Kosteusvaurio ja asuntokaupan purku
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on ikävä yllätys niin ostajalle kuin myyjällekin. Asunnon kosteusvaurio voi oikeuttaa jopa kaupan purkamisen, mikä ei tietenkään kummankaan osapuolen kannalta ole toivottava lopputulos. Se missä tilanteessa purkuoikeus syntyy, määräytyy asuntokaupoissa asuntokauppalain ja kiinteistökaupoissa maakaaren perusteella.
Kosteusvaurio on asunnon laatuvirhe
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on laatuvirhe. Laatuvirheiden oikaisukeinona on ensisijaisesti hinnanalennus. Ostajalla on oikeus vaatia myyjältä virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Virheen oikaisukeinona voi kuitenkin toimia myös virheen korjaus. Tämä tulee tosin pääsääntöisesti kyseeseen vain, jos kyse on uudisasunnosta havaitusta virheestä taikka käytetyn asunnon korjaus- tai muutostöistä aiheutuneesta virheestä, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä on itse suorittanut korjaus- tai muutostyöt. Kaupan purkua voidaan arvioida virheen oikaisukeinona vasta, kun on ilmennyt, ettei virhettä voida oikaista edellä mainituilla keinoilla.
Purkuoikeus edellyttää olennaisuutta
Kaupan purkuun ei kevein perustein ryhdytä ja kaupan purkamisen edellytykseksi onkin asetettu myyjän sopimusrikkomuksen olennaisuus. Kysymykseksi kuitenkin herää, mikä on olennainen sopimusrikkomus, joka oikeuttaisi kaupan purkamisen? Asiaa on pyritty selventämään lain esitöissä sekä oikeuskäytännössä, koska itse laista ei tähän löydy suoraa vastausta.
Lain esitöissä lähdetään siitä, että olennaisuutta on arvioitava objektiivisesti. Arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon virheen merkitys ostajalle, mutta sitä vastoin ostajan omilla subjektiivisilla näkemyksillä ei ole vaikutusta arviointiin. Lain esitöissä havainnollistetaan myös sitä, milloin virhe on konkreettisesti sellainen, että se merkitsee olennaista sopimusrikkomusta. Merkittävässä asemassa arvioinnissa pidetään asunnon käyttömahdollisuutta. Esimerkiksi terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuinolosuhteita merkittävästi heikentävä virhe oikeuttaa kaupan purkamisen. Lisäksi asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava virhe voi oikeuttaa kaupan purkamisen.
Oikeuskäytännössä on tarkennettu sopimusrikkomuksen olennaisuuden sisältöä ja sen rajoja. Olennaisuutta arvioitaessa merkittävässä roolissa on ollut se, kuinka suuret virheen korjauskustannukset tulisivat olemaan. Lisäksi arvioinnissa on annettu merkitystä korjauksiin liittyville epävarmuustekijöille, korjauksen kestolle sekä asunnon asumiskelvottomuudelle. Lopputuloksena ja siten oikeuskäytännön linjauksena on päädytty siihen, että virheen, jonka korjauskustannukset ylittävät 30 % kauppahinnasta, katsotaan merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta ja siten kaupan purkuoikeutta. Kuitenkin on katsottu, että myös tämän alle jäävät korjauskustannukset voivat oikeuttaa kaupan purkamisen, jos tilanteen voidaan kokonaisuutena katsottuna merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta.
Ostajan velvollisuudet
Ostajalla on myös velvollisuutensa täytettävänään, jotta purkuoikeus syntyisi. Ensinnäkin ostajalla on ennen kaupantekoa velvollisuus tarkastaa asunto. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti voi nimittäin johtaa siihen, ettei ostaja ole oikeutettu vetoamaan virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut havaita asunnon tarkastuksen yhteydessä. Lisäksi ostajan on hyvä pitää mielessä se, ettei hän voi vedota virheenä myöskään sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppojen tekoa.
On kuitenkin muistettava, ettei ostajalla ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottamaan asunnon tarkastusta esimerkiksi erityisiä teknillisiä toimenpiteitä vaativaan toimintaan. Ostajan purkuoikeus ei siten kavennu, vaikka hän ei olisi huomannut sellaista virhettä, jonka havaitseminen olisi vaatinut erityisiä järjestelyitä. Lisäksi ostajan purkuoikeuden syntyminen ei kavennu tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Asunnon tarkastusvelvollisuuden lisäksi ostajalla on velvollisuus reklamoida myyjää havaitsemastaan virheestä eli tässä tapauksessa kosteusvauriosta kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Jos ostaja ei reklamoi myyjää kohtuullisessa ajassa, voi seurauksena olla se, ettei ostaja ole enää oikeutettu purkamaan kauppaa.
Lisäksi on huomioitava, ettei myyjä ole loputtomiin vastuussa asunnon virheistä. Asunto-osakkeiden kaupassa myyjä on vastuussa asunnon virheistä kaksi vuotta, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja uudisasuntojen kohdalla vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu on viiden vuoden mittainen. Näiden määräaikojen kuluttua umpeen, ei ostaja voi enää vaatia kaupan purkamista havaitsemiensa virheiden perusteella.
Artikkelia on ollut kirjoittamassa oikeustieteen opiskelija Camilla Lepistö.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Lisätietoja:
- Myyjän vastuu asuntokaupassa: kosteusvaurio
- Kylpyhuoneen kosteusvaurio
- Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
- Taloyhtiön hallituksen vastuu
- Kiinteistövälittäjän vastuu asuntokaupassa
- Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Asunnon ostotarjous on sitova. Ostotarjouksen voi tehdä kirjallisesti tai suullisesti, kummatkin sitovat yhtälailla antajaansa. Myyjä sitoutuu annettuun ostotarjoukseen, jos hän hyväksyy sen. Jos taas myyjä tekee ostajalle vastatarjouksen, ei ostaja ole enää sidottu alkuperäiseen ostotarjoukseensa. Ostotarjous on mahdollista antaa myös ehdollisena. Yleistä esimerkiksi on, että ostotarjouksen ehtona on oman asunnon onnistunut myyminen.
Myyjä saa perua asunnon myynnin ilman seuraamuksia siihen asti, kunnes hän on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, sitoo ostotarjous myös myyjää. Jos myyjä haluaa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen vetäytyä kaupasta, on hänen palautettava käsiraha sekä lähtökohtaisesti maksettava käsirahaa vastaava määrä tai sovittu vakiokorvaus ostajalle.
Asuntokauppa voidaan purkaa virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa, jos virheellä tai viivästyksellä on ostajalle olennainen merkitys, eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Purkaminen tehdään myyjän ja ostajan välisellä asuntokaupan purkusopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Asuntokaupasta maksettu varainsiirtovero on haettava erikseen verottajalta takaisin. Jos purku on perustunut sopimukseen, voi verottaja kuitenkin olla maksamatta varainsiirtoveroa takaisin, jos verottajan mielestä edellytykset kaupan purkamiselle eivät ole täyttyneet.
Kiinteistökaupan voi perua ennen kuin kauppakirja on tehty lain edellyttämässä muodossa eli ennen kuin kauppa on sitova. Jos kaupasta on jo tehty esisopimus, on kaupan toisella osapuolella kuitenkin halutessaan oikeus vaatia kanteella kiinteistökaupan tekemistä. Jos kiinteistökauppa halutaan perua kaupan tekemisen jälkeen, on tällöin kyse kiinteistökaupan purkamisesta.
Ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa myyjän viivästyksen perusteella, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai luovuta kiinteistön saantokirjoja ja muita kauppaan liittyviä asiakirjoja sovittuna ajankohtana. Viivästymisen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Lisäksi edellytyksenä on, että ostaja ei ole ottanut kiinteistöä vastaan. Kiinteistön vastaanottamisena pidetään esimerkiksi sitä, että ostaja on muuttanut kiinteistölle tai ostaja on hakenut kiinteistölle rakennuslupaa.
