Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen ja reklamaation sisältö
Viime vuoden lopulla korkein oikeus antoi ratkaisun siitä, kuinka nopeasti kiinteistön ostanut taho on velvollinen reklamoimaan virheen johdosta. Ratkaisu on osaltaan jatkumoa korkeimman oikeuden vuonna 2008 antamaan ratkaisuun samasta aihepiiristä. Asia saattaa kuulostaa vähäpätöiseltä silloin kun ostamassasi asunnossa on hometta joka puolella ja olet kuumeisesti etsimässä perheellesi tilapäistä asuntoa. Kuitenkin lähes kaikissa virhetilanteissa, virheeseen vetoavalle on asetettu määräaika vaatimustensa esittämiseksi. Mikäli vaatimusta ei esitetä lain määräämässä määräajassa menettää virheeseen vetoava osapuoli mahdollisuuden vaatia korvausta. Seuraamus on siis yleensä ankarin mahdollinen. Tämä perusajatus on kirjoitettuna siis lähes kaikkeen lainsäädäntöön ja perimmäinen ajatus on se, ettei toista osapuolta voi roikottaa löysässä hirressä yhtään sen kauempaa, kun on pakko.
Korkein oikeus virheen ilmoittamisen tarkoituksesta
Korkein oikeus on päätöksessään todennut (KKO: 2016:69):
”Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.
Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.
Niin kuin edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).”
Oikeustapauksen taustaa
Kiinteistö oli ostettu syksyllä 2011 ja ostajat saaneet tietää joulukuussa 2011 tarkastusraportin perusteella, että talon ylä- ja alapohjassa oli rakennusvirheitä. Ensimmäisen reklamaation ostajat olivat toimittaneet myyjille helmikuussa 2012. Reklamaatiossa oli vain todettu, että ostajat varaavat oikeuden vedota tulevissa tarkemmissa tutkimuksissa ilmi käyviin virheisiin myöhemmin. Ostajat ovat kuitenkin vasta joulukuun lopussa 2012 lähestyneet myyjiä seuraavan kerran kirjeellä, jonka sisällöstä ei täysin yksiselitteisesti käynyt ilmi mitä myyjiltä tullaan vaatimaan. Tarkemmat perusteet ja vaatimukset ostajat ovat tehneet vasta haastehakemuksessa vuoden 2013 joulukuussa.
Korkein oikeus on päätöksessään todennut:
”Korkein oikeus toteaa, että myyjän tietoisuudella virheestä voi olla merkitystä erityisesti arvioitaessa, onko ostajalla perusteita vaatia vahingonkorvausta. Ostaja voi kuitenkin epäselvässä tilanteessa esittää aluksi sekä vahingonkorvausta että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja tarvittaessa luopua vahingonkorvausvaatimuksesta myöhemmin. Lisäksi reklamaatio on tehokas riippumatta siitä, onko ostaja siinä nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Ostajien epävarmuutta siitä, olivatko myyjät tienneet virheistä, ei näistä syistä voida pitää perusteltuna syynä pidättyä virheeseen perustuvien vaatimusten täsmentämisestä.
Tieto virheiden korjauskustannuksista on ollut tarpeen sekä sen arvioimiseksi, onko asiassa edellytyksiä kaupan purkamiselle, että sen arvioimiseksi, minkä suuruista rahamääräistä hyvitystä ostajat ovat voineet vaatia. Ostajat olisivat sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi Korkein oikeus katsoo, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ole voitu edellyttää ennen kuin ostajilla on ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan.
Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Havaitut virheet eivät ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaa vievää. ”
Huomioitavaa virheilmoituksen tekemisessä
Edellä mainittu huomioon ottaen on siis hyvä pitää mielessä, että kohtuullinen aika vaatimusten esittämiselle voi olla aivan jotain muuta, kun itse subjektiivisesti ajattelee. Arvioitaessa kohtuullista aikaa virheilmoituksen teossa, arviointiin vaikuttaa mitä suurimassa määrin myös myyjän oikeusturva. Näin ollen ensimmäinen vaatimus tulisi sekä kiinteistö- että myös irtaimenkaupassa tehdä niin nopeasti kuin vain mahdollista. Tätä ensimmäistä vaatimusta tulisi täydentää mahdollisimman nopeasti ja siten, että vastapuolelle syntyy kuva mitä ja millä perusteella tullaan vaatimaan. Vaatimuksia voidaan sitten myöhemmin muokata sen mukaisesti, mihin jatkoselvitykset antavat aihetta. Näin ollen reklamaatio tulisi mieltää, ei ainoastaan tyytymättömyyden ilmaisuksi, vaan perustelluksi vaatimukseksi virheen johdosta.
Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Usein kysyttyä aiheesta:
Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto tai kiinteistö ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun. Asunnosta tai kiinteistöstä voi löytyä esimerkiksi piilevä virhe, josta myyjäkään ei ollut tietoinen. Laatuvirhe voi johtua myös myyjän toiminnasta, jos myyjä antaa virheellistä, puutteellista tai harhaanjohtavaa tietoa taikka ei korjaa ostajan virheellisiä käsityksiä asunnosta.
Piilevästä virheestä eli salaisesta virheestä on kyse silloin, kun myyjä ei ole eikä hänen olisikaan pitänyt olla tietoinen kyseisestä virheestä. Piilevä virhe voi olla esimerkiksi kosteusvaurio. Myyjällä on vastuu myös piilevistä virheistä, mutta vastuu voi olla rajoitetumpi.
Kohtuullisena aikana tehdä reklamaatio pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Kohtuullista aikaa on kuitenkin arvioitava tapauskohtaisesti, jonka vuoksi se voi vaihdella yksittäisissä tapauksissa.
Käytetyn asunnon kaupassa myyjä on vastuussa asunnosta kaksi vuotta siitä hetkestä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Uudisasuntojen kohdalla myyjän vastuu ulottuu pääsääntöisesti vuositarkastukseen saakka. Kiinteistöjen kohdalla myyjän vastuu on viisi vuotta. Vastuuaika voi kuitenkin pidentyä, jos myyjän toiminta on ollut räikeästi vastoin myyjän velvollisuuksia.
Asunnossa tai kiinteistössä on vallintavirhe, jos siihen kohdistuu viranomaisen päätös, joka rajoittaa asunnon tai kiinteistön käyttömahdollisuuksia. Jotta ostaja voi vedota vallintavirheeseen, on vallintavirheen oltava sellainen, jota ostaja ei voinut olettaa olevan olemassa.
Uudisasunnon kaupassa myyjällä on oikeus korjata havaittu virhe. Jos virhettä ei saada korjatuksi, voi kyseeseen tulla hinnanalennus tai jopa kaupan purku. Mikäli kyseessä on käytetyn asunnon kauppa, pääsääntöisenä virheen oikaisukeinona on hinnanalennus. Kaupan purkukin voi tulla tietyissä tilanteissa kyseeseen.
(Kuvassa: Sisäremontissa oltiin viime vuoden helmikuussa siinä vaiheessa, että seinistä oli saatu tapetit poistettua.)
