteistöstä, on hänen maksettava korvaus siitä myyjälle. Samoin myyjän on maksettava korvaus ostajalle, jos ostaja on omilla toimenpiteillään nostanut kiinteistön arvoa.
