Kiinteistön hallinnanjakosopimus on yhteisomistajien keskinäinen sopimus siitä, kuka hallitsee mitäkin osaa kiinteistöstä tai sen rakennuksesta. Omistussuhteet se jättää ennalleen. Sopimuksen voi kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 14 luku 3 §), ja kirjattuna se sitoo lähtökohtaisesti myös määräosan myöhempää ostajaa. Kirjaamaton sopimus sitoo ostajaa vain, jos hän kauppaa tehtäessä tiesi siitä (MK 3 luku 8 §). Riidassa tiedon näyttää lähtökohtaisesti se, joka sopimukseen vetoaa (oikeudenkäymiskaari 17 luku 2 §). Lähtisin itse siitä, että sopimus kirjataan aina, koska ilman kirjausta kiinnitys saadaan vahvistaa koko kiinteistöön (MK 16 luku 2 §).
Tyypillinen tilanne on paritalo. Omistat puolet tontista ja talosta määräosin, naapuri toisen puolen. Ilman sopimusta kumpikin omistaa puolet kaikesta eikä mitään tiettyä. Sopimuksella sovitte, että sinä hallitset omaa päätyäsi ja pihaasi ja naapuri omaansa.
Kiinteistöt yhteisomistuskohteina
Kiinteistön voi omistaa yhteisesti määräosin, ja määräosan voi myydä ja ostaa erikseen (MK 1 luku 2 §). Joskus paras ratkaisu on lohkoa tai halkoa kiinteistö, jolloin jokainen saa oman kiinteistönsä. Paritalossa tai yhteisellä tontilla se ei usein onnistu tai kannata. Silloin hallinnanjakosopimus on tavallisin tapa jakaa kiinteistön käyttö ja hallinta. Sopimus voi koskea kiinteistön tai rakennuksen aluetta tai hallinnan ajankohtaa (MK 14 luku 3 §).
Hallinnanjakosopimuksen muoto
Laki ei aseta hallinnanjakosopimukselle erityisiä muoto- tai sisältövaatimuksia, joten voit tehdä sopimuksen haluamallasi tavalla. Tee se silti aina kirjallisesti. Kirjaaminen edellyttää käytännössä kirjallista sopimusta, ja riidassa kirjallinen sopimus näyttää, mitä hallinnasta todella sovittiin.
Hallinnanjakosopimuksen sisältö
Kirjaa sopimukseen kaikki hallinnan jakamisen ja käytön kannalta oleellinen. Ensin osapuolet ja kiinteistö. Sitten jokaisen omistajan omistusosuus, koska osuudet voivat poiketa tasajaosta ja kiinteistöllä voi olla vain toiselle kuuluvia rakennuksia.
Anna kiinteistöstä tarkat tiedot. Sopimuksesta pitää näkyä kiinteistön sijaintikunta, kylän tai kaupunginosan nimi tai numero sekä tilan nimi ja rekisterinumero tai korttelin ja tontin numerot. Kirjaa myös kiinteistötunnus tai, jos jaat määräalaa, määräalan tunnus. Näillä tiedoilla Maanmittauslaitos kohdistaa kirjauksen oikeaan kiinteistöön.
Sopimuksen ydin on se, miten kiinteistön hallinta ja käyttö jaetaan. Kirjaa, kuka hallitsee mitäkin rakennusta ja maa-aluetta. Rakentamattomalla tontilla voitte sopia rakennusoikeuden jaosta. Karttaliite selventää jakoa ja kannattaa aina liittää. Koska sopimus on vapaamuotoinen, voitte ottaa huomioon juuri teidän kiinteistönne yksityiskohdat. Maa-alueen voi jättää yhteiseen hallintaan osittain tai kokonaan.
Jos jokin rakennus tai alue jää yhteishallintaan, sovi myös vastuista. Kirjaa, kuka hoitaa ja kunnostaa yhteiset alueet ja miten kustannukset jaetaan. Mainitse parkkipaikat, leikkipaikat, kulkuväylät ja niiden talvikunnossapito. Lopuksi kaikki osapuolet allekirjoittavat sopimuksen.
Varaudu myös muutoksiin. Jos muuttamisesta ei ole sovittu mitään, ehtoja voi muuttaa vain kaikkien osapuolten suostumuksella. Voitte kuitenkin jo sopimusta tehdessä sopia, missä tilanteissa ja miten sopimusta voidaan muuttaa. Muutettu sopimus kannattaa kirjata uudelleen, jotta rekisteri vastaa todellisuutta.
Sopimuksen voimassaolo ja kirjaaminen
Kirjaa sopimukseen sen voimassaolo. Hallinnanjakosopimuksen voi tehdä määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Jos voimassaolosta ei sovita, sopimus on lähtökohtaisesti voimassa toistaiseksi. Toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen kannattaa kirjata, miten ja millä ajalla sen voi irtisanoa, sillä kirjattu sopimus rajoittaa kiinteistön myöhempää käyttöä ja panttausta.
Kun hallinnanjakosopimus on tehty, hae sen kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Kirjata saadaan yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta (MK 14 luku 3 §). Kirjaus tekee sopimuksesta julkisen ja antaa sille etusijan myöhempiin luovutuksiin nähden (MK 13 luku 3 §), joten se sitoo lähtökohtaisesti myös määräosan uutta omistajaa. Kirjaamaton sopimus sitoo ostajaa vain, jos hän tiesi siitä kauppaa tehtäessä (MK 3 luku 8 §).
Kirjauksella on myös rahallinen puoli. Kiinnitys saadaan vahvistaa koko kiinteistöön, vaikka se omistetaan määräosin, jollei sopimusta hallinnasta ole kirjattu (MK 16 luku 2 §). Edellytys on lisäksi, ettei mihinkään määräosaan ole aiemmin vahvistettu erillistä kiinnitystä. Kirjatun sopimuksen jälkeen kumpikin omistaja voi kiinnittää oman määräosansa erikseen ja käyttää sitä oman asuntolainansa vakuutena. Ilman kirjausta naapurin laina voi rasittaa myös sinun puoliskoasi.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Kun ostat paritalon puolikkaan, pyydä nähtäväksi hallinnanjakosopimus ja tarkista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, onko se kirjattu. Jos sopimusta ei ole, tee se naapurin kanssa ennen kauppaa tai heti sen jälkeen. Liitä kartta. Kirjaa yhteisten alueiden hoito ja kulut. Hae kirjaus Maanmittauslaitokselta. Näin puoliskosi on sinun myös rekisterin ja pankin silmissä.
Asuntokaupan virhetilanteissa ja kiinteistön yhteisomistuksen kysymyksissä käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n kokemus kiinteistöriidoista. Laadimme ja tarkistamme hallinnanjakosopimuksia ja hoidamme kirjaamisen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
