Asuntokaupan purku kosteusvaurio

Asunnon kosteusvaurio on ikävä yllätys. Asunnon kosteusvaurio voi oikeuttaa kaupan purkamisen. Se missä tilanteessa purkuoikeus syntyy, määräytyy asuntokaupoissa asuntokauppalain ja kiinteistökaupoissa maakaaren perusteella.

Kosteusvaurio ja asuntokaupan purku

Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on ikävä yllätys niin ostajalle kuin myyjällekin. Asunnon kosteusvaurio voi oikeuttaa jopa kaupan purkamisen, mikä ei tietenkään kummankaan osapuolen kannalta ole toivottava lopputulos. Se missä tilanteessa purkuoikeus syntyy, määräytyy asuntokaupoissa asuntokauppalain ja kiinteistökaupoissa maakaaren perusteella.

Kosteusvaurio on asunnon laatuvirhe

Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on laatuvirhe. Laatuvirheiden oikaisukeinona on ensisijaisesti hinnanalennus. Ostajalla on oikeus vaatia myyjältä virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Virheen oikaisukeinona voi kuitenkin toimia myös virheen korjaus. Tämä tulee tosin pääsääntöisesti kyseeseen vain, jos kyse on uudisasunnosta havaitusta virheestä taikka käytetyn asunnon korjaus- tai muutostöistä aiheutuneesta virheestä, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä on itse suorittanut korjaus- tai muutostyöt. Kaupan purkua voidaan arvioida virheen oikaisukeinona vasta, kun on ilmennyt, ettei virhettä voida oikaista edellä mainituilla keinoilla.

Purkuoikeus edellyttää olennaisuutta

Kaupan purkuun ei kevein perustein ryhdytä ja kaupan purkamisen edellytykseksi onkin asetettu myyjän sopimusrikkomuksen olennaisuus. Kysymykseksi kuitenkin herää, mikä on olennainen sopimusrikkomus, joka oikeuttaisi kaupan purkamisen? Asiaa on pyritty selventämään lain esitöissä sekä oikeuskäytännössä, koska itse laista ei tähän löydy suoraa vastausta.

Lain esitöissä lähdetään siitä, että olennaisuutta on arvioitava objektiivisesti. Arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon virheen merkitys ostajalle, mutta sitä vastoin ostajan omilla subjektiivisilla näkemyksillä ei ole vaikutusta arviointiin. Lain esitöissä havainnollistetaan myös sitä, milloin virhe on konkreettisesti sellainen, että se merkitsee olennaista sopimusrikkomusta. Merkittävässä asemassa arvioinnissa pidetään asunnon käyttömahdollisuutta. Esimerkiksi terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuinolosuhteita merkittävästi heikentävä virhe oikeuttaa kaupan purkamisen. Lisäksi asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava virhe voi oikeuttaa kaupan purkamisen.

Oikeuskäytännössä on tarkennettu sopimusrikkomuksen olennaisuuden sisältöä ja sen rajoja. Olennaisuutta arvioitaessa merkittävässä roolissa on ollut se, kuinka suuret virheen korjauskustannukset tulisivat olemaan. Lisäksi arvioinnissa on annettu merkitystä korjauksiin liittyville epävarmuustekijöille, korjauksen kestolle sekä asunnon asumiskelvottomuudelle.  Lopputuloksena ja siten oikeuskäytännön linjauksena on päädytty siihen, että virheen, jonka korjauskustannukset ylittävät 30 % kauppahinnasta, katsotaan merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta ja siten kaupan purkuoikeutta. Kuitenkin on katsottu, että myös tämän alle jäävät korjauskustannukset voivat oikeuttaa kaupan purkamisen, jos tilanteen voidaan kokonaisuutena katsottuna merkitsevän olennaista sopimusrikkomusta.

Ostajan velvollisuudet

Ostajalla on myös velvollisuutensa täytettävänään, jotta purkuoikeus syntyisi. Ensinnäkin ostajalla on ennen kaupantekoa velvollisuus tarkastaa asunto. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti voi nimittäin johtaa siihen, ettei ostaja ole oikeutettu vetoamaan virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut havaita asunnon tarkastuksen yhteydessä. Lisäksi ostajan on hyvä pitää mielessä se, ettei hän voi vedota virheenä myöskään sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppojen tekoa.

On kuitenkin muistettava, ettei ostajalla ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottamaan asunnon tarkastusta esimerkiksi erityisiä teknillisiä toimenpiteitä vaativaan toimintaan. Ostajan purkuoikeus ei siten kavennu, vaikka hän ei olisi huomannut sellaista virhettä, jonka havaitseminen olisi vaatinut erityisiä järjestelyitä. Lisäksi ostajan purkuoikeuden syntyminen ei kavennu tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asunnon tarkastusvelvollisuuden lisäksi ostajalla on velvollisuus reklamoida myyjää havaitsemastaan virheestä eli tässä tapauksessa kosteusvauriosta kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Jos ostaja ei reklamoi myyjää kohtuullisessa ajassa, voi seurauksena olla se, ettei ostaja ole enää oikeutettu purkamaan kauppaa.

Lisäksi on huomioitava, ettei myyjä ole loputtomiin vastuussa asunnon virheistä. Asunto-osakkeiden kaupassa myyjä on vastuussa asunnon virheistä kaksi vuotta, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja uudisasuntojen kohdalla vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu on viiden vuoden mittainen. Näiden määräaikojen kuluttua umpeen, ei ostaja voi enää vaatia kaupan purkamista havaitsemiensa virheiden perusteella.

Artikkelia on ollut kirjoittamassa oikeustieteen opiskelija Camilla Lepistö.

Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

Lisätietoja:

Jaa tämä artikkeli

Petteri Lehtonen

Petteri Lehtonen

Petteri Lehtonen on yksityishenkilöiden lakiasioiden hoitamiseen erikoistunut juristi, joka palvelee myös taloyhtiöitä ja pk-yrityksiä.

Jaa tämä artikkeli

Scroll to Top
Vieritä ylös