Liikehuoneiston vuokrasopimukset voidaan tehdä sekä määräaikaisiksi että toistaiseksi voimassa oleviksi. Kun vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevaksi, päättyy vuokrasuhde pääsääntöisesti vasta silloin kun jompikumpi sopimusosapuolista haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen. Määräaikaisten vuokrasopimusten kohdalla irtisanominen tulee kyseeseen vain muutamassa poikkeustapauksessa, joten tässä artikkelissa keskitytään toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten irtisanomiseen.
Toistaiseksi voimassa olevat liikehuoneiston vuokrasopimukset tehdään usein siinä tarkoituksessa, että vuokrasuhde säilyisi pitkähkön ajan. Jossain vaiheessa vuokrasuhteen aikana voi kuitenkin ilmetä seikkoja, joiden seurauksena vuokrasopimuksen irtisanominen voi olla järkevä ja toivottava ratkaisu. Irtisanominen on yksipuolinen toimenpide, ja sen vuoksi varsinkin vuokralaisen kannalta on tärkeää, että lailla säännellään vuokrasopimuksen irtisanomista. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta sääntelee vuokrasopimusten irtisanomisista, ja määrittää sen, miten irtisanominen on tehtävä. Vuokranantajalähtöistä liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomista säännellään tiukemmin kuin vuokralaisen tekemää irtisanomista. Tätä korostaa lisäksi se, ettei irtisanomista koskevista säännöksistä voi sopia vuokralaisen asemaa heikentävästi, vaikka liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehdoista yleisesti ottaen voikin sopia melko vapaasti.
Kun irtisanominen tulee ajankohtaiseksi, on siitä ensimmäiseksi ilmoitettava toiselle sopimusosapuolelle irtisanomisilmoituksella. Tämä koskee sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Irtisanomisilmoitus voi olla vapaamuotoinen tai sen tekemiseen voi käyttää valmiita lomakkeita. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen on tehtävä irtisanomisilmoitus kirjallisesti. Lisäksi irtisanomisilmoitus on toimitettava toisen sopimusosapuolen tiedoksi siten, että voidaan todisteellisesti sanoa toisen saaneen tiedon tästä. Irtisanomisilmoituksen saanutta sopimusosapuolta voidaan esimerkiksi pyytää allekirjoituksellaan kuittaamaan, että on saanut tiedon irtisanomisilmoituksesta.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, tulee tämän irtisanomisilmoituksessaan mainita irtisanomisen peruste sekä vuokrasuhteen päättymisajankohta. Mikäli irtisanomisperustetta ei ole mainittu nimenomaisessa irtisanomisilmoituksessa, on hyväksyttävää ilmoittaa siitä vielä jälkikäteen. Mikäli näitä edellytyksiä ei ole noudatettu, on irtisanomisilmoitus tehoton. Vuokralaiselta ei puolestaan edellytetä näin kattavaa irtisanomisilmoituksen tekemistä. Vuokralaisella ei velvollisuutta kuin vain harvoissa tilanteissa ilmoittaa irtisanomisen peruste, eikä tämän myöskään tarvitse ilmoittaa vuokrasuhteen päättymisajankohtaa, vaikka selkeyden vuoksi se on suositeltavaa. Vuokralaisen päteväksi irtisanomisilmoitukseksi siis riittää yksinkertaisimmillaan se, että tämä ilmoittaa kirjallisesti ja todisteellisesti vuokranantajalle haluavansa irtisanoa vuokrasopimuksensa.
Vuokralaisen suojaksi on säädetty kaksi tilannetta, joiden vallitessa vuokranantajan irtisanomisilmoitus voidaan tuomioistuimessa julistaa tehottomaksi. Ensimmäinen näistä koskee vuokranantajan halua korottaa vuokraa. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa, mutta vuokralainen ei sitä hyväksy. Edellytyksenä kuitenkin on, että vaadittu vuokrankorotus vastaa normaalia vuokratasoa ja ei siten ole kohtuuton. Jos vuokrankorotus katsotaan kohtuuttomaksi, irtisanominen julistetaan tehottomaksi ja vuokrasuhde jatkuu kuten ennen, ellei tuomioistuin päätä toisin vuokranantajan tai vuokralaisen vaatimuksesta.
Toiseksi irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos irtisanomista on pidettävä muutoin kohtuuttomana vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen ja irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä. Tämän yleissäännöksen avulla on mahdollista tarkastella jokaiseen vuokrasuhteeseen liittyviä yksilöllisiä piirteitä. Huomioon on otettava esimerkiksi vuokralaisen mahdollisuus saada toinen huoneisto käyttöönsä irtisanomisen jälkeen. Vaikka säännös korostaakin vuokralaisen olosuhteiden huomioon ottamista, on irtisanomistilannetta tarkasteltava myös vuokranantajan näkökulmasta. Tämä ilmenee esimerkiksi siten, että joissain tilanteissa irtisanominen voi näyttäytyä kohtuuttomalta vuokralaisen olosuhteisiin nähden, mutta irtisanomisen hyväksyttävän syyn perusteella katsotaan, että vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Esimerkiksi huoneiston myyminen tai huoneiston ottaminen vuokranantajan omaan käyttöön on katsottu hyväksyttäviksi syiksi.
Irtisanomisaika on myös tärkeä huomioon otettava seikka tarkasteltaessa liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomista. Irtisanomisajasta on mahdollista sopia vapaasti, mutta kuitenkin siten, ettei vuokralaisen asema heikkene siitä, mitä lailla on säännelty. Tämä koskee sekä sitä, milloin irtisanomisajan katsotaan alkavan että irtisanomisajan pituutta.
Jos mitään nimenomaista ei ole sovittu irtisanomisajan alkamisesta, on pääsääntönä silloin, että irtisanomisajan laskeminen alkaa sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisesta on ilmoitettu. Huomioitavaa lisäksi on se, että irtisanomisajan kuluminen alkaa kuitenkin vasta sitten, kun irtisanomisilmoitus on tehty oikein. Esimerkiksi jos vuokranantaja antaa irtisanomisperusteen vasta myöhemmin kuin itse irtisanomisilmoituksen, irtisanomisajan alkaminen määritellään vasta tämän irtisanomisperusteen tiedoksiantamisen perusteella.
Jos vuokranantaja ja vuokalainen eivät ole sopineet mitään irtisanomisajan pituudesta, noudatetaan lakiin perustuvia irtisanomisaikoja. Tällöin irtisanomisaika on kolme kuukautta, kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen. Mikäli taas vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksensa, on irtisanomisaika yhden kuukauden.
Lataa tästä irtisanomisilmoitus, jota voit vapaasti käyttää.
Liikehuoneistojen vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä ja kysymyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Kun irtisanominen tulee ajankohtaiseksi, on siitä ensimmäiseksi ilmoitettava toiselle sopimusosapuolelle irtisanomisilmoituksella. Tämä koskee sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Irtisanomisilmoitus voi olla vapaamuotoinen tai sen tekemiseen voi käyttää valmiita lomakkeita. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen on tehtävä irtisanomisilmoitus kirjallisesti. Lisäksi irtisanomisilmoitus on toimitettava toisen sopimusosapuolen tiedoksi siten, että voidaan todisteellisesti sanoa toisen saaneen tiedon tästä. Irtisanomisilmoituksen saanutta sopimusosapuolta voidaan esimerkiksi pyytää allekirjoituksellaan kuittaamaan, että on saanut tiedon irtisanomisilmoituksesta.
Vuokranantajan ja vuokralaisen on tehtävä irtisanomisilmoitus kirjallisesti. Lisäksi irtisanomisilmoitus on toimitettava toisen sopimusosapuolen tiedoksi siten, että voidaan todisteellisesti sanoa toisen saaneen tiedon tästä. Irtisanomisilmoituksen saanutta sopimusosapuolta voidaan esimerkiksi pyytää allekirjoituksellaan kuittaamaan, että on saanut tiedon irtisanomisilmoituksesta.
Vuokralaisen suojaksi on säädetty kaksi tilannetta, joiden vallitessa vuokranantajan irtisanomisilmoitus voidaan tuomioistuimessa julistaa tehottomaksi. Ensimmäinen näistä koskee vuokranantajan halua korottaa vuokraa. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa, mutta vuokralainen ei sitä hyväksy. Edellytyksenä kuitenkin on, että vaadittu vuokrankorotus vastaa normaalia vuokratasoa ja ei siten ole kohtuuton. Toiseksi irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos irtisanomista on pidettävä muutoin kohtuuttomana vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen ja irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä. Tämän yleissäännöksen avulla on mahdollista tarkastella jokaiseen vuokrasuhteeseen liittyviä yksilöllisiä piirteitä. Huomioon on otettava esimerkiksi vuokralaisen mahdollisuus saada toinen huoneisto käyttöönsä irtisanomisen jälkeen.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo molempia osapuolia ja päättyy silloin kuin se on vuokrasopimuksessa määritetty päättyväksi eikä sitä pääsääntöisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden.
Vuokranantaja voi pidättää vakuuden takaisin maksamista, jos vuokrattua tilaa on vahingoitettu, loppusiivous on ollut puutteellinen tai vuokria on jäänyt rästiin. Normaalin kulumisen vuoksi vakuutta ei saa olla maksamatta takaisin.
Laissa liikehuoneistojen vuokrauksesta on säännös koskien vuokranantajan oikeutta purkaa vuokrasopimus. Säännös antaa mahdollisuuden vuokranantajalle seitsemässä eri tilanteessa purkaa vuokrasopimuksen. Kaikkien purkuperusteiden osalta edellytetään kuitenkin sitä, että purkamisperusteen aiheuttamalla menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys vuokranantajalle. Tämä korostaa mainittua sopimusten pysyvyyden periaatetta. Pyrkimyksenä on myös turvata vuokralaisen asema, jotta vuokranantajalle ei synny purkumahdollisuutta liian kevein perustein lievähköjen suoritushäiriöiden ilmaantuessa.
