Myyjä on pääsääntöisesti vastuussa asunnosta löytyvistä virheistä. Myyjä on näin ollen lähtökohtaisesti vastuussa myös asunnon kosteusvaurioista, mutta vastuu voi tietyissä tilanteissa rajoittua tai poistua kokonaan. Myyjä ei kuitenkaan vastaa asunnon virheistä loputtomiin, minkä lisäksi ostajan oma toiminta voi vaikuttaa myyjän vastuun laajuuteen.
Myyjällä on velvollisuus ennen kaupantekoa kertoa ostajalle asunnosta kaikki oleelliset tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupantekoon. Myyjällä on siten laaja tiedonantovelvollisuus asunnosta annettavien tietojen osalta. Jos myyjä laiminlyö vaaditun tiedonantovelvollisuuden ja tämän laiminlyönnin voidaan katsoa vaikuttaneen kaupantekoon, on asunnossa virhe. Lisäksi asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää.
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on asunnon laatuvirhe. Myyjä on vastuussa kosteusvauriosta, jos hän on ollut tietoinen kosteusvaurion olemassaolosta. Virheen ensisijaisena oikaisukeinona toimii hinnanalennus. Ostajalla on oikeus vaatia myyjältä virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Virhe on mahdollista myös tietyissä tilanteissa oikaista korjaamalla. Myös kaupan purku voi tulla kyseeseen, jos kyse on olennaisesta virheestä.
Kosteusvaurioiden kohdalla tilanne on kuitenkin usein se, ettei myyjä ole ollut tietoinen eikä hänen olisikaan tullut olla tietoinen virheen olemassaolosta. Kyseessä on tällöin salainen tai toisin sanoen piilevä virhe. Jos kyse on salaisesta virheestä, voi se kaventaa tai jopa kokonaan poistaa myyjän vastuun. Vastuun laajuuden arvioinnissa merkittävässä asemassa on se, mitä ostaja on perustellusti voinut asunnolta edellyttää.
Kaupan olosuhteet kokonaisuudessaan vaikuttavat arvioon siitä, mitä ostaja on voinut asunnolta perustellusti edellyttää. Arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota esimerkiksi asunnon hintaan, ikään, alueen tavanomaiseen varustetasoon sekä kohtuullista asumistasoa koskeviin yleisiin vaatimuksiin. Jos salainen virhe tarkoittaa merkittävää poikkeamaa siitä, mitä ostaja on voinut asunnolta edellyttää, on myyjä vastuussa salaisestakin virheestä.
Lisäksi myyjän vastuun osalta on muistettava, ettei myyjä vastaa asunnon virheistä hamaan tulevaisuuteen. Asunto-osakkeiden kaupassa myyjän vastuu asunnon virheistä on kahden vuoden mittainen, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja uudisasuntojen kohdalla vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu asunnon virheistä on viisi vuotta. Virhevastuuajan päätyttyä, ei ostaja ole enää oikeutettu vaatimaan myyjää vastuuseen asunnon virheistä.
Asunnon ostajan oma toiminta voi kaventaa myyjän vastuuta, minkä vuoksi ostajan on tärkeää olla tietoinen velvollisuuksistaan. Ostajan on ensinnäkin ennen kauppojen tekoa tarkastettava asunto. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, voi se johtaa siihen, ettei hän voi vedota myöhemmin virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut tarkastuksessa huomata. Lisäksi, jos ostaja oli tietoinen tai hänen täytyy olettaa olleen tietoinen tietyn virheen olemassaolosta jo ennen kauppojen tekoa, ei hän voi enää myöhemmin vedota virheenä kyseiseen seikkaan.
Ostajaa ei kuitenkaan velvoiteta tekemään erityisiä toimenpiteitä tai järjestelyitä asunnon tarkastamista varten eikä ostajan tarvitse tarkastaa myyjän antaminen tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjän vastuu ei siten kavennu, vaikka myöhemmin paljastuisikin virhe, jonka tarkastaminen olisi esimerkiksi vaatinut ostajalta erityisiä toimenpiteitä. Myyjän vastuu ei myöskään kavennu, vaikka ostaja olisikin laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Ostajan velvollisuutena on lisäksi reklamoida myyjää havaitsemastaan virheestä kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana pidetään pääsääntöisesti 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt ja selvittänyt virheen merkityksen ja korjauskustannukset. Ostajan reklamoinnin venyessä yli kohtuullisen ajan, menettää hän oikeutensa vedota virheeseen. Myyjän vastuu voi siten poistua, jos ostaja viivyttelee liian pitkään virheilmoituksen tekemisen kanssa.
Artikkelia on ollut kirjoittamassa oikeustieteen opiskelija Camilla Lepistö.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Asunto-osakkeiden kaupassa myyjän vastuu asunnon virheistä on kahden vuoden mittainen, kun kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja uudisasuntojen kohdalla vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu asunnon virheistä on viisi vuotta. Virhevastuuajan päätyttyä, ei ostaja ole enää oikeutettu vaatimaan myyjää vastuuseen asunnon virheistä.
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio on asunnon laatuvirhe. Myyjä on vastuussa kosteusvauriosta, jos hän on ollut tietoinen kosteusvaurion olemassaolosta. Virheen ensisijaisena oikaisukeinona toimii hinnanalennus.
Myyjän asunto- ja kiinteistökaupassa on varsin laaja. Ostajalle on kerrottava ennen kaupan solmimista myytävän kohteen virheet, puutteet ja kaikki tarpeelliset tiedot. Mikäli myöhemmin ilmenee salaisia eli niin sanottuja piileviä virheitä voi myyjä olla myös niistä vastuussa. Salainen virhe, voi kuitenkin kaventaa tai jopa kokonaan poistaa myyjän vastuun. Vastuun laajuuden arvioinnissa merkittävää on se, mitä ostaja on perustellusti voinut asunnolta edellyttää. Asunto-osakkeiden myynnissä myyjän vastuu rajoittuu kahteen vuoteen ja kiinteistöjen kaupassa viiteen vuoteen.
Asunnon virheet ovat usein laatuvirheitä. Ostajalla on näissä tilanteissa oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Se, mikä on kohtuullinen hinnanalennus, määräytyy tapauskohtaisen arvion perusteella. Huomioon otettavia seikkoja ovat muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Lisäksi huomioon voidaan ottaa se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Myyjä saa perua asunnon myynnin ilman seuraamuksia siihen asti, kunnes hän on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, sitoo ostotarjous myös myyjää. Jos myyjä haluaa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen vetäytyä kaupasta, on hänen palautettava käsiraha sekä lähtökohtaisesti maksettava käsirahaa vastaava määrä tai sovittu vakiokorvaus ostajalle.
Ostaja voi purkaa asuntokaupan virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa. Kaupan purkamaisen edellytyksenä on se, että virheestä tai viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purku onkin pääsääntöisesti viimesijainen keino oikaista kauppaan liittyvät ongelmat.
