Asuntokaupan purkaminen on ongelma, joka johtuu monista rakentamiseen sekä sen sääntelyyn liittyvistä ongelmista. Toisaalta vanhenevia asuntoja myydään tällä hetkellä paljon, minkä lisäksi ennen asunto- tai kiinteistökauppaa tehtävää kuntoarviota ei vieläkään säädellä kunnolla.
Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa taas maakaaressa. Molemmissa periaatteet asuntokaupan purkamiselle ovat samantyyppiset. Virheen on oltava olennainen, jotta purkaminen tulee kysymykseen.
Ensimmäisenä vaihtoehtona virheen oikaisemisessa on molemmissa laissa hinnanalennus. Tämän lisäksi asuntokaupassa voi tulla kyseeseen vahingonkorvaus niissä tilanteissa, joissa myyjä on tiennyt kaupan kohteessa olevasta virheestä. Asuntokaupassa voidaan myös rajoitetusti sopia siitä, että myyjällä on korjausoikeus määrättyihin virheisiin. Korjausoikeus ei kuitenkaan ole niin laaja kuin esimerkiksi kuluttajansuojalaissa, jossa ensimmäisenä toimenpiteenä on aina korjausmahdollisuuden selvittäminen.
Asuntokaupan purkamisesta on varsin reilusti oikeuskäytäntöä, mutta käyn tässä kirjoituksessa läpi varsin tuoretta Korkeimman oikeuden ratkaisua, joka on muuttanut joltain osin sitä miten purkuperustetta tulkitaan. Aikaisemmin oikeuskäytäntönä on ollut lähtökohtaisesti se, että jos korjauskustannukset ovat yli 40 % asunnon kauppahinnasta, niin kauppa on voitu purkaa. Korkein oikeus otti vuonna 2015 antamassaan ratkaisussa hiukan erityyppisen näkemyksen purkuoikeuteen. Ratkaisussa Korkein oikeus linjasi, että pelkän kustannuksen lisäksi kauppaa purettaessa tulee ottaa huomioon korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät, korjauksen kesto sekä asunnon asumiskelvottomuus. Uusi linjaus tarkoittaa myös sitä, että korjauskulut, jotka ovat alle 30 % kauppahinnasta, voivat johtaa asuntokaupan purkuun.
Ratkaistavassa asiassa oli kyseessä 1950 – luvulla rakennettu talo, jossa oli riidattomasti kosteusvaurio pesutiloissa. Tämän lisäksi talon alapohjassa havaittiin lahovauriota, jonka korjaus vaatisi uuden alapohjan tekemisen.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO 2015/58) todennut:
”Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen … Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.”
Korkeimman oikeuden ratkaisu madaltaa jonkin verran aikaisempaa purkukynnystä. Asuntokaupan purkaminen vaatii kuitenkin aina sen, että virhe on ostajalle ”kohtalokas”, eli hän eikä kukaan muukaan olisi asuntoa ostanut jos olisi virheestä tiennyt.
Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Helsinki ilta-auringossa)
Hyväksytyn ostotarjouksen voi perua tietyissä poikkeustilanteissa ilman seuraamuksia. Esimerkkinä voidaan mainita tilanne, jossa tarjouksen tekemisen jälkeen asunnossa havaitaan virhe, joista ei ole aiemmin ollut puhetta. Jos taas ostajalla ei ole perusteltua syytä perua ostotarjousta, on myyjä oikeutettu saamaan vahingonkorvauksen.
Asuntokaupan voi purkaa, jos myyjä viivästyy asunnon luovuttamisesta ja ostajalle aiheutuu tästä olennaista haittaa eikä purkamista voida katsoa kohtuuttomaksi. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa myös, jos asunnossa ilmenee virhe, jota ei pystytä korjaamaan. Virheen tulee kuitenkin merkitä olennaista sopimusrikkomusta, jotta purkuoikeus syntyy.
Myyjä voi purkaa asuntokaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Ennen kaupan purkuun ryhtymistä myyjän on annettava ostajalle kohtuullinen lisäaika maksusuorituksen tekemiseksi. Vasta kun ostaja ei ole lisäajan kuluessa tehnyt maksusuoritusta, saa myyjä purkaa kaupan.
Kirjallisen ostotarjouksen ohella suullinen ostotarjous on sitova, jos kyse on asunto-osakekaupasta. Jos välittäjä hoitaa asunnon myyntiä, on ainoastaan kirjallinen ostotarjous sitova. Samoin jos kyse on kiinteistön kaupasta, ainoastaan kirjallinen ostotarjous on sitova.
Asuntokauppaa ei lähtökohtaisesti voi peruuttaa. Tämä perustuu siihen, että asuntokaupat tehdään useimmiten kahden yksityishenkilön välillä, eikä laki tunne ostajan peruuttamisoikeutta kahden yksityishenkilön välisessä kaupassa. Ostajalla on kuitenkin peruuttamisoikeus uuden asunnon kaupassa ennen kuin asunnon hallinta on luovutettu ostajalle sekä käytetyn asunnon kaupassa silloin, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Myyjällä on oikeus korvaukseen kaupan peruuntumisen johdosta aiheutuvasta vahingosta.
Kiinteistökaupan voi perua siihen asti, kunnes kauppakirja on tehty lain asettamassa muodossa eli kunnes kauppa on sitovasti tehty. Kaupan toisella osapuolella on kuitenkin halutessaan oikeus vaatia kanteella kaupan tekemistä, jos kaupasta on jo tehty esisopimus. Kiinteistökauppaa ei voi perua ilman seuraamuksia. Seuraamukset riippuvat siitä, missä vaiheessa kauppa perutaan ja mitä osapuolten välillä on mahdollisesti sovittu.
