Määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen
Määräaikaisiin vuokrasuhteisiin liittyy usein omia erityispiirteitään verrattuna toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasuhteisiin. Varsinkin vuokrasuhteen päättymistilanteessa määräaikaisia ja toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia koskevat omat säännökset. Kuitenkin purkutilanteita säännellään samanlailla. Sekä vuokranantajan purkuperusteita että vuokralaisen purkuperusteita on käsitelty perusteellisemmin kahdessa edellisessä artikkelissa. Tässä artikkelissa tarkastellaankin asiaa konkreettisemmalla tasolla ja perehdytään muutamaan määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamista koskevaan oikeustapaukseen.
Turun hovioikeuden ratkaisu 31.1.2008 154, S 06/2348
Ensimmäiseksi tarkastellaan Turun hovioikeuden vuonna 2008 antamaa ratkaisua. Tapauksessa vuokranantaja ja vuokralainen olivat solmineet määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen. Liikehuoneisto sijaitsi kauppakeskuksessa ja vuokraajana toimi huonekalualan yritys. Tehtyyn vuokrasopimukseen otettiin lisäksi yksilöity ehto, jollaisia on mahdollista melko vapaasti sisällyttää liikehuoneiston vuokrasopimuksiin. Tämän vuokrasopimukseen otetun yksilöidyn ehdon mukaan vuokrasopimuksen sitovuuden edellytyksenä oli, että kauppakeskukseen tulee vuokralaisen sekä toisen kauppakeskuksessa sijainneen huonekaluliikkeen lisäksi kolmas huonekalualan yritys. Kauppakeskukseen tulikin kolmas huonekalualan yritys, joka kuitenkin lähti yllättäen pois.
Vuokralainen halusi tämän seurauksena purkaa vuokrasopimuksen taikka vaihtoehtoisesti sovitella vuokraa. Vuokranantaja ei kuitenkaan tähän suostunut. Lopulta tilanne kääntyi niin päin, että vuokranantaja itse purki vuokrasopimuksen. Vuokranantajalla oli tähän perusteena vuokralaisen maksamattomat vuokrat. Tämä onkin yksi vuokranantajalle purkuoikeuden luovista purkuperusteista.
Oikeudessa tarkasteltiin sitä, oliko vuokranantaja rikkonut vuokrasopimusta ja oliko näin ollen vuokralaisella ollut oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeus katsoi, että vuokrasopimukseen otetussa ehdossa oli nimenomaan kyse vuokrasopimuksen voimaantulosta ja kolmannen huonekalualan yrityksen tulemisesta kauppakeskukseen. Ehdolla ei siten katsottu tarkoitetun, että kauppakeskuksessa tulisi koko ajan olla kolme huonekalualan yritystä. Vuokrasopimuksen tulkittiinkin pysyvän voimassa, vaikka yksi huonekalualan yritys lähtisi pois kauppakeskuksesta. Oikeus katsoikin tämän perusteella, että vuokranantaja ei ollut rikkonut vuokrasopimusta eikä vuokralaiselle ollut syntynyt oikeutta purkaa vuokrasopimusta, vaikka yksi huonekalualan yritys lähtikin pois kauppakeskuksesta. Vastaavasti taas vuokralaisen maksamattomat vuokrat oikeuttivat vuokranantajan purkaa vuokrasopimuksen.
Tapaus havainnollistaakin sen, että ehtoja laatiessa on syytä kiinnittää tarkasti huomiota siihen, mitä ehdoilla tosiasiallisesti tarkoitetaan. Syytä on myös muistaa, että purkuoikeus ei synny kovin helposti. Usein vuokrasuhteen aikana syntyneiltä ongelmilta edellytetään merkittävää haittaa sopimusosapuolelle, jotta purkuoikeus syntyisi. Lisäksi edellistä tapausta peilaten ja vuokralaisen näkökulmasta asiaa tarkastellen, on syytä muistaa se, että vaikka vuokralaisena pohtisi mahdollisuuksiaan vuokrasopimuksen purkamiseen, tulee omat suoritusvelvoitteet aina täyttää oikein. Toivottavaa ei nimittäin ole, että tilanne kääntyy päälaelleen, mahdollistaen vuokranantajalle oikeuden vuokrasopimuksen purkamiseen.
Vaasan hovioikeuden ratkaisu 16.3.1994, 502 A 93/45
Toinen ratkaisu on hiukan vanhempi vuoden 1994 Vaasan hovioikeuden ratkaisu. Tapauksessa oltiin tehty määräaikainen vuokrasopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä kultasepän työliikkeen vuokraamisesta. Huoneistossa tehtiin vuokrasuhteen aikana remontti, jonka aikana vuokralainen ei ollut käyttänyt huoneistoa. Vuokralaiselle maksettiin tästä haitasta korvauksia.
Vuokralainen kuitenkin halusi purkaa vuokrasopimuksen sillä perusteella, että vuokranantaja oli laiminlyönyt hänelle kuuluneet korjaukset, mittaukset ja tarkistukset. Tämän seurauksesta huoneistosta oli tullut terveydelle haitallinen. Lisäksi tuotiin ilmi, että työtilat eivät olleet vastanneet työturvallisuuslain vaatimuksia Keksi-Suomen työsuojelupiirin tarkistuksen perusteella.
Vuokralaisella onkin oikeus purkaa sopimus, mikäli vuokralaisen terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sovittuun tarkoitukseen. Vuokralainen saa myös purkaa vuokrasopimuksen sillä perusteella, että huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa, eikä vuokranantaja huolehdi puutteellisuuden korjaamisesta. Tällaisella puutteellisuudella on kuitenkin oltava vuokralaiselle olennainen merkitys, jotta purkuoikeus syntyy. Oikeudessa tarkastelun kohteena olikin se, oliko vuokralaiselle syntynyt oikeus purkaa vuokrasopimus huoneiston puutteellisuuksien taikka terveydelle haitallisten olosuhteiden johdosta.
Vuokranantaja katsoi korvanneensa aiheutuneet haitat maksamallaan vuokrahyvityksellä, ja siten kiisti purkamismahdollisuuden. Oikeus kuitenkin katsoi, että huoneisto oli tullut puutteelliseen kuntoon, eikä vuokranantaja ollut tätä puutteellisuutta korjannut. Oikeus myös katsoi tämän puutteellisuuden olleen olennainen ja siten mahdollistaneen vuokrasopimuksen purkamisen. Lopputuloksena oli siis se, että vuokralaisella oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus huoneiston puutteellisuuden perusteella.
Onkin hyvä muistaa, että huoneiston kunnon ja varsinkin sen puutteiden osalta kannattaa olla tarkkana niin vuokranantajan kuin vuokralaisen. Huoneistoon liittyvien seikkojen nojalla syntyy helposti purkuoikeus sille osapuolelle, joka ei ole ongelmaa aiheuttanut. Kummankin osapuolen on syytä reagoida nopeasti, jos ongelmia ilmenee huoneistossa. Tämä helpottaa määrittämään sen, kenen vastuulle ongelman syntyminen ja siten myös korjaaminen lankeaa, ja samalla sen, kenelle syntyy purkuoikeus, jos ongelmaa ei korjata.
