Asuntojen myynnissä merkittävässä roolissa ovat kiinteistönvälittäjät, sillä monet asunnoista myydään kiinteistönvälityspalveluita käyttäen. Ihanteellisessa asunnon myyntitapahtumassa kaikki ovat tyytyväisiä kauppaan ja ongelmia ei ilmene. Aina ei kuitenkaan näin tapahdu ja silloin mietitään kuka vastaa ja mistäkin. Tässä artikkelissa tuodaan ilmi, mitä velvollisuuksia kiinteistönvälittäjällä on ostajaa kohtaan asuntoa välittäessään. Tarkasteltavaksi otetaan myös kiinteistönvälittäjän vastuu, mikäli asunnon välityksessä tai itse asunnossa havaitaan virheitä taikka puutteita.
Kiinteistönvälittäjän tulee edellä mainitusti ottaa huomioon monta seikkaa välittäessään asuntoa. Mikäli välittäjä kuitenkin laiminlyö jonkin velvollisuutensa tai menettelee muuten virheellisesti, on ostajalla oikeus vaatia vahingonkorvauksia. Ostajalla on oikeus saada korvaus vahingosta, jonka välittäjän virheellinen menettely on ostajalle aiheuttanut. Useimmiten virheet koskevat tiedonantovelvollisuuden ja selonottovelvollisuuden laiminlyöntejä taikka virheellisten tietojen antamista. Syytä on lisäksi muistaa, että sekä myyjä että välittäjä voivat olla samanaikaisesti virhevastuussa ostajalle. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka ostaja vaatisi vahingonkorvausta välittäjältä tämän virheellisestä toiminnasta, ei se poista myyjän omaa virhevastuuta. Myyjä on siten omalta osaltaan virhevastuussa ostajalle.
Usein potentiaaliset asunnon ostajat löytyvät, kun kiinteistövälitysliikkeet markkinoivat myytäviä asuntoja. Kun ihmiset tulevat tutustumaan asuntoon myynti-ilmoituksen nähtyään, astuu tällöin kuvioihin välittäjä. Mitkä ovat sitten näitä välittäjän velvollisuuksia, kun hän esittelee asuntoa potentiaalisille ostajille?
Välittäjän velvollisuudet määritellään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Kiinteistönvälittäjältä edellytetään ensinnäkin, että tämä hoitaa välitystehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Tärkeässä roolissa on myös välittäjän objektiivisuus asuntoa välittäessään. Tällä tarkoitetaan sitä, että vaikka myyjä onkin välittäjän toimeksiantaja, tulee välittäjän ottaa huomioon myös ostajan etu. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että välittäjän tulee antaa tiedot kohteesta sekä itse sopimuksen tekemisestä objektiivisesti, esimerkiksi myyjän kannalta epäedullisetkin seikat asunnosta tulee tuoda ostajalle ilmi. Myös kauppakirja tulee laatia ostajan etuja silmällä pitäen. Kauppakirja tulee laatia siten, ettei siihen sisälly kummankaan osapuolen kannalta kohtuuttomia ehtoja.
Lisäksi välittäjää velvoittaa tarkat ohjeet siitä, mitä tietoja ostajalle on annettava asuntoa koskien. Velvoite on laaja, sillä ostajalle tulee antaa kaikki tiedot, joiden voidaan nähdä vaikuttavan asunnon ostamiseen. Lakiin on lisäksi erikseen listattu tietyt asiakirjat ja selvitykset, jotka ostajalle on annettava. Näitä ovat esimerkiksi asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- ja hallintaoikeuden, kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset. Kaikesta asuntoon liittyvistä yksityiskohdista ei kuitenkaan tarvitse informoida vielä ensimmäisellä kerralla. Tiedot on kuitenkin jaettava ennen kuin ostaja on tekemässä sitovaa tarjousta asunnosta.
Välillä eteen tulee kuitenkin tilanteita, joissa välittäjän moitteettomasta toiminnasta huolimatta ostaja on saattanut ymmärtää joitakin asioita väärin. Tämä vuoksi välittäjän onkin hyvä pyrkiä selvittämään, onko ostaja ymmärtänyt oikein asunnosta annetut tiedot. Mikäli välittäjä tässä kohtaa havaitsee, että ostajalla saattaa olla virheellinen käsitys jostakin asuntoon liittyvästä seikasta, tulee tämä virheellinen käsitys korjata ja selventää. Näin ostaja välttyy virheellisiltä tulkinnoilta, ja samalla vältetään mahdolliset riidat asuntokauppasopimuksen solmimisen jälkeen. Välittäjän tulee korjata myös omat virheelliset ilmaisut asunnosta, mikäli hän havaitsee virheitä esimerkiksi asunnon esitteissä taikka muissa tiedoissa.
Ostajan on myös syytä muistaa se, että mikäli hänellä on asunnon ostoon liittyviä erityisiä taikka poikkeavia vaatimuksia tai tarpeita, tulee hänen itse ottaa niistä selvää. Selonottovelvollisuus ei ole kuitenkaan laaja, sillä välittäjän on oma-aloitteisesti informoitava olennaisista seikoista. Ostajan erityiset taikka poikkeavat vaatimukset ja tarpeet ovatkin sellaisia, joista ei voida olettaa välittäjän olevan tietoisia.
Lopuksi on hyvä ottaa vielä konkreettinen esimerkki tilanteesta, jossa on nähty välittäjän toimineen virheellisesti ja vaadittu vahingonkorvauksia. Tässä korkeimman oikeuden tuoreessa ratkaisussa ostajat olivat ostaneet asunnon, jossa oli juuri tehty putkiremontti. Ostajille oli kuitenkin jäänyt epäselväksi putkiremontista johtuva maksuosuus ja siten asunnon todellinen hinta. Asunnon esitteessä ja kauppakirjassa ei oltu ilmoitettu muuta kuin velaton kauppahinta.
Ostajat vaativatkin välitysliikkeen korvaamaan heille virheellisen menettelyn johdosta vahingonkorvauksia. Korkein oikeus totesikin, että myyntiesitteessä ei oltu asianmukaisesti esitetty asunnon ostamiseen liittyviä taloudellisia vastuita eli esimerkiksi juuri putkiremontin maksuosuutta. Näitä tietoja oli kuitenkin kaupanteon edetessä täydennetty kirjallisesti sekä suullisesti. Korkein oikeus katsoi, että välittäjän toimilla oli näin ollen korjattu annetut virheelliset tiedot. Tämän johdosta korkein oikeus päätyikin siihen, ettei välitysliike ollut rikkonut tiedonantovelvollisuuttaan eikä siten ollut vahingonkorvausvelvollinen.
Asuntokaupn ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Pari vuotta sitten kävimme Lontoossa ja hotelli oli O2 areenan vieressä. Hotellin ikkunasta oli mielenkiintoista katsella, kun ihmiset kävelivät kuplahallin yli.)
Kiinteistöä myydessä on tärkeää huomioida myyjän laaja tiedonantovelvollisuus. Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki kiinteistöä koskevat tiedot, joiden voidaan katsoa vaikuttavan kauppaan. Esimerkiksi viat ja puutteet sekä mahdolliset remontit on tärkeää kertoa ostajalle.
Myyjällä on vastuu rakennusvirheestä. Myyjän vastuu on kaksi vuotta asunto-osakekaupassa, ellei kyse ole uudisasunnosta, jolloin myyjä on vastuussa asunnosta vuositarkastukseen asti. Jos kyseessä on kiinteistön kauppa, myyjän vastuu on viisi vuotta.
Myyjän on korvattava rakennusvirhe, jos virhe ilmenee sinä aikana, kun myyjän virhevastuu on voimassa. Asunto-osakkeiden kohdalla myyjä vastaa virheistä kahden vuoden ajan, ellei kyse ole uudisasunnosta, jolloin myyjän virhevastuu on vuositarkastukseen asti. Jos kyse on kiinteistön kaupasta, myyjä vastaa virheistä viisi vuotta.
Kiinteistön kauppa on mahdollista purkaa tietyissä virhetilanteissa. Kun kauppa puretaan, on ostajan palautettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut merkittävää hyötyä kiinteistöstä, on hänen maksettava korvaus siitä myyjälle. Samoin myyjän on maksettava korvaus ostajalle, jos ostaja on omilla toimenpiteillään nostanut kiinteistön arvoa.
Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto tai kiinteistö ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun. Asunnosta tai kiinteistöstä voi löytyä esimerkiksi piilevä virhe, josta myyjäkään ei ollut tietoinen. Laatuvirhe voi johtua myös myyjän toiminnasta, jos myyjä antaa virheellistä, puutteellista tai harhaanjohtavaa tietoa taikka ei korjaa ostajan virheellisiä käsityksiä asunnosta.
Piilevästä eli salaisesta virheestä on kyse silloin, kun myyjä ei ole eikä hänen olisikaan pitänyt olla tietoinen kyseisestä virheestä. Piilevä virhe voi olla esimerkiksi kosteusvaurio. Myyjällä on vastuu myös piilevistä virheistä, mutta vastuu voi olla rajoitetumpi.
