Koska asuntokaupan purkukynnys ylittyy?

Asuntokaupan purkaminen

 

Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset

Asuntokaupan purkaminen on ongelma, joka johtuu monista rakentamiseen sekä sen sääntelyyn liittyvistä ongelmista. Toisaalta vanhenevia asuntoja myydään tällä hetkellä paljon, minkä lisäksi ennen asunto- tai kiinteistökauppaa tehtävää kuntoarviota ei vieläkään säädellä kunnolla.

Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa taas maakaaressa. Molemmissa periaatteet asuntokaupan purkamiselle ovat samantyyppiset. Virheen on oltava olennainen, jotta purkaminen tulee kysymykseen.

Ensimmäisenä vaihtoehtona virheen oikaisemisessa on molemmissa laissa hinnanalennus. Tämän lisäksi asuntokaupassa voi tulla kyseeseen vahingonkorvaus niissä tilanteissa, joissa myyjä on tiennyt kaupan kohteessa olevasta virheestä. Asuntokaupassa voidaan myös rajoitetusti sopia siitä, että myyjällä on korjausoikeus määrättyihin virheisiin. Korjausoikeus ei kuitenkaan ole niin laaja kuin esimerkiksi kuluttajansuojalaissa, jossa ensimmäisenä toimenpiteenä on aina korjausmahdollisuuden selvittäminen.

Asuntokaupan purkamisesta on varsin reilusti oikeuskäytäntöä, mutta käyn tässä kirjoituksessa läpi varsin tuoretta Korkeimman oikeuden ratkaisua, joka on muuttanut joltain osin sitä miten purkuperustetta tulkitaan. Aikaisemmin oikeuskäytäntönä on ollut lähtökohtaisesti se, että jos korjauskustannukset ovat yli 40 % asunnon kauppahinnasta, niin kauppa on voitu purkaa. Korkein oikeus otti vuonna 2015 antamassaan ratkaisussa hiukan erityyppisen näkemyksen purkuoikeuteen. Ratkaisussa Korkein oikeus linjasi, että pelkän kustannuksen lisäksi kauppaa purettaessa tulee ottaa huomioon korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät, korjauksen kesto sekä asunnon asumiskelvottomuus. Uusi linjaus tarkoittaa myös sitä, että korjauskulut, jotka ovat alle 30 % kauppahinnasta, voivat johtaa asuntokaupan purkuun.

Oikeustapauksen taustaa

Ratkaistavassa asiassa oli kyseessä 1950 – luvulla rakennettu talo, jossa oli riidattomasti kosteusvaurio pesutiloissa. Tämän lisäksi talon alapohjassa havaittiin lahovauriota, jonka korjaus vaatisi uuden alapohjan tekemisen.

Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO 2015/58) todennut:

”Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen … Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.”

Asuntokaupan purkaminen

Korkeimman oikeuden ratkaisu madaltaa jonkin verran aikaisempaa purkukynnystä. Asuntokaupan purkaminen vaatii kuitenkin aina sen, että virhe on ostajalle ”kohtalokas”, eli hän eikä kukaan muukaan olisi asuntoa ostanut jos olisi virheestä tiennyt.

Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

(Kuvassa: Helsinki ilta-auringossa)