Kosteusvaurio kylpyhuoneessa – kuka maksaa?

Käyn tässä läpi yhtä tämän päivän suurimmista ongelmista asuntomarkkinoilla, eli kylpyhuoneen kosteusvauriota vanhoissa taloyhtiössä.

Kosteusvaurio on ongelma, joka juontaa juurensa yleensä eri vuosikymmenellä tehtyyn rakenteeseen. Tietysti kosteusvaurio voi syntyä ja syntyykin monesti myös remonteissa ja uudemmissa rakennuksissa, mutta niissä tapauksissa vastuunjako on yleensä helpompi hahmottaa, koska tapauksiin voidaan soveltaa varsin suoraviivaisesti vastuunjakoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Tilanne muuttuu huomattavasti, jos talo on rakennettu ennen vuosituhannen vaihdetta, jolloin esimerkiksi vesieristäminen ei ollut nykyisellä tasolla. Tällaisissa tilanteissa voimassa olevaa lakia joudutaan tulkitsemaan, tai olisi mielestäni ainakin syytä tulkita rakennusvuoden määräysten mukaisesti.

Otan tässä esiin mielestäni varsin erikoisen linjanvedon Korkeimmalta oikeudelta vuodelta 2015 (KKO:2015:87), jossa 1950-luvulla rakennetun kerrostalon kylpyhuoneen kosteusvaurio on katsottu kuuluvan taloyhtiön kunnossapitovastuun alaisuuteen. Mielestäni linjaus on varsin erikoinen, koska se asettaa mielestäni osakkaat varsin eriarvoiseen asemaan. Toteamukseni perustuu siihen ajatukseen, että ainoastaan asumalla voi osakas maksattaa muilla osakkailla kylpyhuoneremonttinsa.

Oikeustapauksen taustaa

Tapauksessa oli kysymys siis 1950-luvulla rakennetusta kerrostalosta. Huoneiston kylpyhuoneessa oli havaittu kosteutta niin sanotussa pintalaatassa sekä seinien alareunoissa. Kosteus oli todennäköisesti päässyt laattojen läpi osin siitä syystä, että alkuperäisestä kylpyhuoneesta oli poistettu  kylpyamme. Taloyhtiö oli mitannut ja havainnut kosteuden, mutta todennut osakkaalle, ettei kosteus ollut päässyt rakenteisiin saakka.

Tämän ikäisessä talossa kosteussuoja on toteutettu siten, että kosteussulku on sivelty vasta pintalaatan alle. Näin ollen on varsin yleistä, että tuo 5-10 cm pintalaattaa kostuu ajan myötä, mutta kosteus ei mene rakenteisiin, koska rakenteet on suojattu.

Kaikki oikeusasteet ovat todenneet, että kosteusvaurio on aiheutunut siitä, että tilasta on poistettu kylpyamme eikä kosteuseristettä ole tässä vaiheessa parannettu. Tätä tulkintaa voi minun mielestä varsin vahvasti kummeksua.

Hovioikeus katsoi tuomiossaan, että rakennus oli aikanaan rakennettu voimassa olleen rakennusmääräyksen mukaisesti. Vaikka rakenne ei täyttänyt tämän päivän vaatimuksia, hovioikeuden mukaan taloyhtiö ei ollut velvoitettu maksamaan kylpyhuoneen korjaamista. Hovioikeus kumosi näin käräjäoikeuden tuomion, jossa taloyhtiö oli velvoitettu korvaamaan kylpyhuoneen korjaamisesta osakkaalle aiheutuneet kulut.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Korkein oikeus katsoi kuitenkin, että niin sanottu pintalaatta kuului taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin:

”Yh­tiön kyl­py­huo­neet on ra­ken­net­tu 1950-lu­vul­la, ja nii­den ra­ken­ne ei ole kos­tei­ta ti­lo­ja kos­ke­vien ny­kyis­ten ra­ken­nus­mää­räys­ten mu­kai­nen. Ve­de­ne­ris­te ei ole ol­lut täs­sä­kään ta­pauk­ses­sa vä­lit­tö­mäs­ti pin­ta­ma­te­riaa­lin al­la, vaan ve­de­ne­ris­teen pääl­lä on ol­lut vie­lä kym­me­nen sent­ti­met­rin pak­sui­nen pin­ta­laat­ta. Kor­kein oi­keus kat­soo, et­tä näin to­teu­te­tus­sa lat­tia­ra­ken­tees­sa pin­ta­laat­ta ei ole ta­soit­tee­seen tai pin­ta­ma­te­riaa­liin rin­nas­tu­va lat­tian si­säo­sa vaan osa yh­tiön vas­tuul­le kuu­lu­vaa lat­tian ra­ken­net­ta. Si­ten sen kun­nos­sa­pi­to on läh­tö­koh­tai­ses­ti yh­tiön vas­tuul­la.”

Ratkaisu voi olla juridisesti perusteltavissa, mutta siitä paistaa läpi varsin vahvasti se, ettei ratkaisijoilla ole kovinkaan kummoista rakennusteknistä osaamista.

Taloyhtiön varautuminen kustannuksiin

Miten tämän tyyppiseen oikeustilaan voi taloyhtiö sitten varautua muutenkin kun remonttibudjettia lisäämällä? Säännöllinen kosteustilojen tarkkailu ja yhtiönkokouksen hyväksymä tarkka toimenpideohjelma ovat hyvä lähtökohta.

Yhtenä hyvänä vaihtoehtona on myös taloyhtiön asennuttama suihkukaappi kylpyhuoneeseen  tilanteessa, jossa kosteutta ensimmäisen kerran havaitaan. Tällöin kosteuden eteneminen saadaan pysäytettyä, eikä taloyhtiö joudu kustantamaan koko remonttia.

Tosiasia on kuitenkin se, että kustannuksia edellä mainittu tuomio tulee lisäämään taloyhtiöille.

Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

(Kuvassa: Nevadassa sijaitsee pelaajien taivas tai helvetti, Las Vegas)