Yleisin syy vuokralaisen aiheuttamaan vesivahinkoon taitaa olla sammuminen suihkuun tai hanan jättäminen auki vahingossa. Sammuessaan kylpyhuoneeseen vuokralainen toimii huolimattomasti tai jopa tahallaan ja näin ollen vuokralaisen tai vuokranantajan ottamasta kotivakuutuksesta ei ole hyötyä korvausten saamisessa. Tämän takia onkin tärkeä määritellä kuka vastaa siitä korjauksen arvokkaimmasta osuudesta, eli taloyhtiön tekemästä rakenteiden kuivattamisesta.
Tilanteeseen sovelletaan kolmea lakia, joka tekee asiasta vähintäänkin mielenkiintoisen. Vuokranantajan ja vuokralaisen välistä suhdetta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Vuokranantajan ja taloyhtiön välistä suhdetta taas asunto-osakeyhtiölaissa ja vuokralaisen ja taloyhtiön välistä suhdetta vahingonkorvauslaissa.Taloyhtiön kannalta olisi tietysti selkeintä, jos vuokranantaja osakkaana vastaisi kaikista vuokralaisen tekemistä laiminlyönneistä. Vuokralaiselle ei lähtökohtaisesti ole suurtakaan merkitystä, sillä kenelle vahinko tulee korvata, jos se tulee omista rahoista korvata. Ainostaan vahingonkorvauksen sovittelun mahdollisuudella on vuokralaisen kannalta merkitystä. Vuokranantajalle asialla on yhtä suuri merkitys kuin taloyhtiölle, eli joutuuko vuokranantaja ensiksi maksamaan vuokralaisen aiheuttaman vahingon ja sen jälkeen perii maksun vuokralaiselta vai maksaako vuokralainen suoraan aiheuttamansa vahingon taloyhtiölle.
Korkein oikeus on vuonna 2016 antamassaan päätöksessä (KKO:2016:33) katsonut, että se kenelle vuokralainen on korvausvastuussa, riippuu siitä, onko vuokranantaja laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa vai ei. Näin ollen, jos vuokralaisen aiheuttama vesivahinko on syntynyt esimerkiksi siten, että vuokralainen on sammunut kylpyhuoneeseen, ei voida katsoa, että vuokranantaja olisi laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa. Vuokranantaja ei ole siis asunto-osakeyhtiön osakkaana voinut vaikuttaa huoneistossa tapahtuneisiin asioihin. Näissä tilanteissa jää siis taloyhtiön vastuulle periä kuivatus ja muut taloyhtiön vastuulla olevat korjauskustannukset suoraan vuokralaiselta.
Vuokranantaja vastaa huoneistossa aiheutuneista vahingoista taloyhtiölle siinä tapauksessa, että vuokranantaja on laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, ettei vuokranantaja ole huolehtinut huoneistonsa kunnosta. Hyvänä esimerkkinä käy se, ettei vuokranantaja ole käynyt huoneistossa pitkään aikaan, eikä siis tiedä missä kunnossa huoneisto on.Voidaan vaikka ajatella, että vuokralainen on tehnyt huoneistoon luvattomia muutoksia, jotka sitten aiheuttavat aikanaan vesivahingon (esimerkiksi asentanut huoneistoon itse astianpesukoneen). Jos vuokranantaja ei käy huoneistossa pitkään aikaan ja tuo edellä mainittu astianpesukone on tihuttanut koko ajan vettä keittiöön ja sitä kautta talon rakenteisiin, vastaa vuokranantaja taloyhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Näin ollen hyvänä yleissääntönä voidaan varmasti pitää, että asunto tulisi tarkastaa hyvin, aina kun vuokralainen vaihtuu ja niissä tapauksissa, joissa vuokralainen asuu huoneistossa pitkään niin tehdä tarkastus huoneistoon esimerkiksi kerran vuodessa.
Täydellistä oikotietä onneen ei tältäkään osin tietysti ole. Muutaman asian, kun muistaa niin voi ainakin vähentää riskiä joutua korvaamaan kymmeniintuhansiin nousevia korvausvastuita.Ensinnäkin käy huolellisesti läpitaloyhtiön yhtiöjärjestys, ettei laista poikkeava vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välillä tule yllätyksenä. Toiseksi, käy omistamassasi huoneistossa vähintään kerran vuodessa tarkastamassa, että kaikki on kunnossa. Kolmanneksi pidä huoli, että huoneistossa on kotivakuutus voimassa, joko ottamalla sellainen itse tai velvoittamalla vuokralainen ottamaan sellainen.Vesivahinkojen osalta hyvänä vinkkinä voisi tuoda myös esille tuollaisten kosketusvapaiden hanojen ja suihkun asentamisen vuokrattavaan huoneistoon (ainakin Orakselta löytyy hyvä valikoima). Tällaisten vesipisteiden etuna on se, että ne katkaisevat veden virtaamisen aina määrätyn maksimiajan jälkeen, vaikka henkilö esimerkiksi sammuisikin suihkuun tai jättäisi vahingossa hanan huoneistossa auki. Paras lähestyminen tähänkin ongelmaan taitaa olla se, että yrittää kaikin tavoin estää sen vahingon aiheutumisen ennen kuin se syntyy.
Asunnon vuokraukseen liittyvissä riidoissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista sekä huoneistojen vuokrauksiin liittyvistä riidoista, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.(Kuvassa: Olimme muutama vuosi sitten Oak Islandilla Etelä-Carolinassa, jossa oli aivan uskomattoman hienoja rantoja. Rannalla lensi säännöllisesti pelikaaneja aivan rantaviivan tuntumassa. Oli aivan uskomattoman näköistä, kun pelikaanit liisivät vettä hipoen, kun ne etsivät vedestä kaloja.)
Mitä vuokralaisen kuuluu korvata?
Vuokralaisen on korvattava asunnolle aiheuttamansa vahingot. Vuokralaisen vastuulla on sekä tahallisesti että laiminlyönnillä tai huolimattomuudella aiheutetut vahingot. Vuokralainen ei vastaa asunnon tavanomaisesta kulumisesta, joka on seurausta normaalista elämisestä asunnossa. Vuokranantaja voi kattaa vahinkojen kulut vuokralaisen vuokravakuudesta, jos vuokralainen ei muuten korvaa vahinkoja.
Voiko vuokralaiselta vaatia kotivakuutuksen?
Vuokranantajat vaativat usein vuokralaista ottamaan kotivakuutuksen asuntoon. Kotivakuutuksen vaatiminen on järkevää ja toivottavaakin, eikä sitä ole millään tavoin kielletty. Tosin haasteellista vuokranantajan näkökulmasta on se, ettei laki velvoita vuokralaista ottamaan kotivakuutusta tai pitämään sitä voimassa. Tämä voi johtaa ikäviin ja taloudellisesti haastaviin tilanteisiin vahingon sattuessa, jos vuokralainen ei ole noudattanut vaatimusta kotivakuutuksen ottamisesta ja voimassa pitämisestä.
Mitä tehdä, jos vuokralainen pilaa asunnon?
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan asunnolle aiheutetut vahingot. Haasteellisia ja ikäviä ovat tilanteet, joissa vuokralainen on tarkoituksellisesti tuhonnut asuntoa. Vuokralaisen korvausvelvollisuus voi nousta hyvin suureksi ja usein tilanne on se, ettei vuokraisella ole varaa maksaa tällaisia korvaussummia. Vuokranantaja voi viedä asian oikeuteen ja saada ulosottotuomion vuokralaiselle, mutta jos kyse on varattomasta vuokralaisesta, voi korvauksien saamien kestää kauan. Loppupeleissä vahinkojen korjaamisesta aiheutuvat kulut saattavatkin jäädä vuokranantajan vastuulle.
Onko palovaroitin vuokralaisen vastuulla?
Palovaroitin voi olla joko asukkaan tai taloyhtiön vastuulla. Jos taloyhtiössä on sähköverkkoon kytketty palovaroitin, on taloyhtiö vastuussa palovaroittimen uusimisesta ja paristonvaihdosta, mutta asukas vastuussa sen toimintakunnon tarkastamisesta. Vastuu palovaroittimesta on taas kokonaan asukkaalla itsellään eli asunnon ollessa vuokrattuna vuokralaisella, jos asunnossa perinteinen paristokäyttöinen palovaroitin. Vuokralainen vastaa tällöin siitä, että asunnossa on riittävä määrä palovaroittimia ja että ne ovat toimintakuntoisia.
Mihin vuokravakuutta voidaan käyttää?
Vuokranantajalla on oikeus käyttää vuokravakuutta vuokralaisen maksattomien vuokrien tai muiden laskujen maksamiseen tai vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korvaamiseen. Jos vuokralainen on jättänyt kunnollisen loppusiivouksen tekemättä, on vuokranantajalla oikeus myös käyttää vuokravakuutta siivouksen maksamiseksi. Vuokranantaja voi käyttää vuokravakuutta kuitenkin vain kulujen kattamiseksi vaadittavan määrän.
Mitä velvollisuuksia vuokralaisella on?
Vuokralaisella on velvollisuuksia asuessaan vuokra-asunnossa. Näitä ovat:
Saako vuokranantaja tarkistaa asunnon?
Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon sen kunnon ja hoidon valvomista varten. Vuokranantajalla on esimerkiksi oikeus ennen korjaustöiden suorittamista selvittää korjaustöiden tarpeellisuus huoneistossa, korjaustöiden aikana valvoa työn suorittamista sekä korjaustöiden jälkeen tarkistaa työn laatu. Lisäksi vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon silloin, kun hän on myymässä tai uudelleen vuokraamassa huoneiston. Vuokranantajan on kuitenkin sovittava etukäteen vuokralaisen kanssa, milloin hän tulee tarkistamaan huoneiston.
Milloin vuokralaisen voi häätää?
Vuokralaisen voi häätää, jos jokin vuokrasopimuksen purkuperusteista täyttyy. Yleensä häätöperusteena on maksamattomat vuokrat tai häiritsevän elämän viettäminen asunnossa, joskus asunnon huono hoitaminen. Vaikka vuokranantajalla olisikin jo häätötuomio, on vuokralaiselle annettava ensiksi mahdollisuus lähteä asunnosta vapaaehtoisesti ennen kuin ryhdytään konkreettisiin häätötoimenpiteisiin.
Montako varoitusta ennen häätöä?
Varoitusten määrä riippuu häätöperusteesta. Jos häädön syy on maksamattomat vuokrat tai vuokraoikeuden siirto toiselle ilman vuokranantajan lupaa, voi vuokranantaja hakea häätötuomion ilman varoitusta. Jos kyse on muusta häätöperusteesta, esimerkiksi häiritsevän elämän viettämisestä asunnossa, on vuokranantajan annettava ensiksi kirjallinen varoitus. Jos toiminta toistuu myöhemmin, saa vuokranantaja hakea häädön ilman uutta varoitusta. Lisäksi varoitusta ei tarvitse lähtökohtaisesti antaa, jos vuokralaisen toiminta on ollut erityisen moitittavaa.
Miten häätää vuokralainen?
Vuokralaisen voi häätää hakemalla käräjäoikeudelta häätötuomion. Vuokranantaja voi ennen häätötuomion hakemista purkaa vuokrasopimuksen, mutta se ei ole välttämätöntä, vaan vuokranantaja voi suoraan hakea häätötuomioita. Vuokranantajan on toimitettava häätötuomio ulosottoviranomaiselle, joka hoitaa häädön, jos vuokralainen ei vapaaehtoisesti lähde asunnosta häätötuomion saatuaan.
