Hallinnanjakosopimuksella sovitaan yhteisesti omistetun kiinteistön hallinnan ja käytön jakamisesta. Omistussuhteisiin ja niiden muutoksiin ei siten tällä sopimuksella tehdä muutoksia. Hallinnanjakosopimuksia sääntelee niitä varten luotu oma laki, laki eräistä yhteisomistussuhteista. Tässä artikkelissa tuodaan esiin tärkeimmät kiinteistöjen hallinnanjakosopimusten käyttöalaan sekä niiden tekemiseen ja sisältöön liittyvät seikat.
Kiinteistöt yhteisomistuskohteina
Kiinteistöjä on mahdollista omistaa yhteisesti. Joissain tilanteissa kiinteistön lohkominen tai halkominen voi olla tarkoituksenmukaisin ratkaisu kiinteistön jakamiseksi. Tällöin jokainen saa oman kiinteistönsä. Aina tämä ei kuitenkaan ole optimaalisin ratkaisu. Esimerkkinä voidaan mainita paritaloasuminen. Useinkaan optimaalisinta ei ole lohkoa tai halkoa paritalokiinteistöä, vaan näissä tilanteissa tarkoituksenmukaisimmaksi vaihtoehdoksi muodostuu hallinnanjakosopimuksen tekeminen. Tällöin määräosin omistetun paritalokiinteistön käyttö ja hallinta jaetaan hallinnanjakosopimuksella.
Hallinnanjakosopimuksen muoto
Hallinnanjakosopimuksen osapuolilla on mahdollisuus tehdä haluamanlaisensa sopimus. Hallinnanjakosopimuksille ei siten ole asetettu lailla erityisiä muoto- taikka sisältövaatimuksia. Muoto- ja sisältövapaudesta huolimatta hallinnanjakosopimus kannattaa tehdä kirjallisesti. Kirjallinen sopimus auttaa mahdollisissa riitatilanteissa todistamaan, mitä hallinnan jaosta on todellisuudessa sovittu.
Hallinnanjakosopimuksen sisältö
Hallinnanjakosopimukseen kannattaa sisällyttää kaikki hallinnan jakamisen ja käytön kannalta tärkeä ja oleellinen tieto. Sopimukseen kirjataan ensinnäkin sopimuksen osapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö. Sopimukseen kirjataan myös jokaisen omistajan omistusosuus kiinteistöstä. Tämä on tärkeää, koska omistusosuudet eivät ole vakioita ja kiinteistöjen omistus on voitu jakaa tasajaosta poikkeavalla tavalla. Mahdollista on myös esimerkiksi se, että yhteisomistuksessa olevalla kiinteistöllä sijaitsee vain esimerkiksi toiselle kuuluvia rakennuksia tai maa-alueita.
Itse kiinteistöstä on tärkeää antaa tarkat tiedot. On tärkeää, että sopimuksesta ilmenee kiinteistön tarkka sijainti; sijaintikunta, kylän tai kaupunginosan nimi tai kaupunginosan numero sekä tilan nimi ja rekisterinumero tai korttelin ja tontin numerot. Lisäksi sopimukseen tulee kirjata kiinteistön kiinteistötunnus taikka määräalaa jaettaessa, määräalan tunnus.
Sopimuksen ydin on sopiminen siitä, miten kiinteistön hallinta ja käyttö jaetaan; esimerkiksi miten jaetaan kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ja maa-alueet. Jos kiinteistö on rakentamaton tontti, voidaan hallinnanjakosopimuksella sopia rakennusoikeudesta. Jakoa selventämään voidaan käyttää karttaliitteitä. Koska hallinnanjakosopimus on vapaamuotoinen sopimus, on osapuolten mahdollista tehdä juuri sellainen sopimus, joka ottaa huomioon kyseisen kiinteistön yksityiskohdat. Mahdollista esimerkiksi on, että kiinteistön maa-alue jätetään yhteiseen hallintaan joko osittain tai jopa kokonaan.
Jos hallinnanjakosopimuksessa sovitaan jätettäväksi jotkin rakennukset tai maa-alueet yhteishallintaan, on tärkeää sopia myös siitä, miten vastuut jakautuvat näiden osalta. On sovittava, miten vastuut yhteisten alueiden tai rakennusten hoidosta ja kunnossapidosta järjestetään ja miten niistä aiheutuvat kustannukset jaetaan. Sopimukseen on hyvä ottaa maininnat esimerkiksi parkkipaikkojen, leikkipaikkojen ja kulkuväylien käytöstä sekä hoidosta. Lopuksi osapuolten tulee allekirjoittaa hallinnanjakosopimus.
Lisäksi hallinnanjakosopimusta tehdessä on syytä huomioida se, että eteen saattaa tulla tilanteita, joissa sopimusta halutaan muuttaa. Jos mitään ei ole sovittu, voidaan ehtoja muuttaa, mikäli kaikki osapuolet suostuvat muutoksiin. Mahdollista on kuitenkin myös se, että osapuolet sopivat jo sopimusta tehtäessä ehdoista, jotka määrittävät sen, missä tilanteissa ja milloin sopimusta voidaan muuttaa.
Sopimuksen voimassaolo ja kirjaaminen
Hallinnanjakosopimukseen kannattaa kirjata sopimuksen voimassaolo. Hallinnanjakosopimukset voidaan tehdä sekä määräaikaisina että toistaiseksi voimassa olevina. Mikäli voimassaolosta ei sovita mitään nimenomaisesti, on sopimus tällöin voimassa toistaiseksi. Jos kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva sopimus, on tärkeää muistaa kirjata sopimukseen, miten sopimus voidaan irtisanoa. Tämä on senkin vuoksi tärkeää, koska niin pitkään kuin hallinnanjakosopimus on voimassa, ei yhteisomistussuhdetta voida purkaa kiinteistön myyntiä vaatimalla.
Kun hallinnonjakosopimus on tehty, kannattaa sen kirjaamista hakea Maanmittauslaitokselta. Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tämän avulla hallinnonjakosopimus sitoo myös yhteisomistuksessa olevan määräosan uutta omistajaa. Jos sopimusta ei ole kirjattu, ja uusi omistaja ei ole tietoinen tällaisesta sopimuksesta, ei se tule myöskään häntä sitovaksi.
Asunnon hallintaoikeus antaa sen haltijalle oikeuden hallita ja käyttää asuntoa haluamallaan tavalla. Hallintaoikeuden haltija voi esimerkiksi asua asunnossa tai vuokrata sitä. Ero omistusoikeuteen on siinä, että hallintaoikeuden haltijalla ei ole oikeutta myydä asuntoa eikä hän voi lahjoittaa, luovuttaa tai hävittää sitä. Asunto ei myöskään kuulu hallintaoikeuden haltijan kuolinpesään.
Asunnon tai kiinteistön omistusoikeus antaa sen haltijalle oikeuden käyttää saamaansa omaisuutta rajoittamattomasti haluamallaan tavalla. Hallintaoikeuden haltijan oikeus asuntoon tai kiinteistöön on taas rajoitetumpi. Hän saa käyttää asuntoa tai kiinteistöä haluamallaan tavalla, mutta hänellä ei ole esimerkiksi oikeutta myydä omaisuutta. Usein omistusoikeus ja hallintaoikeus ovat samalla henkilöllä, mutta siitä voidaan tehdä myös poikkeuksia.
Hallintaoikeuden käyttämisestä on etuja verotukselliselta kannalta, sillä se pienentää omaisuuden perintöverotusarvoa. Hallintaoikeudella on siten omaisuuden arvoa alentava vaikutus. Verohallinto laskee hallintaoikeuden arvon oman kaavionsa mukaan ja sen perusteella tekee vähennykset omaisuuden arvoon. Tämän seurauksena omaisuudesta maksettavasta perintöverosta tulee pienempi.
Myyjällä on vastuu kertoa ostajalle kaikki oleelliset tiedot asunnosta. Esimerkiksi viat ja suunnitellut remontit on tärkeää kertoa ostajalle. Lisäksi myyjän vastuulla on oikaista mahdolliset ostajan virheelliset käsitykset asunnosta. Jos myyjä ei noudata hänelle asetettuja vaatimuksia, on mahdollista, että asunnossa katsotaan olevan tästä johtuen virhe.
Kiinteistöä rasittaa vallintavirhe, jos kiinteistöön kohdistuu viranomaispäätös, joka rajoittaa kiinteistön käyttömahdollisuuksia. Vallintavirhe voi syntyä, jos myyjä antaa harhaanjohtavaa tai virheellistä tietoa kiinteistöstä ostajalle. Ostaja voi vedota vallintavirheeseen, jos hän ei tiennyt eikä hänen olisikaan tullut tietää kyseisestä kiinteistöön kohdistuvasta viranomaispäätöksestä.
Vaaranvastuu siirtyy ostajalle sillä hetkellä, kun asunnon hallinta luovutetaan hänelle. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu joka tapauksessa ostajalle jo sillä hetkellä, jolloin hallinnan luovutuksen olisi tullut tapahtua. Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu puolestaan siirtyy ostajalle heti kaupantekopäivänä.
Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, jos kiinteistökauppa kokonaisuutena käsittää yli 5 000 neliömetriä tai Helsingin, Espoon, Kauniaisten tai Vantaan alueella yli 3 000 neliömetriä. Tähän pinta-alaan lasketaan mukaan myös edellisen kahden vuoden kiinteistökaupat saman ostajan ja myyjän välillä samassa kunnassa. Etuostolain mukainen vakuutus tarkoittaa sitä, että ostaja kirjallisesti vakuuttaa kauppaa tehtäessä, ettei kyseisiä luovutuksia ole tapahtunut kahden viimeisen vuoden aikana eikä kaupan pinta-ala siten ylitä mainittuja rajoja.
Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisena mahdollisten riitatilanteiden helpottamiseksi. Näin ostajan on helpompi myöhemmin osoittaa, mitä myyjän kanssa on todellisuudessa keskusteltu. Reklamaation kirjallisuus helpottaa myös sovittelevan tai neuvoa-antavan osapuolen, esimerkiksi kuluttajaneuvonnan, suosituksen antamista.
