Asunnon tai kiinteistön osto on useammalle merkittävä ja iso päätös. Asunto- tai kiinteistökaupoille lähdettäessä ja kauppoja solmittaessa onkin tärkeää olla tietoinen omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan ostajana. Yksi tärkeä ostajan velvollisuus on selonottovelvollisuus kaupan kohteesta eli asunnosta taikka kiinteistöstä. Tässä artikkelissa selvennetään ostajan selonottovelvollisuutta ja sen laajuutta asunto- ja kiinteistökaupoilla.
Ostajan selonottovelvollisuus on lakiin perustuva velvollisuus. Asuntokauppojen osalta selonottovelvollisuus löytyy asuntokauppalaista ja kiinteistöjen osalta maakaaresta. Molemmissa selonottovelvollisuuden sisältö on pohjimmiltaan sama; ennen kauppojen solmimista ostajan tulee tutustua ja tarkistaa kaupan kohde. Tutustumalla ja tarkastamalla kohteen, ostaja täyttää selonottovelvollisuutensa.
Vaikka selonottovelvollisuus onkin velvollisuus, kannattaa sitä lähestyä kuitenkin siltä kannalta, että se on loppupeleissä molempien kaupan osapuolten etu. Kun ostaja tarkastaa kaupan kohteen huolellisesti ennen kaupan solmimista, voidaan mahdolliset virheet huomata jo ennen kaupan tekoa. Näin on mahdollista välttää myöhempiä riitoja.
Selonottovelvollisuus on aina lähtökohtana asunto- ja kiinteistökaupoissa. Muutamia poikkeuksia selonottovelvollisuuteen kuitenkin on. Poikkeukset perustuvat pääsääntöisesti siihen, että ostajalla ei ole todellisuudessa mahdollisuutta toteuttaa asunnon taikka kiinteistön tarkastamista ennen kaupantekoa. Esimerkiksi huutokaupasta ostetut asunnot ovat tällaisia poikkeuksia.
Asunnot sekä kiinteistöt kaupan kohteina voivat olla keskenään hyvin erilaisia. On selvää, että esimerkiksi asunnot voivat olla iältään ja yleiskunnoltaan hyvin erilaisia. Samoin ostajat ovat erilaisia ja heidän tietotaitonsa havainnoida asuntojen tai kiinteistöjen virheitä vaihtelee. Tällaisilla seikoilla on vaikutusta selonottovelvollisuuden laajuuteen. Selonottovelvollisuuden laajuus määräytyykin tapauskohtaisesti.
Selonottovelvollisuuden laajuutta tarkasteltaessa lähtökohtana on kuitenkin se, että ostajalta odotetaan ainoastaan yleisluontoista kohteen tarkastusta. Tällainen tarkastus on riittävä selonottovelvollisuuden täyttämiseksi. Samalla tämä tarkoittaa sitä, ostajan ei tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin kohteen tarkastamiseksi. Tietyissä tilanteissa on kuitenkin mahdollista, että ostajalta odotetaan perusteellisemman tarkastuksen tekemistä. Tällaisesta tilanteesta on kyse esimerkiksi silloin, kun kaupan kohteena on vanhempi asunto. Ostajan on näissä tilanteissa ymmärrettävä, että on huomattavasti todennäköisempää, että vanhasta asunnosta löytyy virheitä, kuin uusista tai juuri peruskorjatuista asunnoista.
Ostajan selonottovelvollisuuden laajuudesta on huomioitava lisäksi se, että ostaja ei ole velvollinen tarkastamaan myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä. Mikäli myyjä kehottaa ostajaa tarkistamaan hänen antamiaan tietoja tai kehottaa jonkin kaupan kohteen erityiseen tarkastamiseen, voi tämä luoda ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden mainitusta seikasta. Tällainen kehotus voi kuitenkin koskea vain sellaista seikkaa, josta myyjällä ei ole varmaa tietoa. Myyjä ei siten voi välttyä vastuulta antamalla tarkastuskehotuksen, jos hän tiesi jo kehotusta antaessaan, että kohteessa on virhe.
Ostajan on tärkeä tiedostaa, että selonottovelvollisuus kannattaa toteuttaa huolellisesti. Selonottovelvollisuuden laiminlyönti nimittäin johtaa ostajan kannalta ikävään tilanteeseen, mikäli hän myöhemmin huomaa virheen, joka hänen olisi tullut huomata kohdetta tarkastaessaan. Ostaja ei voi enää kaupan teon jälkeen vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai joka hänen olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan. Näin ostajan huolimaton toiminta kaventaa myyjän virhevastuun alaa.
Ostajan oikeus vedota virheeseen ei kuitenkaan poistu sellaisissa tilanteissa, joissa hän ei ole ymmärtänyt virheen olemassaoloa tai sen merkitystä. Ostaja on siten saattanut havaita virheen, muttei ole ymmärtänyt sen merkitystä tai hänellä on ollut aihetta olettaa, että virhe korjataan ennen kaupan tekoa. Esimerkiksi ostaja on saattanut kiinnittää huomiota johonkin asunnon ominaisuuteen, mutta ominaisuuden ymmärtäminen virheeksi olisi vaatinut laajempaa asiantuntemusta kuin mitä ostajilta yleisesti edellytetään. Ostajilta edellytetään ainoastaan yleisen elämänkokemukseen piiriin kuuluvien asioiden yleistietämystä, mutta sitä vastoin heiltä ei odoteta rakennusalan erityisasiantuntemusta.
Lopuksi ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönnin osalta on mainittava se, että myyjä ei vapaudu virhevastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. Vaikka ostaja siten olisikin laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa, mutta myyjän toiminta on ollut edellä mainitun laista, on myyjä tällöin vastuussa virheestä.
Voiko ehdollisen ostotarjouksen perua?
Ehdollisen ostotarjouksen voi perua, jos asetettu ehto ei ole täyttynyt tarjouksen voimassaollessa, vaikka myyjä olisikin hyväksynyt tarjouksen. Perumisesta ei pääsääntöisesti aiheudu seurauksia ostajalle. Jos myyjä hyväksyy ostotarjouksen ja ehdot täyttyvät, ei ostaja voi enää perua ostotarjoustaan sanktiotta.
Milloin kiinteistön ostotarjous on sitova?
Ostaja on sidottu tekemäänsä ostotarjoukseen. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen, tulee ostotarjouksesta kumpaakin osapuolta sitova. Jos taas myyjä esittää vastatarjouksen, ei ostaja ole enää sidottu alkuperäiseen ostotarjoukseensa.
Voiko ostotarjouksen vetää pois?
Tehty ostotarjous sitoo ostajaa. Jos myyjä hyväksyy ostotarjouksen, ei ostaja voi enää vetäytyä kaupasta sanktiotta. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa ostajalla on perusteltu syy vetäytyä kaupasta. Esimerkiksi uusien virheiden ilmeneminen on perusteltu syy vetää ostotarjous sanktiotta pois.
Milloin asunnossa tai kiinteistössä on laatuvirhe?
Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto tai kiinteistö ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun. Asunnosta tai kiinteistöstä voi löytyä esimerkiksi piilevä virhe, josta myyjäkään ei ollut tietoinen. Laatuvirhe voi johtua myös myyjän toiminnasta, jos myyjä antaa virheellistä, puutteellista tai harhaanjohtavaa tietoa taikka ei korjaa ostajan virheellisiä käsityksiä asunnosta.
Mitä tarkoittaa vallintavirhe?
Asunnossa tai kiinteistössä on vallintavirhe, jos siihen kohdistuu viranomaisen päätös, joka rajoittaa asunnon tai kiinteistön käyttömahdollisuuksia. Jotta ostaja voi vedota vallintavirheeseen, on vallintavirheen oltava sellainen, jota ostaja ei voinut olettaa olevan olemassa.
Kuinka kauan myyjä on vastuussa asunnosta?
Käytetyn asunnon kaupassa myyjä on vastuussa asunnosta kaksi vuotta siitä hetkestä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Uudisasuntojen kohdalla myyjän vastuu ulottuu pääsääntöisesti vuositarkastukseen saakka. Kiinteistöjen kohdalla myyjän vastuu on viisi vuotta. Vastuuaika voi kuitenkin pidentyä, jos myyjän toiminta on ollut räikeästi vastoin myyjän velvollisuuksia.
Mistä varainsiirtoveroa maksetaan?
Varainsiirtovero tulee maksaa asuntokaupan yhteydessä ja sen maksaa pääsääntöisesti ostaja. Varainsiirtoveron määrä on asunto-osakkeiden kaupassa 2% velattomasta myyntihinnasta ja kiinteistöjen kohdalla 4% kauppahinnasta. Varainsiirtoveroa ei kuitenkaan tietyissä poikkeustilanteissa tarvitse maksaa. Esimerkiksi omaan käyttöön tulevasta ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.
Mistä talon myyjä on vastuussa?
Kiinteistön kaupassa myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa kiinteistön virheistä. Virhevastuu on kestoltaan viisi vuotta. Myyjä ei kuitenkaan vastaa laatuvirheestä, jonka ostaja olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä tai sellaisesta virheestä, josta ostajan täytyy olettaa olleen tietoinen. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman perusteltua syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja kiinteistöstä.
