Taloyhtiön vastuujakotaulukko 2023 auttaa ymmärtämään, miten vastuut jakautuvat taloyhtiössä taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Taloyhtiön eri toimijoiden on tärkeää tietää, kenen vastuulla rakennusten ja huoneistojen eri osat ja laitteet ovat. Asunto-osakeyhtiölaki sääntelee taloyhtiön vastuunjakoa ja luo siten pääsäännöt vastuunjaolle.
Taloyhtiön ja osakkaiden vastuunjaossa voidaan nähdä selkeä pääsääntö. Taloyhtiön vastuulle kuuluvat taloyhtiön niin sanotut perusjärjestelmät. Näihin kuuluvat ensinnäkin osakehuoneistojen rakenteiden ja eristeiden kunnossapito. Näiden lisäksi taloyhtiön vastuulla on joukko muita perusjärjestelmiä; lämmitys- sähkö-, kaasu- ja ilmanvaihtojärjestelmät sekä vesi- ja viemärijärjestelmät ovat taloyhtiön vastuulla. Lisäksi taloyhtiö vastaa muun muassa tiedonsiirtojärjestelmistä. Taloyhtiön vastuulla on myös kunnossapitotöistä päättäminen.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat myös tietyt osakkaan teettämät työt tai asennukset huoneistossaan. Tällaiset toimenpiteet pääsääntöisesti katsotaan kuuluvan osakkaan vastuulle, mutta tilanteissa, joissa osakkaan teettämä työ taikka asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, on vastuu näissä tilanteissa taloyhtiöllä. Edellytyksenä kuitenkin on se, että taloyhtiö on voinut valvoa tällaista osakkaan teettämää työtä tai asennusta.
Osakkaan vastuulla on puolestaan kaikki muut hänen hallinnassansa olevan huoneiston sisäosat. Osakas vastaa kokonaisuudessaan näiden elementtien asennuksista ja korjauksista. Osakas vastaa esimerkiksi huoneiston seinien sisäpinnoista, lattianpäällysteistä ja sisäverhouksesta. Samoin pääsääntöisesti kaikki huoneiston kiinteät kalusteet ja laitteet ovat osakkaan vastuulla. Kuitenkin jotkin näihin liittyvät osat, kuten saunan kiukaan seinärasia tai takan takkaimuri, ovat taas taloyhtiön vastuulla.
Kylpyhuoneiden osalta vastuunjako voi vaihdella hiukan siitä riippuen, milloin kylpyhuone on rakennettu ja milloin sitä on remontoitu. Vuodesta 1999 lähtien pääsäännöksi muodostui edellä mainittu osakkaan vastuu sisäpinnoista. Sitä ennen esimerkiksi lattian sisäpinnat saattoivat olla taloyhtiön vastuulla.
Kunnossapito- ja muutostöiden suhteen osakkaalla on laaja vapaus. Osakas saa tehdä muutostöitä huoneistossaan omalla kustannuksellaan. Jos osakas kuitenkin joutuu kunnossapito- taikka muutostöiden johdosta koskemaan normaalisti taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, siirtyy näissä tilanteissa vastuu osakkaalle. Tällaisiin toimenpiteisiin osakkaalla kuitenkin täytyy olla taloyhtiön lupa. Jos osakas taas tekee jonkin taloyhtiön vastuulle rinnastuvan kunnostus- tai muutostyön huoneistossaan, säilyy vastuu näissä tilanteissa taloyhtiöllä.
Edellä mainitut vastuunjaot taloyhtiön ja osakkaan välillä ovat ainoastaan lakiin perustuvia pääsääntöjä. Tämä tarkoittaa sitä, että poikkeukset vastuunjaon pääsäännöistä on siten mahdollisia. Vastuunjaon pääsäännöistä voidaan tehdä poikkeuksia muuttamalla yhtiöjärjestystä. Tämä on mahdollista, koska vastuunjakosäännöksistä poikkeaminen on sallittu yhtiöjärjestystä muuttamalla. Yhtiöjärjestykseen voidaan siten kirjata esimerkiksi se, että jotkin lain mukaan taloyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden kunnossapito onkin osakkaan vastuulla. Yhtiökokouksen tulee kuitenkin hyväksyä tehdyt poikkeamisehdotukset yhtiökokouksessa.
Vastuunjaon pääsäännöistä kunnossapitovastuiden osalta on mahdollista poiketa myös yksittäisillä taloyhtiön ja osakkaan välisillä sopimuksilla taikka yhtiökokouksessa tehdyllä päätöksellä. Tällaiset sopimukset koskevat vain sopimuksen osapuolia tai yhtiökokouksen päätökseen suostuneita osakkaita. Ne eivät siten muuta vastuunjaon pääsääntöjä muiden osakkaiden kohdalla. Samalla tällaiset sopimukset tai suostumukset eivät sido uutta osakasta, ellei hän nimenomaisesti sitoudu niihin.
Vastuunjaon kokonaisuuden ymmärtämiseksi on tärkeää myös tietää, miten vastuut jakautuvat mahdollisissa vahinkotilanteissa. Talonyhtiön vastuulle kuuluvat ensinnäkin sellaiset osakkaan huoneistolle aiheutuneet vahingot, jotka johtuvat jonkin taloyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen tai tällaisen rakenteen vian tai vian korjaaminen vuoksi. Lisäksi taloyhtiön vastuulla ovat vahingot, jotka aiheutuvat taloyhtiön kunnossapidon laiminlyönneistä. Osakkaan vastuulla on puolestaan vahingot, jotka aiheutuvat taloyhtiölle tai toisille huoneistoille osakkaan teettämän kunnossapito- tai muutostyön takia. Kuitenkin, jos osakas osoittaa toimineensa huolellisesti, ei hän silloin joudu korvausvastuuseen. Osakas voi joutua vahingonkorvausvastuuseen myös laiminlyöntitilanteissa. Mikäli osakas laiminlyö huoneistonsa huolellisen hoitamisen tai jättää tekemättä jonkin tarpeellisen kunnossapitotyön, ja sen seurauksena aiheutuu vahinko, on osakas vastuussa tällaisesta vahingosta. Osakkaan vahingonkorvausvastuun osalta on kuitenkin hyvä muistaa se, että edellisen osakkaan aiheuttamat vahingot ja niiden korvausvastuu eivät siirry huoneiston uudelle omistajalle.
Havaitessasi ötököitä asunnossasi, on niistä ilmoitettava isännöitsijälle. Yksittäisestä ötökkähavainnosta ei kuitenkaan tarvitse ilmoittaa, mutta jos havaintoja alkaa tulemaan enemmän, on silloin isännöitsijään oltava yhteydessä. Siten esimerkiksi sokeritoukistakin on hyvä ilmoittaa, vaikka usein niiden hävittämiseen ei olekaan tarvetta ryhtyä.
Piilovirhe eli piilevä tai salainen virhe on virhe, josta myyjä ei ole eikä hänen olisikaan pitänyt olla tietoinen asuntoa myydessä. Piilovirhe voi olla esimerkiksi asunnosta löytyvä kosteusvaurio. Myyjä vastaa myös piilovirheistä, mutta vastuu voi olla rajoitetumpi kuin muiden virhetyyppien kohdalla.
Vakuutukset korvaavat usein ainoastaan äkilliset ja ennalta-arvaamattomat vesivahingot, jotka ovat seurausta esimerkiksi putken tai jonkin laitteen rikkoutumisesta. Vakuutusten korvauspiirin ulkopuolelle kuuluu siten esimerkiksi pitkään kehittyneet kosteusvauriot tai tavallisten sääilmiöiden aiheuttamat vesivahingot. Lisäksi vakuutukset eivät kata huolimattomuudesta aiheutuneita vesivahinkoja, kuten asennus- tai rakennusvirheiden tai suojeluohjeiden laiminlyönnin seurauksesta syntyneitä vesivahinkoja.
Pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulla ja siten taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta korvattavia vahinkoja ovat talon rakenteille ja perusjärjestelmille aiheutuneet vahingot. Asukkaan kotivakuutuksesta korvataan puolestaan asunnon sisäpinnoille ja irtaimistolle sattuneet vahingot. Taloyhtiön vakuutuksesta korvataan mahdollisesti myös sääilmiöiden kuten tulvan tai rankkasateen aiheuttamat vesivahingot. Korvattavuus riippuu vakuutuksen laajuudesta.
Perustajaosakas voi olla oikeushenkilö tai luonnollinen henkilö, joka omistaa kaikki asunto-osakkeet rakenteilla olevasta uudiskohteesta. Usein perustajaosakkaana toimii rakennusyhtiö, joka vastaa myös itse rakentamisesta. Perustajaosakkaalla on päätösvalta rakennukseen liittyvissä asioissa ja pääsääntöisesti rakennuksen valmistuttua perustajaosakas luovuttaa asunto-osakkeet uusille asunnonomistajille.
RS tarkoittaa rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelemaa. RS-sopimuksia käytettään ostajien oikeuksien turvaamiseksi jo rakennusvaiheessa myyntiin tulevien uudiskohteiden kaupassa. Nykyisin nämä ostajien oikeudet löytyvät asuntokauppalain säännöksistäkin, mutta ennen asuntokauppalain säätämistä RS-järjestelmä oli erityisen tärkeässä asemassa ostajien oikeuksien turvaajana.
