Hinnanalennus on pääsääntöinen virheen oikaisukeino asuntokaupoissa. Hinnanalennuksen määrittäminen ei kuitenkaan ole yksiselitteistä, koska siihen vaikuttaa vahvasti jokaisen virhetilanteen omat erityispiirteet. Haasteellista on määrittää myyjän vastuun laajuus ja lopullinen hinnanalennuksen määrä. Ostajan onkin hyvä olla tietoinen, mitkä seikat vaikuttavat hinnanalennuksen määräytymiseen ja mitä velvollisuuksia ostajalla itsellään on, jotta voi ylipäätään saada virheen seurauksesta hinnanalennusta.
Hinnanalennus virheen seuraamuksena
Asunnon virheet ovat usein laatuvirheitä. Ostajalla on näissä tilanteissa oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Se, mikä on kohtuullinen hinnanalennus, määräytyy tapauskohtaisen arvion perusteella. Huomioon otettavia seikkoja ovat muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Lisäksi huomioon voidaan ottaa se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Hinnanalennuksen määrään vaikuttaa myös myyjän tietoisuus virheen olemassaolosta. Jos myyjä oli tietoinen virheestä, on hän vastuussa virheestä kokonaisuudessaan. Jos kyse on kuitenkin salaisesta virheestä, jollainen on usein kyseessä esimerkiksi kosteusvaurioiden tai homeongelmien kohdalla, voi myyjän vastuu virheestä rajoittua tai jopa kokonaan poistua.
Salaisten virheiden kohdalla hinnanalennuksen suuruuteen vaikuttaa se, mitä ostaja on voinut perustellusti asunnolta edellyttää. Arvioinnissa kiinnitetään huomiota kaupanteko-olosuhteisiin kokonaisuudessaan; merkittävässä roolissa on esimerkiksi asunnon hinta ja ikä, mutta myös alueen tavanomaiseen varustetaso sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Jos voidaan katsoa, että asunnosta löytynyt virhe tarkoittaa merkittävää poikkeamaa siitä, mitä ostaja on voinut asunnolta perustellusti edellyttää, on myyjä vastuussa myös salaisesta virheestä.
Myyjän oikeudet
Vaikka myyjä on pääsääntöisesti velvoitettu antamaan ostajalle hinnanalennuksen asunnon virheen seurauksesta, on myyjällä tietyissä tilanteissa myös oikeus virheen korjaamiseen hinnanalennuksen sijasta. Tämä voi ensinnäkin perustua myyjän ja ostajan väliseen sopimukseen. Ostajan on tällöin annettava myyjälle mahdollisuus korjata virhe omalla kustannuksellaan ennen hinnanalennuksen vaatimista.
Toinen tilanne, jossa myyjällä on pääsääntöisesti oikeus korjata virhe ennen hinnanalennukseen suostumista, on virheet uudisasunnoissa. Myyjällä on näissä tilanteissa oikeus omakustanteisesti korjata virhe, jos hän viipymättä tarjoutuu tekemään korjauksen ostajan ilmoitettua virheestä. Ostajalla on kuitenkin oikeus kieltäytyä korjauksesta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy. Jos ostajalla on peruste kieltäytyä virheen korjaamisesta tai virheen korjaus ei muista syistä tule kysymykseen, saa ostaja vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden kohtuullista hinnanalennusta.
Myyjän oikeuksien osalta ostajan on tärkeää huomioida myös myyjän virhevastuun kesto. Myyjän vastuu virheistä asunto-osakkeiden kaupassa on kahden vuoden mittainen, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta. Uudisasuntojen kohdalla myyjän virhevastuu kestää vuositarkastukseen saakka. Myyjän virhevastuun kuluttua umpeen, ostaja ei voi enää vaatia myyjää vastuuseen asunnon virheistä.
Mitä ostajalta vaaditaan?
Ostajalta vaaditaan tiettyjä toimenpiteitä, jotta hänellä olisi oikeus vaatia hinnanalennusta virhetilanteissa. Ensinnäkin ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto ennen kauppojen tekoa. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa siihen, ettei ostaja voi myöhemmin vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt tarkastuksessa huomata. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä erityisiä toimenpiteitä tai järjestelyitä tarkastusvelvollisuutensa täyttämiseksi.
Lisäksi ostajan on reklamoitava myyjää kohtuullisessa ajassa virheen havaittuaan. Kohtuullisena aikana pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Jos ostajan reklamointi kestää yli kohtuullisen ajan, menettää ostaja oikeutensa vaatia myyjää vastuuseen virheestä.
Artikkelia on ollut kirjoittamassa oikeustieteen opiskelija Camilla Lepistö.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Lisätietoja:
- Kylpyhuoneen kosteusvaurio
- Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
- Taloyhtiön hallituksen vastuu
- Kiinteistövälittäjän vastuu asuntokaupassa
- Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Usein kysyttyjä kysymyksiä:
Myyjä voi antaa hinnanalennuksen silloin, kun tavaraan jää jokin virhe, esimerkiksi jonkinlainen vika tai poikkeama. Hinnanalennus ei kuitenkaan ole ensisijainen virheen oikaisukeino, vaan lähtökohtaisesti tavara pyritään ennen hinnanalennuksen antamista korjaamaan tai vaihtamaan virheettömään vastaavanlaiseen. Hinnanalennuksen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti.
Ensisijaisesti tavaran virhe oikaistaan korjaamalla virhe tai vaihtamalla tavara vastaavanlaiseen virheettömään tavaraan. Jos myyjä ei kuitenkaan pysty oikaisemaan virhettä tai oikaisu aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia taikka vaatisi kohtuuttoman kauan aikaa, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen.
Kuluttajakaupassa ostajan on maksettava hinta, joka on kohtuullinen ottaen huomioon tavaran laatu ja ominaisuudet, kaupantekohetken käypä hinta sekä muut olosuhteet, jos kauppahinnasta ei ole erikseen sovittu. Ostajan on maksettava kauppahinta myyjän sitä vaatiessa, mutta ei kuitenkaan aiemmin kuin tavara on sopimuksen mukaisesti hänen saatavillaan, jos kauppahinnan maksamisesta ei ole muuta sovittu ostajan ja myyjän välillä.
Ostaja voi purkaa asuntokaupan virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa. Kaupan purkamaisen edellytyksenä on se, että virheestä tai viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purku onkin pääsääntöisesti viimesijainen keino oikaista kauppaan liittyvät ongelmat.
Myyjä saa perua asunnon myynnin ilman seuraamuksia siihen asti, kunnes hän on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, sitoo ostotarjous myös myyjää. Jos myyjä haluaa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen vetäytyä kaupasta, on hänen palautettava käsiraha sekä lähtökohtaisesti maksettava käsirahaa vastaava määrä tai sovittu vakiokorvaus ostajalle.
