Tavaroiden hintojen nousu ja tavarapula ovat johtaneet kaiken näköisiin kummallisuuksiin. Törmäsin tässä kesän ensimmäisellä helleviikolla pariin lehtijuttuun talopakettien hinnankorotuksista ja ajattelin kirjoitella oman näkemykseni aiheesta. Iltalehti kirjoitti toimintaohjeet, jos talopaketin hintoja nostetaan sopimuksen tekemisen jälkeen näin ja Taloussanomat taas hieman kierrelleen ja kaarrellen näin.
Molemmista lehtijutuista oikeasti puuttui se ihan perusasia, eli kun sopimus solmitaan niin sen tulisi pitää. Edellä mainittuun tietysti kuuluu myös se, että kuluttaja katsoo sen allekirjoittamansa sopimuksen läpi ennen kuin sen allekirjoittaa. Ehkä pieneksi ongelmaksi näissä ns. vakiosopimuksissa muodostuu se, että niistä on myös säädetty lailla. Mielenkiintoiseksi asia menee silloin, kun sopimus on kirjoitettu ristiriidassa lain kanssa. Tällöin sopimuksen osa tai koko sopimus voidaan katsoa pätemättömäksi, jos kuluttaja epäkohtaan vetoaa.
Kävin lukemassa pientaloteollisuus ry:n sivuilta tuon talopaketeissa yleisesti käytetyn sopimuspohjan. Sen perusteella hintaa voidaan korottaa useilla perusteilla, mutta niistä suurin osa liittyy viranomaisten päätöksiin tai lakeihin tehtäviin muutoksiin. Se mihin nyt alalla vedotaan, on tuo 5.4 kohdan toinen kohta, eli:
”Korotus johtuu sellaisesta rakentamista, elementtien asennusta tai muuta myyjän suoritettavaa palvelusta kohdanneesta, myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota tämän ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon sopimusta tehtäessä ja jonka seurauksia tämä ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa.”
Kyseessä on ns. Force Majeure ehto, eli jos sopimusosapuoli kohtaa ylivoimaisen esteen niin hän voi siihen vetoamalla tehdä jotain sellaista mistä ei ole oikeasti edes sovittu. Tässä tapauksessa siis talopaketin tarjoaja toteaa, että hänellä on ylivoimainen este, eli materiaalikustannukset ovat nousseet tai materiaalia ei ole saatavilla ja siksi hänen on ostettava materiaalia kalliimmalla kuin hän ajatteli tai sitten hänen on kilpailtava vähistä materiaaleista ja siksi hän joutuu niistä maksamaan enemmän.
Minusta ei, mutta asia ei tietysti ole ihan näin yksinkertainen. Jos talopakettitehdas vetoaa siihen, että inflaatio nostaa tavaroiden hintaa siitä mitä hän on aikanaan laskenut, niin se on hänen ongelmansa. Inflaatio ainakaan nykyisessä mittakaavassa ei koskaan täytä ylivoimaisen esteen tunnusmerkkejä.
Ukrainan sota, erittäin ikävä tahra ihmiskunnan historiassa, mutta ei sen pitäisi olla ikävä tahra talopakettikauppiaan maineeseen. Itse näen asian niin, että kun myyt talopaketin niin jokaisella oikealla yrityksellä tulisi myydessä olla selvää se mistä siihen talopakettiin hankittu materiaali hankintaan ja mihin hintaan. Eli talopakettimyyjä varmistaa oman selustansa tekemällä sitovia sopimuksia materiaalitoimittajien kanssa. Näin hän voi varmistua siitä, että myydessään talopaketin, kaikki siihen liittyvä materiaali voidaan hankkia määrättyyn hintaan. Jos näin ei tee vaan ostaa mistä halvimmalla saa niin sitten tietysti ajautuu tämän tyyppisessä tilanteessa siihen, että materiaalista joutuu maksamaan enemmän. Se ei kuitenkaan voi kaatua kuluttajan niskaan hinnankorotuksina, vaan se jää talopakettimyyjän omaksi tappioksi. Se on sitä kuuluisaa yrittäjäriskiä.
Sillä joka ylivoimaiseen esteeseen vetoaa, on aina näyttötaakka siitä, että jossain on ylivoimainen este. Se ei siis riitä, että ilmoitetaan materiaalipulan olevan ylivoimainen este ja sen perusteella nyt nostetaan hintoja. Muutenkin pohtisin tarkkaan, jos hintoja esitetään nostettavaksi karvan alle 5 %, koska yli 5 % hinnankorotus mahdollistaa noiden sopimusehtojen perusteella talopakettisopimuksen purkamisen.
Eli jos talopakettimyyjä ilmoittaa, että hinta nousee nyt 10 000 euroa, koska XXX, niin siihen on hyvä kysyä, että miksi. Jos siihen ei saa mitään järkevää vastausta, jonka tulisi olla myös varsin yksityiskohtainen, niin sitten hinnankorotusta ei kannata maksaa.
Tämä tuntuu olevan maantapa, eli jos ei hyvällä niin sitten pahalla. Tässä olisi hyvä olla siten järki mukana, ettei ihan pienestä laittaisi rakennustöitä seisomaan. Kuitenkin, jos puhutaan kymmenistä tuhansista niin sitten pohdiskelisi itse sitä, että olenko maksanut talopakettimyyjälle sen verran, kun minulla on nyt tavaraa tontilla. Jos kyllä niin sitten ilmoittaisin kylmästi, että en maksa. Se, että joku lähtee nostamaan hintojaan ja toinen ei, merkitsee aika usein, että yrityksen talous ei ole parhaimmassa kunnossa. Näin ollen vaikka yritykselle maksaisikin tuon pyydetyn summa niin ei se takaa sitä, etteikö yritys mene kuukauden kuluttua konkurssiin ja rahat häviää kuin tuhka tuleen.
Eli tuohon kysymykseen, että miten siitä sitten eteenpäin niin talopakettimyyjän ja kuluttajan välillä on sopimus, jota myyjä ei ole noudattanut (on siis vaatinut väärällä perusteella lisää rahaa). Jos taloa ei laiteta sovittuun kuntoon niin ostajalla on aina oikeus rakentaa talo loppuun ja jos se tulee kalliimmaksi kuin alkuperäisessä sopimuksessa on mainittu, niin tuon ylimenevän osan alkuperäinen myyjä on velvollinen maksamaan vahingonkorvauksena (jos ei ole siis konkurssissa).
Asuntokaupan virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 5 ja 8 luvuista. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n kattava osaaminen asuntoihin liittyvästä tekniikasta, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Myyjän kiinteistökaupassa on varsin laaja. Ostajalle on kerrottava ennen kaupan solmimista myytävän kohteen virheet, puutteet ja kaikki tarpeelliset tiedot. Mikäli myöhemmin ilmenee salaisia eli niin sanottuja piileviä virheitä voi myyjä olla myös niistä vastuussa. Salainen virhe, voi kuitenkin kaventaa tai jopa kokonaan poistaa myyjän vastuun. Vastuun laajuuden arvioinnissa merkittävää on se, mitä ostaja on perustellusti voinut kiinteistöltä edellyttää. Kiinteistöjen myynnissä myyjän vastuu rajoittuu viiteen vuoteen.
Asunnon virheet ovat usein laatuvirheitä. Ostajalla on näissä tilanteissa oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Se, mikä on kohtuullinen hinnanalennus, määräytyy tapauskohtaisen arvion perusteella. Huomioon otettavia seikkoja ovat muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Lisäksi huomioon voidaan ottaa se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa myyjän viivästyksen perusteella, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai luovuta kiinteistön saantokirjoja ja muita kauppaan liittyviä asiakirjoja sovittuna ajankohtana. Viivästymisen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Lisäksi edellytyksenä on, että ostaja ei ole ottanut kiinteistöä vastaan. Kiinteistön vastaanottamisena pidetään esimerkiksi sitä, että ostaja on muuttanut kiinteistölle tai ostaja on hakenut kiinteistölle rakennuslupaa.
Kiinteistökaupan voi perua ennen kuin kauppakirja on tehty lain edellyttämässä muodossa eli ennen kuin kauppa on sitova. Jos kaupasta on jo tehty esisopimus, on kaupan toisella osapuolella kuitenkin halutessaan oikeus vaatia kanteella kiinteistökaupan tekemistä. Jos kiinteistökauppa halutaan perua kaupan tekemisen jälkeen, on tällöin kyse kiinteistökaupan purkamisesta.
Asuntokauppa voidaan purkaa virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa, jos virheellä tai viivästyksellä on ostajalle olennainen merkitys, eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Purkaminen tehdään myyjän ja ostajan välisellä asuntokaupan purkusopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Asuntokaupasta maksettu varainsiirtovero on haettava erikseen verottajalta takaisin. Jos purku on perustunut sopimukseen, voi verottaja kuitenkin olla maksamatta varainsiirtoveroa takaisin, jos verottajan mielestä edellytykset kaupan purkamiselle eivät ole täyttyneet.
Myyjä saa perua asunnon myynnin ilman seuraamuksia siihen asti, kunnes hän on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, sitoo ostotarjous myös myyjää. Jos myyjä haluaa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen vetäytyä kaupasta, on hänen palautettava käsiraha sekä lähtökohtaisesti maksettava käsirahaa vastaava määrä tai sovittu vakiokorvaus ostajalle.
